投資薩省農地常見問題

1.  為什麽說購買薩省農地是加拿大公民和居民特有的權利？

答：薩省法律規定，購買薩省農地必須是加拿大公民和居民，非公民和居民最多隻能擁有10英畝的農地。

 

2.  永久居民能夠購買薩省農地嗎？

答：可以。永久居民一般視為居民。

 

3.  我既不是加拿大公民又不是永久居民，我能夠購買農地嗎？

答：不一定。如果你持有工作簽證，有可能被視為加拿大居民， 就可以購買超過10英畝的農地，但從脫離居民身份的五年內需要轉讓擁有的農地 。薩省農地相關法律關於居民的定義是一年超過183天居住在加拿大。具體情況尚需跟律師和相關政府部門溝通後再決定。如果你有此需要，請與我們聯係。

 

4.  薩省農地是永久產權嗎？

答：是。農地一般產權是地麵產權（Surface Right）, 不包括礦產權（Mineral Right）。有少部分農地由於曆史原因也包括礦產權。

 

5.  農地投資和成為農場主有區別嗎？

答：如果你擁有農地你就可以稱自己為農場主。農場主可以分為嚴格意義上的農場主（下稱農場主）和以投資為目的的農場主（下稱農地投資）。農場主需要親自負責農場的經營，而農地投資則不需要直接介入經營。成為一個成功的農場主需要最少若幹年的農場經驗。即使一個農場主在一個地方擁有若幹年的農場經驗，如果他搬到另一個地方，第一年他也未必做得成功，因為薩省每個地方的氣候，土壤和最適合的農作物都有所不同。

 

農地投資和農場主的區別有點象投資店麵和經營商鋪一樣。投資店麵並不需要很多經營商鋪的知識和經驗。

 

6.  農地投資需要考慮哪些方麵？

答：農地投資考慮最主要的是持有時間，風險和投資回報。購買需要考慮包括以何種主體持有農地，稅收，價格，升值空間，是否出租等等。如果采取出租模式購買後的管理一般比較簡單，正常隻需要收取租金，付地稅和報稅。如果有機會在農作物種植期間訪問一下農地就更好。

 

7.  如何考慮農地投資回報？

答：農地投資回報包括兩部分：升值回報和管理回報。薩省農地的升值回報在2011和2012年大概每年百分之二十。管理回報取決於管理模式。如果采取風險較低的純出租模式，目前的回報大概每年百分之三到百分之五。

 

8.  如何評估農地的好壞？

答：目前大多數投資者依據的是政府的評估報告。政府的評估報告是在土壤專家的評估基礎上做出的，是每年地稅收取的依據，有比較高的公信力。當然你也可以自己請土壤專家做評估，同時做土壤測試，但很少有買家這樣做。

 

9.  如何評估農地的合理價格？

答：農地的交易價格一般高於政府的評估價。在2013評估價格出來之前很多投資者采取評估價格的倍數來衡量價格。土地價格越好，倍數越高。在政府調整了2013評估價後，由於政府的調整幅度對不同的地差別有可能較大，評估價的倍數依然是一個不錯的參考值，但投資者也可以用鄰近相似的地的成交價做參考。

 

10.  購買農地需要農地經紀嗎?

答：如果你從來沒有買過農地，我們認為最好你最好通過買方農地經紀進行交易。第一次購買農地需要考慮的問題比較多，包括以何種主體擁有農地，稅務問題，公平價格，後續管理等等。

 

如果你自己以前購買過農地而且現在是跟農民直接購買非掛牌農地，你可能不需要農地經紀。如果你自己以前購買過農地但現在購買的是掛牌農地，最好還是通過買方農地經紀交易，因為買方經紀代表的是買方的最佳利益，會協助你準備文件和溝通。而且由於交易的傭金一般是由賣方支付，通過買方經紀交易一般不會增加費用。

 

11.  能夠購買到便宜的農地嗎？

答：可以。相對於城市住宅，農地價格相對彈性比較大。有的地方甚至一二十年都沒有交易。所謂的公平價格其實是由供需雙方的平衡決定的。而且有大量的農地是在熟人之間交易的。如果你認識農民，長期住在薩省，手中有現金，是有機會買到便宜的農地。如果你不滿足上述條件，除非你運氣非常好，或者你跟經紀關係良好而且經紀碰巧能介紹便宜的農地，一般很難買到特別便宜的。

 

