享受自由，感恩生命
心中明月在，靜照彩雲歸
正文
銀行做空房地產當隱形房東
銀行做空房地產在曆史上還沒有出現過，因為房主Foreclosed後，銀行要遭受損失。房子被銀行接管後，就是一個負擔，因為銀行不能做大規模的出租（否則侵犯強大的房地產業的利益，引起國會立法和反壟斷等糾紛），同時還要付地稅和日常維護等成本。但這次美國超大規模房地產泡沫後，這種局麵將改變，原因有：
1，房地產供應過剩；
2，新立法對原房主Foreclosure/Short Sale有20年追債權；
3，Mortgage金融化的債券已經絕大多數由中國等外國買單，美國銀行業剩下的由美聯儲無成本衝銷了壞賬；因而，所有Foreclosed和將Foreclosed的房地產，都是美國銀行業手裏的無本生意。
先說銀行做空房地產的盈利模式和坐莊路線，然後再說最終誰買單和是輸家。
就如美帝國現在是以債務統治並剝削全世界，相對以債權稱霸的舊思想是革命性的區別一樣；銀行業將以Always Default Owner（房地產永遠的缺省所有權擁有者）的間歇性主動承擔債務的方式來代替過去收Mortgage利息剝削房主的純粹做生意模式。在這種新金融模式下，房地產本質上被當作交易對象。如果房子被人買了，銀行將是房主的隱性房東，如果房東一生順利，最終Pay Off時，銀行收取了應收的利息，與舊模式無異，銀行不損失任何實際利益或機會成本，但房主有可能不得不承受房地產在長時間不增值甚至價格下降的“賬麵”損失；如果房主在某個時間Foreclose，銀行將理所當然地收回所有權，一方麵有權對原房主追債保護自己，另一方麵，由於又完全擁有了房子，可以重新開始賣，下麵主要討論這種模式。
假設現有一房原房主買價$500K，首付為0，已付24個月Mortgage，每月$3K。現在還欠Mortgage Balance Due $450K，現房價$350K，房主Walk away被Foreclosed。客觀的結果是：
1，房主已付給銀行$72K，由於丟失了房子所有權，相當於當了兩年房客。同時，20年內要付清欠款$450K- $350K = $100K給銀行，並計利息（參考利率是8%，介於信用卡正常利率和Mortgage之間）；
2，對銀行，收入$72K+$100K追債權；$350K房子所有權；賬麵支出有實際的在房子未重新賣出之前的地稅和Maintenance等，以及按會計準則算法的對$100K追債權的索債成本和Depreciation。由此可以看到，銀行的實際成本隻有地稅和Maintenance以及索債成本，非常低，並沒有其它實際損失。
接著，假設銀行以價格$300K賣出給新房主。細節掠過，新的循環開始。銀行在兩個循環之間的實際損失是房價跌$50K+地稅和Maintenance以及索債成本。但由於本來就是無本生意，這隻能說是銀行少賺的。更兼前循環已經入賬實際現金流$72K > $50K，所以，實際賬麵還是賺的。也就是說，在房價下跌過程中，銀行的總獲利大於房價開始下跌前的最高價！這就是做空的理論基礎和意義！
然而，對銀行最有利的方式還是，一段時間後，房子Foreclosure，因為銀行可以Exercise追債權，所以，房子Foreclosure對銀行並沒有損失，卻同時又完全擁有了產權。這樣，隻要房子間或性地Foreclosure，銀行就是事實上的房東，沒有任何風險，隻不過在房主Foreclose前，暫時擁有產權罷了。
這個過程中，房價會有間或反彈，這對銀行有利，對房主，除非能抓住機會買賣，則房價反彈沒有意義。房主擁有房子時間越長，對銀行越有利，因為收入的實際現金流越多。
對於現在還沒有Foreclosure或Short Sale卻依然居住但並不付Mortgage的房主，自然將來會利用回溯追債權索債並計算利息算總賬。新的法律使得房主們除了乖乖付賬或還債20年外，無處可逃！
既然間或性地Foreclosure對銀行有利，銀行當然會促使如此做。簡單的方式就是從目前曆史低利率基礎上提高利率。提高利率有以下效應：
1，遲滯經濟，對已有房主造成財務壓力；
