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飯麵全戒先行者 快樂逍搖任我......
買房要望聞切問
一般在網上挑好房後才去看。看房要望、聞、切、問。
首先是望，即是去看。要去房內看。首先要看光線、色彩、空間給人的總體感覺，不能有逼仄、壓抑、憋悶感，而要有明亮、豁然、寬舒感。這得相信自己的感覺。其次才是看房子硬件。有的可見微知著，如屋瓦破了一小片，台階上一塊磚鬆了，水龍頭生綠鏽等小問題多了就表明房主沒保養房子，房子可能會有不少問題。中國人要特別注意廚房的抽煙設備。美國很多房子的抽煙機形同虛設，要做中國菜得換抽煙機，因此要看加裝抽煙設備或改移爐子是否簡單可行；隻有電灶的若要改煤氣灶還得看加裝煤氣灶是否簡單可行。要看看地下室的管道及電線聯接是否紊亂。看房子的硬件有很多學問，可找懂房的朋友或經紀人幫忙做個初步判斷。
其次是聞。聞有兩個意思，一是聽，一是用鼻子去聞。先得去房前房後聽。車流聲大不？後院靜坐會不會有萬籟俱寂、氣定神閑之感，能否靜享鳥語蟲吟？再就是到各個房間去聞。房裏是否有黴味、煙油味、煙草味、食品煎熬氣味、人體殘留氣味甚至大麻味等異味。一般房子給人看前都做過處理，如還能聞到異味就得當心。如氣味來自在住房主的物件好說點，如氣味滲入地毯則得換地毯，滲入房子的固定設施如閣樓裏的隔熱棉則很麻煩；有的老房子發出的腐朽氣味很難清除。最要警惕的是潮黴味。屋內有潮黴味可能是房屋地勢偏低，地下室潮氣過重，裝修過的地下室有潮黴味可能是地下室牆壁裂縫滲水等原因導致，很難搞。
第三是切，即是用手腳去感觸房子，親手嚐試房內的設施器件。為此作為房產經紀人我要求顧客進房先脫鞋, 要他們用腳掌去感受地毯或地板。有的地板凹凸不平，穿鞋會無感；有的新地毯做功不到，會有釘子翹起，腳踏才知。赤腳在地板上走出吱吱聲，那是問題。要敲敲窗欞。窗欞木頭爛了，房主或在窗欞外加層白鐵皮，搞個驢子屎外頭光；換爛窗得好幾萬，蒙層鐵皮就幾千；那一敲便知。摸摸玻璃，冬天玻璃不該太冷，上麵不該凝聚水汽；熱天有空調時玻璃不該太熱；真空玻璃冷熱如外則可能是真空玻璃失效。地下室的逃生窗得試拉一下，看能不能一拉即開，有的房屋裝修把逃生窗裝死了。窗戶窗簾都要升降一下，壁櫥淋浴門要開合兩回；每個出風口要在鼓冷熱風時用手探探，試試有無熱風或冷風吹出。很多細微處職業房檢都不定會查到。
最後是問。發現問題問經紀人，問房主。他們不定告訴你真相，得自己去刨根問底。我要顧客白天去看房也是為了便於問，起意下手買房前得問左鄰右舍。最好能問兩家以上。與鄰一席話，勝花三天功。美國人一般熱情豪爽，樂於答問；萬一遇上刁鄰不理你就得三思而後定：是否該跑來與刁人為鄰。整體環境好壞鄰居會三言兩語告訴你，有些經紀人按行規不便告訴你的事鄰居都會告訴你，比如房裏發生過謀殺之類。房子大家在搶你也要問。不能搬進去才知涉及房子的膩味之事，搞得人心裏像塞塊鐵。
一般人通過望聞切問就會知房子值不值，該不該出手買，但聞道有先後，術業有專功，就是問鄰居也不是人人能輕易跟鄰居搭上話, 這就得找真懂房的優質經紀人來幫你望問切問。
Zane Cai
2024年3月19日
如何不用經紀人賣自家房子
（之一）
自家房子俏、房市火時可試著不找經紀人賣自家房子。我還沒做房產經紀時就曾幫朋友及時順利賣掉自家房子。這可為想跳過經紀人自賣房子的朋友借鑒。
