由終點到起點：（一）現金流的計劃

前幾天和幾個地主朋友吃飯說到投資回報率，發現各位地主差別很大，但又各自覺得是對自己最合適的。仔細想了一下，覺得產生區別的原因不外兩個方麵：杠杆的使用和地區的選擇。

 

從杠杆的選擇方麵，可以有80% 的高杠杆到不貸款的零杠杆。從地區的選擇，可以從藍領區出租房間到海邊球場區的單家庭房。找到適合自己的投資方式，首先必須明白自己的投資目的。投資當然是為了讓錢去掙錢，但是錢什麽時候進來最合適呢？ 我想到以下幾種情況：

 

如果需要現金流來吃飯，就買藍領區的白菜房，可以買多家庭房，也可以出租帶家具的房間，或者買汽車活動房 （mobile home). 這樣的房貸款不太容易，但是四家庭房，和成片的mobile home 還是可以從本地的小銀行或credit union 貸款的。房客也不太好管理，願意管 mobile home 的PM不多，收費也高一些。 比如：30個mobile home花30萬現金買來，按周收租，每周收200，就是6千。各種費用和空置去掉一半，剩下每周3千。  在弗羅裏達這樣的地方，吃飯肯定沒有問題。 最好自己再能搞點小修，進入口袋的現金就更可觀。當然，這就是一個全職工作。

 

如果可以用來投資的現金多一些，就可以買在好一點的區，比如有兩百萬現金，買在低中產區按十一原則，每年收二十萬，去掉空置和費用，每年也有十多萬現金流，這種房自己管理省心一點，如果不想操心，也可以請PM管理。如果bracket 比較高，應該考慮成立單獨的公司，和CPA好好討論，怎樣才能少交稅。如果不需要用現金，就用貸款來減少現金流，增加資產積累。如果再省心一點，可以買在中中產區，請人管理，兩百萬的房可以有五到十萬現金流，用來作為度假專款，平時不費心。去掉折舊，房租收入部分需要交得稅幾乎沒有。

 

如果工資已經夠用還有多，不想分太多給山姆大叔呢？可以考慮高中產區。再加上高杠杆，肯定會有零現金流或負現金流。這樣的房產一定是賬麵虧損。為什麽要做賠錢事兒？ 因為這樣的房產有較大資產積累。在報稅的時候房產的賬麵虧損衝W2的可能性不大，但是可以衝別的被動收入 。想要為兒孫存錢的人們，也可以考慮到 繼承人的cost base 是按繼承日的市價，而不是逝者的cost base來算的。

 

當然還可以分的再細一點，而且每個人在不同的時期需要也會變化， 重組。一開始也許在兩個極端的情況之一，隨著年齡的增長，大家又都殊途同歸，匯聚在中間。