FED何時停止購買MBS，已被討論得沸沸揚揚。不少mREIT投資朋友認為，什麽時候停止並不重要，重要的是，那些mREIT會如何反應。說起來無非下麵五種情況：隻漲不跌、先漲後跌、不漲不跌、先跌後漲、隻跌不漲。
“漲”派的觀點非常明確：如果FED停止購買，那麽長期利率將會上升，mREIT們賴以“謀生”的spread將會擴展，最終擴大盈利空間。相應地，股票將會見漲。
“跌”派的立場也不含糊：FED購買，是因為有賣的， 也就是有人以低利率買進房地產的。mREIT也就好歹能套幾個利錢。如果FED不買了，長期利率上揚，弄到最後沒人想房了，mREIT又從哪裏去套錢呢？ 股票還不下跌？
兩派的立場，都不能不說沒道理。就我個人之見，兩者說的實際上是兩種可能的“穩定狀態”。也就是說，無論漲或跌，在趨勢明朗之間，一定有一段時間的“過渡狀態”。在這一段過度狀態裏，市場將弄明白，哪一個“穩定狀態”是一個合理的終極狀態。所以我的認為是，上述五種情況裏，我會選“先跌後漲”或“隻跌不漲”。那麽這兩種情況下，哪一種又有較大可能呢？為什麽一定會要先跌一跌呢？
這正是考驗FED的智慧的一個重大命題。原因就在於：spread得以擴展後能給mREIT帶來利潤的的一個重要前提是spread擴展了以後，還是要有人購進房地產！沒有這樣的前提，擴展了的spread也是“有價無市”， mREIT是沒法賺錢的。今天的FED購買MBS， 有點像是給一個start-up在其能通過自身盈利而獲得成長之前，風投公司的所作所為。FED撤資時，一定要是撤資後，經濟麵能支撐持續的恢複和發展。所以在過渡狀態裏，市場會努力去理解經濟麵到底是否能撐住。在這樣的情況下，mREIT實際是會因為前景的不明朗而有所暫時下跌的。經濟麵撐住了，mREIT最終會漲；撐不住，那麽就變成隻跌不漲了。
因此，我個人以為，FED如果突然宣布停止購買時，mREIT會暫時下跌的。下跌幅度，就看市場同意FED到什麽程度。（因為這裏不光是mREIT的事。mREIT實際是投市裏的一個極小部分。） 假定FED總是高瞻遠矚地正確，也就是經濟麵能持續恢複和發展，那麽，在那個過度狀態的下跌如果發生時，我將會認為那是一個進場或加碼的機會。
以上討論，有幾個重要前提：
* FED謹守諾言，2015年中前，不會提高短期利率。否則，上述討論，還是乘早忘了的好。
* 一旦長期利率回升，前幾年裏一直被忽略的Extension Risk就會替代prepayment risk，成為mREIT們的主要風險之一。因此，我倒是寧願FED慢點撤資，或者少撤點資，或者逐步撤資， 讓市場來慢慢推高長期利率。 這樣，prepayment和extention risk都不至於造成太大危害。
* 一旦長期利率走高，很難保證目下的浮動利率貸款者們不會趕最後一班末班車而換到固定利率上來。這會讓一些non-agency 的mREIT們承受一定的prepayment的壓力。
無論如何，我避免做事後諸葛亮；但同時也不一定有能力做事前諸葛亮。能做的，就是在一個自認為合理的判斷和execution後，設緊stoploss。