朋友住在一有名的好學區。他房子在該小區百來戶中是最大的一款。他想賣過七十五萬，但該區房子從沒賣過75萬。他家左右鄰居的房子稍小，維護極好，兩家房主都不差錢，不想費事整修房子賣好價，隻想快快賣出搬走，都是大大讓利私下與人於年前62萬成交。他的房子在房網上估價六十多萬，太過低估。往往房子倒賣次數多房網上的估價就高，久不上市的房子常常估價偏低，而久不上市可能正表明那房子好，房主喜歡。那房子他一住二十年。
朋友為賣房忙活大半年，前一年九月就把陽台翻修了，冬天又把樓上地毯、供樓上暖氣的鍋爐換了，三月份修補油漆了所有窗戶，把房子內部粉刷一新。為讓房子賣個好價錢，他們像備戰, 流汗不少，隻望戰時少流血。
到三月底他們還忐忑不安，擔心賣不出好價錢或不能及時賣出去。他們也準備找個經紀人候補。他先請經紀人來出主意。經紀人建議他們把樓上廁所、盥洗設備全部翻新，說那樣房子看起來煥然一新，價錢能上一台階，可要本小區破天荒的過八十萬的高價。他們馬上找經紀人推薦的裝修人來發價。裝修人說換一般的要七千多，換好點的一萬多。他們決定搞七千的，問幾時裝完？裝修人說得一個月。朋友問我怎麽搞？我說叫他們見鬼去吧。你花這麽多錢裝修能加價一萬嗎？四月買房人如潮，你這學區好，大家都要趕在此時買房，六七月搬進來。房市如浪，峰高峰低全在時，你要搶在四月初峰高時把房子推出去。萬一賣不出去再說。能少花錢就少花。你這廁所什麽都好好的，弄幹淨點一樣，何必聽經紀人忽悠？裝修盥洗間費錢又費神，裝修時你全家不得安寧，那身心損失費又是好幾千。你先賣，若買主提出盥洗間老了，你給它五千自己去換新，他會以為撿了大便宜。
朋友就聽我的不花那個錢，準備在四月開賣。問我定價多少？定價是個難事，可以說房無定價，全在市場和需求。我研究了當時房市和同區最近房屋銷售情況，建議他定價79萬。因為小區才剛有同型房由經紀人賣出75萬（此前沒房子賣過此數），據說那房子很多人搶，賣出了比要價高的價錢，而他的房子比那房子實值或高十萬: 他重裝修的廚房得四萬多，那家廚房是原裝，抽油煙機在廚房灶台中間，隻是個擺設；他屋頂牆壁都是三五年新，又是四五萬；他們有一千多尺的木頭陽台，而那家後院隻有塊小水泥地；他地下室全裝修了，那家隻是整了整地下室；他一樓除廚房外各間都是橡木地板，而那家是地毯，隻是那家房臉上貼了磚。最費錢的是廚房裝修。廚房裝修雖隻花四萬多，但要自己設計挑材料，一月不能做飯，勞心傷神費就值一萬多。對方房子是52萬買的，他們買價67萬，這與購買時間相關，那家是房市低潮買進，他們於房價高漲時購得，但也部分反應了價差。但房子不是自愛自寶自定價，要看市場。他這房子經紀人賣估計會要價八十萬出頭，他們少要點，讓利與人，這樣才能快快賣出。
賣自住房煩心費神，比單純買房煩得多，因為人生的諸多計劃都基於房子的及時賣出，所以一決定某個時段賣房就得快速賣出，不能拖，一拖就活魚拖成死魚，心身俱被掛住而焦慮難安。因此自賣房還要留一手，若不能及時賣出就馬上交給經紀人，反正如今經紀費可談。找經紀人賣房的好處是房子一夜之間會為數萬找房人看到。
他們照了些美照，我幫他們寫好廣告詞, 四月初就把賣房廣告往有數百人的微信群裏一發，第二天就有四人來看，兩人馬上出價。他們挑了一看得認真、貸款有保障的，讓價一萬成交。
2024年3月20 日於
如何不用經紀人賣掉自家房子？
（之二）
讓經紀人賣房，定價、廣告、聯係並審查買主、帶買主看房等多是經紀人的事，自賣房這些都得自己包幹。首先得定價。房無定價，但房有【框價】。房價得靠自己分析市場決定。自賣房關鍵在定個好價, 隻要價錢好，買主自然到。
自賣房定價要遵循以下基本原則。
