看房產拍賣歸來

昨天我為了今天去看拍賣的事情，特地跑去問了幾個很有經驗的agents，看看他們對房產拍賣的看法如何，結果一致回答我：高風險。

我現在開始跟一個很有經驗的agent，我的前5個交易會在她一對一，手把手帶下完成，她自己在auction上買過很多房子，維修後賣出。她鼓勵我去，對我說：會很有趣的。我給她看了一下list，讓她估計了一下我前兩天貼的那幢曾經賣過73萬，現在開價405k沒人要的房租，她仔細研究了一下，說：這種房子是最終買家買的，買的目的是自己居住，這房子大概會拍到37萬。

我走的時候，另一個今後會專門幫我完成交易的agent對我說：其實並不在於你從哪裏買房子，shor sale, forclosure, auction.這些都不過是買賣的形式，如果你找到了一個good deal，那就是得到了一個good deal，如果你make mistake，那就是make mistake。我說：那我哪裏去找good deal。他說：花時間下去找。我心裏想想有點感觸，他幹這行10多年了，大起大落，終於在2008年破產，看來他是感悟不少。

今天早晨起來，趕到downtown，全是高樓，看得我那個暈啊，我這幾年就沒見過超過2層的房子，而且還全是單行線，我開著車轉了好幾個圈才把車最終開到了那幢樓下，parking fee是1刀20分鍾，而且隻能趴2小時，暈死，搞得我後來不得不又出來兩趟投幣。總算把車趴穩了，跑進去一問，原來三幢高樓用同一個門票號，拍賣的那幢在最南邊，隔著兩條街，這算咋回事啊，沒辦法，走過去唄，結果走了10分鍾。

進門看見裏麵人頭攢動，大概500多人在一個大廳裏，還隔成一組一組的。我拿出相機拍照，結果被警告要起訴我，原來拍賣不可以拍照。不拍就不拍，我坐下看拍賣。結果一看看了4-5小時，耳朵都聾了。

下麵寫寫感悟：

1. 原來拍賣的清單變動很大，我上次去看的那幢房子今天就零時取消沒拍。這樣的cancellation占了20-30%。另外就是有剛拍完就毀約的，於是房產經常被拿出來拍第二次，第一次跟第二次拍出的結果非常近似，一般就差2500刀。說明拍賣的結果還是多少有點可預見的。那幢帶我的agent估價37萬的房子，最終以37萬成交，一分不差。這房子我後麵還有說。

2. 拍賣的房子中有些房子是銀行擁有，提供finance的，條件狀況都比較好，唯一賣不出的理由是銀行要價過高，這種房子最終的拍賣結果都是止於fair market value。另外就是有麻煩的房子，那些房子還有人賴著不肯搬走，買家要自己負責驅逐，房子隻能現款購買，當天現金交割完畢，這樣的房子是最高風險的，打算bid最好先找好律師。

3. 在拍賣現場遇到3對中國夫婦，他們都是來買投資房的，其中有一對已經在拍賣上買房有10年曆史了，他們的第一幢拍賣屋買了就後悔了，結果損失了押金。但是他們後來買進了好幾幢，其中在拍賣上買到過2幢，反正他們現在房子已經多到老公不能再申請貸款了，隻能在老婆名下買房申請貸款的程度。真令人羨慕，希望10年後我也能這樣。

4. 他們幾對今天沒能買入房子，因為他們想買的房子都到了他們自己打算bid的最高價，而且正好是他們要bid的那個價錢，再一舉牌就是要買上漲2500，要麽上漲5000，所以就沒法舉了，結果最終就這個價錢被別人買走了。看來大家對房價的估計還是差不多的。另外就是他們有朋友想買那幢37萬成交的房子，在網上bid，他是真心喜歡這房，想自己買了住，結果沒買成。真是驗證了帶我的那個agent的估計。

結論：
1. 真是長見識。看下回是啥時候，再接再厲。

2. 在去拍賣會前一定要把功課做到家。我覺得這幾對中國夫妻沒有拍到房子的原因是因為他們都隻對某一幢房子感興趣。其實投資買房不是自住，隻要投資回報率合自己的預期就可以買入，這次拍賣160幢房子，裏麵總是有good deal的存在。我下次去一定多定幾幢目標，如果有哪幢是good deal的話就可以拿下，事全準備工作越細致越完善，就越可能拿到好deal。

3. 本來我隻想用現鈔買房，這次看後觀念有所改變，看到別人都貸款買房目的是在現在這百年一遇的機會裏麵抄底，我想想覺得我現在也可以接受用貸款買房了。