商業地產是怎樣定價的

商業地產定價和自住屋不同，在商言商，它是和cap rate掛鉤的，cap rate 是指扣除了所有開支（一般不算貸款開支，假設是全現金購買）的淨年收入，除以買價而算出的百分比，其實用來出租的房子的市價亦一樣是這種計算依據。

自住屋價格和市道供求有關，供過於求的時候平宜，求過於供的時候奇貴，跟建築成本沒關係，一平方尺可以五百，也可能五十，在供求平衡的地區，房價和成本價比較靠攏。

所以，商業地產在看來好的或差的地方，在房價很高或很低的地區，市價都是以它的cap rate來決定。一般來說，相對差的地區，cap rate以7% 到10% 左右，而在相對好的區，如大中城市最旺中心區，可在6%到 4% 之低, 那些買家多是富人和財團,
用現金購買。

在相對差的地區, 商場的基本年租金在$9到$16左右一平方尺, 而在寸金尺土的旺區, 年租金可上$30甚至更高。

租金一般以基本租金為準，再加上共用開支的分擔，這包括地稅，保險，清潔，垃圾和共用水電等等，大概合計年費$4左右每平方尺。如果是辦公樓condo，要額外分擔請保安，請接待員，請清潔工，加上分擔象住家那種HOA類似的維修預備金，每平方英尺的年費可近 $7. 一般他們給一個叫full service的固定租價，比如定在$17/SF/Year. 而不同於商場是基本租金加浮動的共用分擔 （base rent + NNN)。

共用開支的分擔是硬開支, 無論有租客與否都要月月付, 有租客時租客付，沒有租客時業主也要付。舉個例，如果說一個辦公樓condo每平方尺租出$17年租, 實際上屬於業主的部分可能隻有$10。

如果沒有奇跡，市場上叫賣的商場和辦公樓，都是按可提供的cap rate來叫價，一個百分百租出的，可索百分百的價，而隻有七成租出的，隻能要七成的價，要是全空的，隻能求個跳樓價或是地價，要價可以千奇百怪，但如果經過專業的中介之手，都離不開這個計算方法。

認真驗估賣方提供的cap rate對買家來講非常重要，優質的租客，有較長的租約和穩定的曆史的，可接受較低的rate如7%或更低，反之要要求較高的rate如9%或更高。另看看具體租約合不合理，比如是賣家本身或親友，簽有明顯太高租金的租約，因為他們不是真正的租客而很可能會離開，但卻拉高了物業的出租率，扛抬高了賣價，要特別小心。

了解到商業地產的價位，投資者可從中選擇適合自己的目標。