美國個體房地產業主做不大

美國個體房地產業主做不大

能做大的，隻能象中國大陸那樣官商結合，既做Builder，又做直接麵向大規模終端住戶的Sales，還跟政府和銀行超大規模地勾結。

在成熟的法製國家，比如美日，普通白領和小業主，做做房地產叫家庭理財尚可（頂多隻能做到幾個M），叫投資就實在太勉強了。

日本1990年代房地產泡沫時期的負債人到現在都還在負債狀態。美國超大規模的房地產泡沫剛破裂，隻不過以軍事實力和蓄謀的金融圈套為支撐，讓中國、日本和歐盟買了單罷了。沒有2001年中國加入WTO被設計好當未來的肥綿羊，就不會有2002年房地產的瘋漲和Zero Downpayment。

美國房地產是否能複蘇還未定論（目前的判斷是In coming decades大概率地低迷），現在談複蘇實在是妄想，因為，美國銀行體係還有至少500萬Foreclosed Houses沒放盤，其中還不包括那些早已停止付Mortgage卻依然賴住，而銀行暫時還未理睬的、事實上的Foreclosures（這個數字從沒被公開過）。美國房地產很可能走向德法模式，即，限製RE漲價，租金便宜；現在大Hedge Fund規模性接盤美國房地產做出租生意就是明證：這本來就是個低Margin的行業，必須要有規模效益才能生存！個體出租業務往後會由於成本和性價比原因越來越難，統計性地敗在財團手下是板上釘釘的事，早晚罷了。除了那些幾年就能收回房價錢的爛白菜房，任何形式的RE生意最終盈利都來自於房價上漲。如果房價不能大漲或隨一定時間步調穩定上漲，個體出租生意就鐵定賠錢，即使表麵現金流略微是正的也賠錢。

想炒房的，得要等到一批國際遊資（尤其是中國的閑散民間大資金）“抄底”大賠後，才能考慮。稍微有點頭腦的，想一想，1990年代，日本在美國的房地產軍團是什麽時候全線潰敗的？美國的房地產又是什麽時候開始猛漲的？沒有把目前的大批量閑散資金套進來前，美國房地產不會見底的。

不久的以前，美國曾出現小規模的銀行把房子幹脆扒除，國會試圖專門為中國資金設立買房類簽證。美國房地產的局麵實際如何，難道有人比銀行家和代表銀行家利益的國會議員們更清楚？

貪婪且短視的人們真是健忘！