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地主是怎樣煉成的(45)官司啊官司

(2014-10-06 17:59:48) 下一個
到了美國,就得學會打官司,這兒沒有居委會大媽幫你擺平糾紛,也沒有單位領導出麵,出了事找警察也不太管用,隻能上法庭找法官,尤其是當了房東後。警察是沒有權力攆人的,政府也說了不算。即使你有什麽事情做得不對,政府也隻能把你告上法庭,一切法官說了算。

每個鎮(Town)都有自己的法庭,小鎮一個法官就夠了,事無巨細,啥都管,犯罪的,吃罰單的,討賬的等等。要是大點的City,一個法官就不夠了,像俺們牛城,有十四個法庭,每天早上進樓得排大隊。911後加了安檢,進去的速度就更慢了。

上班族很少有機會打官司,要去的話無非是吃了張罰單。吃了罰單千萬不能認罪(guilty),即使是自己的錯,也得去伸述。一般的情況都能被減免,變成Parking ticket,因為這收入歸鎮政府,要不然得上交,這也是一大筆收入啊,據說小鎮每年這收入有一、二百萬。

當了房東,尤其在一般區裏買的房子,不管多認真把關,天有不測風雲,一年總得去幾次法庭。林子大了什麽鳥都有,房子多了什麽人都能碰到。不過也好,在法庭上聽聽別人的故事,就當學習了。

一般的情況下攆人,開一次庭就行了。有時候碰到難纏的主,還真不是一次就能解決的。窮人有Legal Service,social service幫他們免費打官司,而房東就隻能靠自己或找律師了。十幾年前剛當房東時,還找律師,挺當回事,後來發現自己也一樣,就不再麻煩他們了,自己解決吧,革命的錢能省一分就是一分啊。主要是找了律師,自己也得出庭,耽誤時間不說,也沒見他們比自己說得更清楚。

告房客,無非是不交房租。給了三天通知後若還沒動靜,就得開始啟動eviction程序了。表格是現成的(包括three day notice), 可以上網下載,也可以在法庭免費拿。填好後交到法庭,45美刀的費用,我們這大概一星期就可以開庭了。

開庭通知可以找人送(不能自己送),也可以找Mashall代勞(35刀手續費)。找人代勞的話,需要在開庭前讓他(她)去趟法庭填張表,說明通知當麵送給了被告。這挺麻煩,我基本上是找Mashall代勞。

除了小鎮外,大點城市的法庭外都有免費的Social Worker幫助房客。無非是跟房東討價還價,如能不能拖到月底搬家一類。房東要是不答應,他們也沒什麽辦法。依我的經驗,可以不答應他們的要求。有人怕房客毀壞房子,我覺得可以不必怕,這麽些年還真沒碰到惡意毀壞的,無非是留一堆垃圾等待你去清理。

若隻是欠房租,房子找不出什麽大毛病,官司就贏定了。有些專門賴房租的家夥們會想辦法找房子的一些毛病,以求不被攆走。要是碰到明白的法官會問:你有錢嗎?要是有的話就出示銀行證明,要是沒有的話,對不起,就被攆走了。

當然了,也有例外,要是碰上糊塗法官,且得折騰幾次。最倒黴且麻煩的,大概就屬X瀟瀟的例子了,前段時間在投壇很是轟動,估計把一些剛進門的房東們嚇得夠嗆。

十幾年來,被房客告過一次,詳見本係列(21)我被租戶告了。被政府告過,見本係列“噩夢般的房子“。被白道宰了一次,這事情會寫專門寫篇另表。

當房東碰到的事情基本都是用錢可以擺平的,人說“能用錢擺平的都不是大事”,因此也就沒什麽大事了。無非是少收點房租。有時想想,寧願空著,少收點房租,也不能隨便塞個人進去,生出很多麻煩來。

房東的生活還算可以,時間自己把握,大把的時間不多,小段時間多得是,可以靜下來幹些自己喜歡的事情,可是我最喜歡幹什麽呢?在不斷地找,不斷地試。

總有人問:這麽多破事情,煩不煩?我在想,這世上有不煩心又掙錢的事情嗎?各有各的煩,不過心,習慣了就好。

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閱讀 ()評論 (6)
評論
Kittycat2014 回複 悄悄話 你們那開庭好便宜啊,我們這要交給court $240. 這差距也太大了
紫檀吧主 回複 悄悄話 小鎮的法官好呀. 我們這至少要四個月才能把不付房租的住戶撚走.
最近一難纏的事來了, 房客是法院裏專管調解被告和受害人的 case manager,
她開始找碴不付房租了.
三月家人 回複 悄悄話 最近我在把惹麻煩的房子弄出去,想買點好區的房,即使現金流低點,一是省心,二是升值的空間大些。
ingodwetrustforever 回複 悄悄話 可以靜下來幹些自己喜歡的事情,可是我最喜歡幹什麽呢?在不斷地找,不斷地試。 ---------

your writing is pretty good, very interesting.
牛城地主 回複 悄悄話 回複 '整全的教育' 的評論 : 都有:))
整全的教育 回複 悄悄話 所謂的糊塗法官,他們究竟是真糊塗還是假糊塗?
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