影響置業的因素之三：美國東岸的房型風格

         一般說來，房型風格多指單家庭房子，即所謂的Single House，中國國內的人稱其為“獨棟”。所以，我就以波士頓房地產市場上主要的一些類型分析一下，房型是影響房地產市場冷熱點的一個重要因素，掌握這一因素對於處於房地產市場的優勢是非常重要的。波士頓的房市上大致有四種不同風格主流派的房型，牧場風格（ Ranch ）、角形風格（Cape）、殖民風格（Colonial），現代式（Contemporary），四種不同風格主流派房型主要是根據其房型樓層來劃分的，牧場風格是單層樓房型，角形風格是一層半樓房型，殖民風格是雙層樓房型。此外，還有Victorian、Cottage、Antique、Bungalow、Farmhouse、Log等。

         牧場風格（ Ranch ）的房型是一種獨具美國特色的建築房型，比起眾多其它房型來說，它可稱得上是地道的美國“土特產”，它起源於20世紀20年代，風行於20世紀40年代至70年代，作為一種代表美國城鎮新郊區建築的主要表現體，從問世的至今，短短不足一百年的曆史中，它已盡力了一個從興旺到衰落的過程。由於牧場房型的特色是單一樓層、房型以長型、非對稱長方形、L形或U形為主，房頂、屋頂很低，平麵布局簡單、內部結構潦草，所以在房地產市場上，牧場房型單家庭房子就屬於價位經濟的房型。下圖是一款典型的牧場式房型的樣本。



     傳統的牧場房以長、矮為特色，但隨其演化，品種和質量都有所進化，如果你在房屋市場上見到諸如Raised Ranch、Split Entry、或Multi-Level，你應意識到這是牧場型家族的房子。這些進化了的牧場房型一般說來會比傳統牧場房型更受市場歡迎，不過，也不是絕對的。提升式牧場房型（Raised Ranch）保持了牧場房型房型的通常風格，並把本該是地下室的部分提升到了地麵，所以，一般這類房型沒有地下室（Basement）。被提升上來的樓層就被視為地下室而不計入房產居住麵積，這一層主要是鑲嵌的車房和活動室，而真正的功能房如廚房、餐廳、客廳、睡房等和傳統的牧場房型一樣，在同一層樓，及第二層樓。這類房型的另一個特征是它的大門設在房前正中，兩樓層之間，進入主大門後就有半層向上的樓梯引人進入主層和向下的樓梯引人進入低層，劈進式（Split Entry）也由此而得名。提升式牧場房型比傳統的牧場房型受歡迎，但它的本質仍然是牧場房型，仍具有牧場房型主要特征，及房頂低，內部布局潦草，缺乏風格，從房品角度來說，仍不屬於高檔房型。下圖是一種典型的提升式牧場房型樣圖。



     科德角是一種起源於17世紀的新英格蘭地區的角形建築風格。這種房型頗具美國地方特色特點，一般來說，角形房有兩層，第一層是主層，這是一層完整的樓層，廚房、餐廳、客廳、主人睡房都在這一層。第二層為輔層，房簷從前後兩邊起緣，成45度上升至交接處，第二層一般有兩個睡房，由於房頂呈45度角傾斜，所以，第二層隻能算是半層。在房地產市場上，科德角房型屬於一種大眾化的房型，房價一般介於牧場型和殖民型之間。下圖為一個典型的科德角式房型。



        在美國東岸新英格蘭（New England）區，殖民式（Colonial）風格的房屋泛指雙層或三層的房型。它起源於美國開創初期，殖民式並非美國原創，而是來源於各國移民的文化淵源，若細分的話，移民式又可分為法國式、西班牙式、荷蘭式、德國式和格魯吉亞式等。雖然早期分派很多，但格魯吉亞式慢慢演變成新英格蘭地區主要的殖民風格。殖民式房型的主要特點是雙層樓型，底層是客廳、廚房、餐廳和一個衛生間，高檔殖民式有家庭中心和書房，而上層主要為睡房和衛生間。一般正門開在正中間。但住戶都是從後麵、側門、或車房進出。在房價市場上，殖民式是比較高檔的房型，價位也比較高。關於殖民式房型，以後我會在專門的博文中介紹。下圖為一個典型的殖民式房型。



         在美國東部的房地產市場上，一般把兩層樓的單家庭房型統稱為殖民式，但實際上，兩層樓的單家庭房型還有很多分類，最常見的有：美國四角樓（American Foursquare）、軍營樓（Garrison）、關節樓（Gambrel）等不同風格的殖民式房型。

         美國四角樓（American Foursquare）又稱之為後維多利亞式，風行於19世紀90年代中期到20世紀30年代末期。這種風格的特點是基本麵為方形而非長型，樓的前麵中心為大門，大門兩邊均勻對稱，房頂為金字塔形。由於這種房型的地基為方形，所以一般來說，內部布局都比較好，空間利用率高，在房市上頗受歡迎。 不過，這種房型屬於實惠型設計，其居住麵積多在1400平英尺到2000平英尺，對於豪宅投資者來說，沒有太大吸引力。下圖是一款美國四角樓的樣圖。

         軍營樓殖民式和傳統的殖民式差不多，但上一層麵積大於下一層麵積。因為軍營樓殖民式房型給人以頭重腳輕的感覺，所以，這種房型不如傳統的殖民式房型叫價。下圖是一款典型的軍營樓樣圖。



        關節樓（Gambrel）的特征在屋頂，屋頂兩則的切麵看上去像踝關節，故因此而得名。下圖是一款關節樓（Gambrel）的樣圖。



        現代式（Contemporary）房型是一種不規則的房型建築風格。樓層隨意，可以是單一層樓型、一層半型、兩層樓、或多層樓，其特征是有巨大的窗戶並配以簡明的室內設計，以一種意念抽象為本。由於這種房型線條簡明、室內布局空曠、整體缺乏溫馨感，加之巨大的窗戶帶來的能源消耗，在冬季漫長的美國東部地區，不太受歡迎，下圖是一款現代式房型樣圖。



         維多利亞房型（Victorian）出自於維多利亞時代（大約1840年到1900年）建造的房型風格。維多利亞房型最明顯的特色就是部分或全部的屋頂呈金字塔型或圓錐型，房體有古堡特色，外觀整體華麗，內部布局精製，空間利用合理。維多利亞房型富有貴族風格，在房市上一般頗受歡迎，不過這種房型的現房在房市上多為年代久遠的房類，選房時要細心挑選。維多利亞房型有單一層和多層之分。一般指的維多利亞樓多為兩層或多層樓。而單一層的維多利亞房型稱為平房（cottage）。下圖為一款維多利亞房型。



平房（Bungalow）是一種起源於印度孟加拉省，後被英殖民者采納並始建於美國的房型。這是一種單層或一層半的房型。這種房形較牧場房型來說略具風格，但不如牧場房型受歡迎，在美國東部房市上屬於低檔房型。下圖是一款平房房型圖。