第一，要根據最近賣出的、離自家房子最近並同自家房子狀況最近的房子的售價來定價，即據【最近】三原則定價。房產經紀人都是這麽定價的。
房市月月不同，天天相異，房子狀況各各不一，所以又得找出自家房子與【最近】房子的差異而加減房價。
第二，定價得讓利與買方。
經紀人賣你那房子會賣多少？你得給經紀人多少？定價時得把本該給經紀人的那份的一小部分讓給買方。
第三，定價不出【框】。
每個房子都有個【框價】，這由其所在區域、房子狀況和賣房時間決定，隨時變化。要找到那【框價】的框，定價不要出框。這個框往往由五和零構成。
我為什麽給我那朋友房子定價79萬？因為他那區原來同型房當年三月前最高售價為73萬，即該區房子的【框價】在75萬內。同區三月賣房那家定價74萬（這說明其經紀人知道該區房子的【價框】），後來大家競價，那房子賣出75萬多，這就把該小區原有的【價框】打破。該區新【價框】就是八十萬。經紀人說朋友家可要價八十出頭，那未必明智。八十萬是個價框，越過它就是另一檔。該縣當時房價中位數為37萬，該小城平均房價41萬，在該區找八十萬以上房子的人約為百分之十。當地很多房產經紀公司稱八十萬以上的房子為豪華房，印房子的宣傳冊都用豪華紙張，八十萬以下的隻用普通紙張。
朋友那房若定價過八十萬就出框了，這樣一來就會砍去大半找房人，因為很多經紀人在其係統裏為該城中產買主找房設定的【框價】都在八十萬內，定價八十出頭就把大多數可能來看他房的排除在外。還有就是該區一英裏內有比他們房子新十年、大三四百尺的八十萬以上的房子。他那房跟那些房子比有差距。如我經紀此房，我會定價79.99萬以讓它進入【框價】為八十萬的買房人籃中以招來更多看房人。看房人多了，我就得機對他們談這房子的妙處，拿它跟附近八十萬以上的房子比。那些八十萬以上房子都是在大塊蓋房好地沒了時找邊角地蓋的，一小區就擠七八套房，都緊挨公路或建於河邊低窪處，小區都被車道隔絕封閉，去公園、運動場都得開車，而朋友這小區有四五個公園，人行路四通八達，環境優美宜居。低要價，招來更多人，讓他們了解房子優勝之處而願出價，這樣就可能造成競價而以高於要價的價格賣出。
自賣房要先判定若房子交給經紀人賣經紀人會要價多少，從而找到價框來設定最佳價位。我這朋友是自賣，定價不能太逼近框價的框，得讓利與買方，故而我定價79萬。
定好價後買主還要談價。因為你自行廣告賣房信息，難招來眾多鐵心買主爭相購買，可能就隻招來一個真心買主，他有討價還價優勢，這時就得在價錢上作點讓步以順利成交。
2024年3月24日 於芝加哥
順利如意賣房秘訣：使之如新
要順利按要價賣出房子，一大秘訣就是設法使房子看起來像新的一樣。
房子在衣食住行相關商品中最為獨特：衣服一舊就不值錢，食物一舊就作廢, 車子一舊就跌價，唯有舊房能升值。房價是基於房和地，價增多自地，價降多自房；房子降價多因房子變舊。房子的舊是由房子的實用功能和人的視覺印象決定。房子的最基本功能是住人，所以舊房隻要能遮風擋雨，冬能保暖，夏能製冷，能讓人於其中安然休息，生兒育女，其基本價值就在。通常房子年歲大了就降價不僅是因房子內在設施功能老化，而更多因其外觀破舊。女為悅己者容，房為愛之者買，因此想讓房子賣出理想價，得在房子看相上下功夫。
很多倒騰房子的（Flipper)就是把破舊失修的老房撿來，多快好省地重新裝修，讓老屋煥然一新後轉手倒賣。他們把房屋內外目力所及之處都翻新。經他們一拾掇，老房舊貌變新顏，耄耋老婦成迷人少婦，讓人全忘房子老舊之實，想不到房子下水道得大修，屋頂已二十年, 甚至看不到屋子地麵已微微傾斜。他們讓買主看到的仿佛一新房，房子往往能順利如意出手。
