Healthcare REIT -- 基礎篇

Healthcare REIT 是 Equity REIT (eREIT) 中的一個分支，是僅次於零售業 (Retail， 約占27%)、工業/辦公 (Office， 約17%)、和公寓 (Apartment， 約占15%) REIT的第四大eREIT (約占12%) 1。近年來，由於Baby Boomer漸近退休年齡而需要更多醫療照顧的話題，政府新的醫療健保計劃的熱議，和房地產業的複蘇，HealthcareREIT也逐漸被更多的投資人關注。就Baby Boomer人數這單一指標來講，據三大Healthcare REIT之一的（三大Healthcare REIT分別是：HCP Inc.,Healthcare REIT Inc., 和Ventas Inc.)的HCP的 2012年年度報告Form10-K2指稱， 從2010年起的今後四十年裏，美國65歲以上的人口將從約40 millions增加到約 90millions。這一人口的比例將從2010年的10%增加到22%。 而Healthcare產業的主要消費者就是年長人士。75歲以上的人士在醫療保健上的消費是人口平均的200%。可見在今後的年月裏，對醫療保健的需求回有有一個大量的增加。與此同時，投資的機會也將增加。在這裏，我們將討論一些投資於Healthcare REIT時，投資者們要關注的事項。

 

1. Healthcare REIT 的分類3

Healthcare REIT所持有的房地產大致可以分為：

a. 老年公寓 (Senior Housing)， 主要是assisted-living (ALF) 和independent-living (ILF) 產業，
b. 護理機構 (Skill Nursing Facilities (SNFs))，是一種有24小時監護、膳食、和帶有醫療管理支持的機構，
c. 醫療診所 (Medical Office Buildings (MOBs)), 主要是指一些專家診所， 像是牙醫、理療師等，
d. 醫院 (Hospital)，甚至包括一些醫療研究機構、實驗室等。

2. Healthcare REIT的特點

除了REIT本身的一些特點外，比如90%的利潤將被分紅，Healthcare REIT還有一些自身的特點：

a. 對總體經濟的好壞不敏感。這一特點使得Healthcare REIT帶有了Utility股票的特色：在經濟低穀時，可以成為投資的避風港。
b. 產業的租客不僅付房租，而且還要支付維護費用(Triple Net Lease Structure)。這就使得REIT們對支出有一個控製，不會被牽入到額外的開銷中去。
c. 債務的控製。法律要求Healthcare REIT 的總債務和總資產的比例不得超過60%；抵押債務(secured debt)和總資產的比例要少於40%。

 

上述這些特點使得HealthcareREIT成為一項相對平穩， 相對風險度較小的投資對象。個人認為，是用退休基金來投資的較好的目標之一。

 

References

1. Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts, 4th Ed. Bloomberg Press. By Ralph Block
2. HCP Inc. Form 10-K 2012. http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/765880/000104746913000878/a2212749z10-k.htm
3. Healthcare REITs, Matt Bentley