m-REIT風險談 -- Spread Risk 篇

m-REIT 的風險分析，讓我們從Spread Risk這一風險說起。這是因為了解Spread,是了解m-REIT 運作的基礎。

 

對於m-REIT, 無論其投資商業房地產、住宅房地產還是兩者兼顧，其基本的盈利模式是相同的：以短期利率為借貸基礎借到資金，投資於以長期利率為基礎的借貸或購買以長期利率為基礎的抵押貸款為抵押的的債券。這短期的借入和長期的借出之間的利率差就是m-REIT盈利的基本麵。這兩者的利率的差，就稱為Spread。

 

於是，基於簡單的算術，我們可以知道：

1。短期利率越低，長期利率越高，spread 就越大，贏利空間就大。

2。短期利率攀高，長期利率走低，spread 就縮小，贏利空間就被擠壓。

 

在此基礎上，各m-REIT 各有各的招來解決一些具體問題。比方說：

1。利用金融杠杆，來獲得更大的借貸能力。Margin 是實際的方法之一。這也就需要被擔保的資產有一定的穩定的市場價值。

2。利用Hedge， 來減免單向投資的風險。

3。等等。（這些具體的方法咱們另文專敘）

 

無論如何，spread的大小是m-REIT盈利的基本條件。那麽，我們就要問：什麽樣的市場或政策的變化以及如何變化，會影響到spread的大小呢？這就是所謂的Spread Risk問題。

 

要說能影響到利率變化的，大概也隻能是在聯邦政府這一層麵上的操作才有可能。會影響到利率的變動，大概有如下行為 （這裏隻能談已知的行為。)：

1。直接升降利率。 從過去的十幾年裏觀察到的，FED升降的都是短期利率。這對m-REIT的借貸成本來講，幾乎是正比例的關係。

2。量化寬鬆 （QE）。QE的本質是FED大筆購入國庫券，機構債券，和以Mortgage為抵押的債券。其效果是降低長期利率來刺激經濟活動。於是，QE對於m-REIT的作用，已非常清楚。

3。扭曲操作 （OT）。OT 是賣出短期資產來購入長期資產。其效果是：短期利率被相對提高，長期利率被壓低。這樣一來，spread就被進一步壓縮。

4。其它。這就難說。這裏的“其它”，是指市場的自我調整，最終影響到短期和長期的利率的變化。注意到，這隻是調整而已，是指圍繞一個基礎水平的上下波動。這和FED的操作是有本質區別的。

 

到此，spread的風險的討論已可告一段落。Spread 的風險對所有m-REIT都適用。