人們往往喜新厭舊，以貌取房，重外輕內；人的本能如此，理性也難左右。要想舊房好賣，賣主的努力方向就是讓房子顯得新，從而讓人忘其舊。
為讓舊房顯得新，賣主可做如下四點。
第一，補破換新。
房子的明顯破損之處，如屋上掉片瓦、窗欞爛個洞、地板陽台木頭破落一兩片，一定要補好。否則一破折屋價，甚至嚇跑買主。
水龍頭把手或水龍頭蓋、馬桶蓋、淋浴朔料護簾等物件如太舊就換新。如地毯太髒太舊，無法洗淨則換。
原則是能補不換；必換也不必換最好的。
第二，粉刷一新。
內外牆壁、房門等若顯老氣或色澤暗淡，可用鮮明光亮的油漆粉刷一新；木頭陽台、地板如油漆脫落也油漆一新。
第三，洗刷一新。
木板地、瓷磚地及廚房、廁所各台麵及房內陳設器物都要徹底洗刷幹淨，能上光更好。地板、瓷磚、盥洗設施多很耐用，清洗幹淨後往往明亮如新。
第四，擺設一新。
如還住在屋內，要使屋內擺設如桌椅床鋪、床上被單床罩等所有物件都嶄嶄新新。古色古香的家具如有千年如新之質則留，如使房子顯得老舊則去。所有擺設都得強化房子之新。
總而言之，要想順利如意賣房，必須消除破舊痕跡，製造嶄新印象。人們難見的鍋爐、空調、屋瓦等隻要功能正常即可，不必專為賣房而換。
賣房前在使房子舊貌換新顏上下功夫會得滿意回報。
美國的房產經紀人會都失業嗎？
最近美國倆經濟學家著文說美國每年房產經紀人巧取一千億美元，其中給買方經紀人的三百億該留在房主荷包裏。他們發現沒有任何國家人民付房產經紀人這麽多，呼籲推動限製房產經紀人收費的法規。美國房產經紀人的報酬通常是房屋銷售額的5-6%，買賣方經紀人平分。賣方經紀人為推銷房子要做很多功課，賣了房子得點錢情有可原，買方經紀人憑什麽拿那麽多？房子訊息都在網上，買方看到就去買，哪用得著經紀人？2024年3月15日全美房產經紀人協會認罰四億美元，7月始不敢再在協會房屋銷售公示上標明給買方經紀人的報酬份額。美國通常做法是買方經紀人的報酬由賣方掏，如廢除賣方給買方經紀人的報酬分成而要買方掏錢去找經紀人，就有買房人願承擔風險也不願花那個錢，如此則買方經紀人會消失。這會對美國房產經紀行當產生巨大衝擊。很多人擔心大量房產經紀人會失業。2023年房市蕭條十萬房產經紀人就轉行了，而我卻逆流而上進入這一行業，我相信失業輪不到我。我以為那倆個經濟學家是腦袋深深紮入其專業沃土之中，眼睛耳朵鼻子都埋進去了，就留個嘴巴說話兼喘氣；不標明買方經紀人分成份額的新法規也誌在消滅買方經紀人，這表明很多人見枝不見根，以為買方經紀人再無必要，而實際上買方經紀人比賣方經紀人更為重要。
房子不是定型批量製造的工業品，大家見貨買了就成，反正都一摸一樣。房子與房子太多不同，方位不同，年份不同，狀態不同，大小不同，建材不同。那倆個經濟學家拿他國情形跟美國比是拿土雞比鳳凰。比如德國二戰很多房子都毀了，而美國一百多年的房子比比皆是，尤其是大城市; 比如中國千樓一麵，萬房同形, 那是人口眾多、資源有限使然，體現了中國追求和諧均等的集體主義。美國房子的多樣化呈現的是美國自由開放、多彩多姿的個人主義。它地盤大，可在住房上肆意張揚個人主義。美國建築商也常批量建房，但在同一小區批量建的房子也都保持著多樣化。富人區房子的多樣化就更其明顯，每棟房子都是單獨設計，房屋五花八門，爭奇鬥豔。美國現存房子年代跨越大，各時期的建築風格、建築材料、房內房外的固定設施都大不相同；美國各城區的房子又因居民經濟階層和種族不同而千變萬化，因此美國房產的多樣化和複雜性在當今世界無與倫比。