12.  購買農地能夠貸款嗎？

答：可以。既可以在購買農地時把獲得貸款作為合同執行的條件，也可以在購買農地後通過抵押貸款。提供貸款的機構除了銀行以外，還有專門提供農業貸款的Farm Credit Canada.  目前的農地貸款有收緊的趨勢。

 

13.  購買農地後如何管理？

答：主要有四種管理方式：純出租，糧食分成，合作耕種和農場作業。純出租隻收取租金。糧食分成不負擔生產成本，租金以部分糧食的形式收取。合作耕種負擔部分或全部生產成本，農民負責耕種，按雙方約定的比例對糧食或者利潤進行分成。農場作業是雇傭農民和農場經理進行根種，當然也可以自己耕種。四種模式的預期收益隨風險的增加而增加。

 

14.  需要購買多大的農地？

答：我們認為目前農地投資的最小規模是一個quarter（160英畝=0.64平方公裏=960中國畝）。小於一個quarter可能就不太好出租。當然如果你購買農地並不是用於種植，比如養雞，準備細分（subdivision）後建住宅，或者改性變成商業用地等等，小於一個quarter也是可以的。

 

15.  購買農地後容易出租嗎？

答：農地是否容易出租視糧食價格，農地質量和區域而定。糧食價格上漲，農民種地有利可圖，農地就好出租。肥沃的土地比較好出租，有很多地方土地農民甚至是搶著租。我們公司協助購買的農地一般都把租約簽訂作為購買的條件。

 

16.  農地是否越大越好租？

答：不一定。一到幾quarter的農地，一般周邊的農民都能負擔得起。如果農地大到十幾個quarter以上，每年投入的種子化肥租金等等對一般的農民就是一個不小的負擔，而且農民可能還需要添加額外的機械。大的地塊的出租可能需要找大的農場主，而每一個地方大的農場主數量可能相當有限。

 

17. 我準備購買30個quarter的土地，是否買在一起最好？

答：如果你準備以農場作業的模式管理農地，買在一起最好，這樣便於耕種，也能負擔大型機械的成本。但如果你想以出租的形式，從風險管理的模式最好不要買在一起，這樣能部分避免某一年這個區域受到水災，旱災，病蟲害的影響，符合不把所有雞蛋放在一個籃子的風險管理原則。

 

18.  冬天購買農地合適嗎？

答：傳統的農地交易旺季是冬天，因為冬天農民比較有空。對於沒有經驗而且風險容忍度較低的投資者，由於冬天土地被大雪覆蓋無法考察，冬天購地可能不太合適。對於有經驗的投資者，通過穀歌地球，土地評估報告和農民溝通等，可以有效地降低冬天購地的風險，冬天購買農地有可能是合適的。

 

19.  我可以投資靠近薩斯卡通或者裏賈納城市附近的農地嗎？

答：城市附近農地升值背後的驅動因素是城市的發展，而一般農地升值背後最主要的驅動因素是糧食價格的上漲。如果你對城市的發展和規劃做過深入的研究而且有足夠的耐心，投資城市附近農地可能是個不錯的選擇。

 

20.  農地投資有何風險？

答：任何投資都有風險，農地投資也不例外。雖然農地投資從長期的角度有可能控製在比較小的範圍，但農地投資的風險也不容忽視。

 

農地投資的風險可分為下麵三類：

市場風險： 農地的價格是有一定程度的波動的。雖然今年農地價格都處於上升，但不能完全排除中短期價格下降或者某個區域由於天氣或者災害原因導致農地價格下降的可能性。

 

流動性風險：農地屬於不動產，套現需要一定時間，快則一兩個月慢則七八個月甚至更長時間。

 

運營風險：除了市場風險和流動性風險外，其他風險都可歸於運營風險。 如果你選擇純出租，風險相對較少，租金收不上來或者土地質量下降這種風險比較少見。如果你選擇合作耕種，農作物收成有可能因病蟲害等而下降。

 

21.  如何控製農地投資風險？

答：我們建議投資者：

 

1） 投資周期是五到十年以上。雖然我們有三個月實現30%回報的案例，但我們建議投資者有長期持有農地的準備。

2） 視自己情況控製杠杆。過度借貸購買農地有可能因利率上升或者流動性情況麵臨壓力。

3） 根據情況斟酌出租或者合作耕種條款。比如合作耕種，你可能需要合同中斷條款以防出現你無法完全信任為你耕地農民的情況。

4） 選擇合作耕種時購買保險。這樣能夠有效控製你合作耕種的風險。