華人借名購房遭“鯨吞” 開發商被判協助過戶

美籍華人章女士因為國籍的問題無法在京購房，便委托朋友譚女士幫自己辦理了貸款，並約定譚女士無償協助過戶。但後來，譚女士拒絕將房子過戶給她，章女士訴至法院，要求譚女士及房地產公司協助她辦理房屋過戶手續。2011年11月8日，北京市海澱法院複興路法庭判決章女士勝訴。

章女士稱，她與北京市華遠房地產開發公司簽訂房屋認購書，交納了定金及首付。但由於自己是美籍華人，不能辦理相關手續，於是她委托譚女士代辦，並向銀行申請房貸。雙方協議約定，譚女士無償協助辦理過戶等手續，她每月按時還款。但是後來譚女士拒絕協助辦理過戶，她起訴至法院，請求判決譚女士及開發商協助她辦理房屋產權手續。

譚女士稱，買房、貸款等合同及產權登記的名字均為她，依據物權法的規定，應確定她是涉案房屋的所有權人，與章女士無關。至於雙方簽訂的信托協議書，因為章女士購買房屋根本沒有貸款資格，利用信托關係掩蓋了譚女士實際貸款的事實，這違反了銀行法的相關規定，應屬無效，應依法撤銷。房地產公司則同意為章女士辦理過戶。

法院認為，章女士提交的證據可以證實，她是因為貸款問題不能購房，以譚女士的名義與房地產公司簽訂了商品房買賣合同。到目前為止，涉案房屋產生的所有費用均由章女士支付。章、譚二人簽訂的信托協議，也可以證明該事件的全部經過及真實情況。

據此法院認定，章女士是爭議房屋的實際購買人。因為房地產公司對於協助章女士辦理產權過戶手續沒有異議，因此在章女士付清全部銀行貸款之後，譚女士及房地產公司有義務協助章女士完成產權過戶手續，將爭議房屋過戶到章女士名下。最後法院判決支持章女士的訴訟請求。

編者點評：

為了規避政策、貪圖便宜或逃避債務等種種原因，現實中“借名買房”的現象屢見不鮮。在借名買房的背後，一般來說實際出資人會與登記購房人簽訂相應的協議，以保證自己能夠取得所購買的房屋。這種內部的協議是否有效呢？

如果不存在惡意規避法律或者政策的行為，又沒有損害第三方的利益，雙方當事人自願簽署的借名買房合同應具有法律效力。實際出資人可以依據雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。本案中章女士是因為無法辦理貸款所以以朋友譚女士名義購買普通商品房，並不違反法律，因此法院認定她們之間的信托協議有效。

但如果實際出資人無資格卻借名購買經濟適用房等特殊房屋，屬於《合同法》中關於違反法律規定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，應當認定為無效。這時實際出資人隻能要求登記購房人返還房款。

中國《物權法》規定，不動產的所有權以登記為準。借名買房的法律風險是不言而喻的，所以，外籍人士在借名買房之前一定要有充分的認識並做好防範。