如國困民窮，多數人買房隻為上有片瓦下有睡覺之窩則不需經紀人，但美國地大物博，國強民富，大多數人對住房有如中國人對吃的一樣精挑細選，不僅要住得好，還要住得妙。房子是生存必須，在吃穿住行所費中最貴最重，是大多數人一生最大的置物。賣房隻要單一的推銷能力，而買房需要多方麵知識，對千差萬別的房屋狀態一般買房人很難把握，想買放心房就得找懂房的經紀人。
懂房的經紀人一望就知房子值不值當，宜居與否。懂房的經紀人比專業房檢看到的都多，因為房檢隻查硬件，懂房的人會看很深很遠，會看到很多無形之實，如周邊的風土人情、氣運走勢、房屋風水等比房子本身硬件更重要的隱形狀態。懂房的經紀人會替買主省錢省心，會幫買主找到住起來身心愉悅的房子。沒懂房的經紀人相幫買方很容易吃虧上當。
我在健康食品行當行走時就發現隻有人站那收錢的店都關門大吉，而那些雇有具備健康或草藥知識、能對顧客推介對症保健品的人的店子生意都不錯。決定因素是知識。很多隻拿個執照，隻懂買賣房屋法定程序的房產經紀人會失業。有知識的房產經紀人根本不用擔心失業, 因為一知值千金。
2024年3月15日
買房得懂點風水
我在大芝加哥地區做房產經紀，常為同胞因不懂風水而買錯房或自毀房屋風水扼腕歎息！同胞買房往往學區至上，找個差不多的學區房就下手買了。須知本州地勢多平坦，常常暴雨驟至，低處往往水泄不及，道路常為水淹，小區一片汪洋。美國有澇區標識，但很多道路偶爾水淹的街區並未列為澇害區。水淹有時持續數日，讓人暴雨後回不了屋。有的房子地處別仄低窪，陰氣森森。有的房在坡下，上方數十米就是雙向車道。有的數棟房子共一坡頂，他們卻偏選西北之家。有的院裏有高過屋頂的樹，那是房屋的保護傘，他們卻嫌樹遏草長或落葉太多, 必把大樹砍倒而後快。
不懂風水怎行啊！鳥築巢都要挑林揀枝，兔做窩也要選地擇土。人更得精挑細選住房。中華先人總結了如何擇地建房的經驗，形成了獨特的風水學。但過去百年來的城市化讓人們聚居城市高樓，背離人類貼土近水的居住方式，讓樓中人少有選擇，從而使風水學失去意義。但美國過去五十年來都在反城市化，如今美國中產多是單門獨院的近鄉村住房，這又讓風水學有了現實意義。在美國大家經常搬家，房屋非我們世代永駐之地，故不必拘泥傳統風水學，而要去虛取實，忽略風水中的玄學而善用風水中的科學。
風水是什麽？簡言之就是風和水的走向，是房屋所處方位、房屋的朝向和內外結構等等。住房的風水有大風水和小風水。大風水即是房屋所處大的方位，包括房屋所在的山川林地、道路走向、公共設施等；小風水是看房屋的地勢高低、房屋坐向，屋子四周的樹木花草，與鄰居的距離，窗戶朝向、車庫方位，屋內客廳、廚房、飯廳的方位，主臥、副臥、洗漱間或廁所的方位即其相互通聯。大風水從地圖上可大致看出，小風水從實景地圖可看出點滴，但須實地細查。風水是房子一般共知訊息之外的微妙訊息，質在暢和陰陽並聚天地之氣以協健康生存。
在冬長夏短的美國北部買房，房屋自然采光至關重要。漫漫寒冬，屋內陽光充足明亮會讓人神清氣爽，心情也隨之亮堂；自然采光不足的房子讓人易於憂鬱。因此一兩層的獨立民居車庫位於房子西北最佳，長條形房子東西排開為上。美國為中產建的房子都是依圖批量建造，不大考慮各個房屋的朝向，有的房子風水不錯，車庫、房屋朝向、窗戶朝向都很好，屋內光線充足，有的房屋車庫霸占東南，衝南窗戶很少，比較晦暗。我們多買現成房屋，不能挑地自行設計個山環水抱，但在眾多房屋中可選風水較好的，所以我建議大家看房一定要晴天白日去實地觀察感受。
住房風水好有助身心健康、家庭幸福，所以買房不能不懂點風水。
