梁山博文
世界其實可以變得更美好，隻是我們想不想
上一個高潮是怎樣形成的
美國直至上世紀未，房價對衝了自然的通貨膨脹因素之後，平均每平方英尺的市價一直基本沒有很明顯的變化，這主要是因為：一，美國地大人口不密，二，美國的土地是私人擁有的，三，美國人口分布充分反映了自然的社會經濟活動並且比較平均。
直至跨進廾一世紀，嚐到低利率對經濟產生激活成效後，美國開始了持續的低利率政策，在這之下，人們漸漸發覺房價實際上非常實惠，加上當年 dot com 泡沫剛破，人們手中的閑錢沒什麽地方好放，都開始對房市感興趣起來，那時候從政府到銀行，放貸政策沒有那麽成熟，房價節節上升的表象使銀行放膽地放貸，而許多人都利用這種機會運用容易獲取的低利率貸款去投機再投機，於是乎泡沫產生了，如果以 2000 年的房價為基數 100 點，到 2007 年，全國平均指數巳漲到了 200 點，跟著氣球吹爆，房價年年下降，到今天巳跌到 130 點，考慮到現在的利率是 2000 年的一半，加上通脹的對衝，房價可以說跌回到起點，就是 2000 年的水平。
以上講的是全美平均狀況，當然不同地區有很大的區別，比如上世紀八十年代初是紐約最先發起地產高潮，八十年代中期傳染到三藩市，未期又傳染到洛杉機，今天雖然全美普遍回落到 2000 年的水平，但上麵幾個地方和矽穀等地，仍是堅挺在 2007 年的水平。
今天跟昨天有什麽不同
一，今天不再容易拿到貨款，這點人人都知道，在此可省幾百字。
二，普遍人不敢賣房子，這裏分幾類：
沒有欠款中的一大部分人，他們是無論市場怎樣都沒興趣賣房子的人，他們明白貴賣貴買，不值得去折騰。
在房價高的時候買入的人，很多即使搬遷也不願虧本把房子賣掉，寧可把它租出等待將來再升值的時候才賣。
有欠款同時有些淨值的人，他們不但擔心賣了房子扣除手續費之後，能剩的錢還不夠再買一房的首付，更擔心到時候拿不到貨款，再買不回另一間房子；
早就用光信用，房不抵債的，他們更不能賣房子了。
三，經過好幾年的磨合，政府和銀行對付不起月供的人漸漸寬容了，很多本來要被收回房子的都找到留著不走的徒徑，比如他們可以重新貸款，有臨時困難的，失業的可以有代付月供，欠債可拖到將來賣房子的時候有剩款的在剩款上還，等等等等，總言，他們不太擔心會被銀行趕走。
四，銀行本有很多收回的房子，這是他們的負資產，據一個說法是，他們有政府的資助，在不確定房子可收回成本之前，他們沒興趣放回市場上去賤賣，怕賣了還要向政府補交差額的部分。
以上四點是上市的房子太少的原因，以下是分析對房子需求的又是什麽人：
一，剛性需求的：美國每年大約要增加兩百萬個房單位來應付人口增長和新就業大軍的需要，在貸款太嚴和房價較高的情形下，大多數的新血會被出租房吸納而隻會小部分人去購買房子；
二，投資者：那裏房價升的快，那裏就吸引著投資者，熱鬧的地方多，投資者越多，但目前這種地區仍隻是那幾個曾經很熱的地方，並沒有擴散的跡象，所以投資者總數不會多；
三．外國移民和投機者：價格實惠的美國房產對火紅的中國人是最大的吸引，目前中國的房價比美國還高，中國人賣了房子來到這裏可輕而易舉買到更好的房子，但中國的高房價是因為供不應求，及政府是唯一的地主做成的；房價僅僅是交易行為結果的指標，不反映人們的真實購買力，也不反映房子真正的價值，可以這樣舉個例，假如全中國隻有一個房單位在賣，有十個人去搶，哄爭之後房子以五百萬成交，那所有中國人都按這個價格來評估自已房子的價值，因為那是唯一可參考的指標。如果政府控製住批地，讓需求永遠大於供應，那即使實際交易在很小範圍內成交，房價也真的會越來越高，直至某一天情形轉變，比如一下子很多人要出手求套現自已的房子，但社會實際上購買力卻很弱，想別人接手你隻能競出低價，則房價會一下子崩潰。所以，真正能賣到高價的隻會是早出手的那批人，而那時政府一定想法抑製這種拋售危機，無論結果如何，能有幸攜帶巨款過來搶購美國房子的人最終不會太多。
以下的情形表明美國的房源會迅速地補充：在感受到供不應求的地區，建築公司在加碼開工；以前規劃好的，停了工的地盆在趕緊上馬，前幾年泡沫破碎時解散和轉行的公司，有些在重上戰場，加上現在移民改革實施，很多勞工由黑漂白，最終會讓建築業迅速複蘇。
新環境下投資房市獲利的可能性探討
一，要考慮如果不是現成房，房子從買樓花開始到建成可以入夥，大概要長近一年的時間；
二，要考慮房子 holding 的成本，那地稅，保險，維修，管理費用和利息，每年的開支會將近及房價 10% ，
三，要考慮到轉手的成本費用平均是房價的 7% 。
四，要考慮除非是用現金購買，一般的成交時間要兩個月或以上，房市的價格上落周期不易掌控。
五，一般來講，年入十萬以下的基本上沒有多餘的現金存款，年入十到廾萬的每年大概能積累一萬到五萬，而年入廾萬以上的一年最多能積累約十萬或以上，但無論有多少現金在手，這些隻夠你做很小規模的有限投資，而變化的房市 timing 影響著獲利的可續性。
結論是，某些地方房市火熱是事實，但不會象幾年前那樣擴散到全美，因此回落亦可預期，但不知道這周期會有多長。
順便在此轉貼一張圖表，分享對目前全美房產分布的認識 