2，降低房價，因為借貸成本升高；而降低房價，將使財務健康的房主Foreclose，簡單的原因是，雖然支付得起Mortgage，但房子已經資不抵債，不值得；
3，新的購房者風險防範能力降低，會成為新的利率上升的犧牲品，不得不在“以為”的低房價和潛在的風險之間Trade off，這樣政府有了支持措施後，就會輕而易舉地上當！
從買盤方來說，政府會持續提供買房幫助(比如Tax Credit)，誘使工薪階層入場接盤。但最終政府並不創造財富，最終由所有國民納稅人買單。僥幸最終能撐得住的房主，也不得不麵對房價持續下跌的苦果。人民政府為人民？為何銀行能Too big to fail得以政府資金Bail out，但真正的受害人Defaulted RE Owners還被追授20年Liability of defaulted balance?政府是為華爾街說話，而不是為人民說話！
真的以為政府和華爾街在乎經濟好壞如何？華爾街的意圖就是持續占有更高比例的高質量社會財富！把經濟搞好，是為了這個目標，把經濟搞差，也是為了這個目標；通脹是為了這個目標，通縮也是為了這個目標！政府則在威爾遜時代美聯儲成立前就被華爾街金融集團綁架了，隻不過以美聯儲為工具，玩弄政府和大眾更容易罷了！
對於低端房地產，由於跌無可跌，賣不出去的情況下，對銀行是真正的負擔，還連累房地產價格，所以就索性扒掉了事，比如：
Ohio County Demolishes Homes to Remove Blight
A land bank knocks down foreclosed homes to stabilize Cleveland-area neighborhoods -- all at the lender’s expense.
http://www.governing.com/topics/health-human-services/housing/cuyahoga-county-ohio-demolishes-homes-to-remove-blight.html
所以，按照對銀行不利就是對房主有利的博弈原則，買房隻能買白菜房。雖然不指望升值，但維持個正現金流還是不難的。但也並不用搶著去買白菜，一方麵白菜本來就多，另一方麵，房地產會持續降價新的白菜正不斷發芽成長。
最終買單的和輸家是政府、廣大納稅人和購房者。
正麵意義是，房地產做空泡沫過後，美國房地產最終會走向德國和法國的穩定模式，那是社會主義式的人人有房住的廉租房模式。房地產做空泡沫使得有些閑錢投入房產的人被席卷，利潤進了銀行業；無論如何買不起房的人，由於是納稅人，也通過政府“幫助”被剝削一下，但不是大頭。
銀行做空房地產在曆史上還沒有出現過，因為房主Foreclosed後，銀行要遭受損失。房子被銀行接管後，就是一個負擔，因為銀行不能做大規模的出租（否則侵犯強大的房地產業的利益，引起國會立法和反壟斷等糾紛），同時還要付地稅和日常維護等成本。但這次美國超大規模房地產泡沫後，這種局麵將改變，原因有：
1，房地產供應過剩；
2，新立法對原房主Foreclosure/Short Sale有20年追債權；
3，Mortgage金融化的債券已經絕大多數由中國等外國買單，美國銀行業剩下的由美聯儲無成本衝銷了壞賬；因而，所有Foreclosed和將Foreclosed的房地產，都是美國銀行業手裏的無本生意。
先說銀行做空房地產的盈利模式和坐莊路線，然後再說最終誰買單和是輸家。
就如美帝國現在是以債務統治並剝削全世界，相對以債權稱霸的舊思想是革命性的區別一樣；銀行業將以Always Default Owner（房地產永遠的缺省所有權擁有者）的間歇性主動承擔債務的方式來代替過去收Mortgage利息剝削房主的純粹做生意模式。在這種新金融模式下，房地產本質上被當作交易對象。如果房子被人買了，銀行將是房主的隱性房東，如果房東一生順利，最終Pay Off時，銀行收取了應收的利息，與舊模式無異，銀行不損失任何實際利益或機會成本，但房主有可能不得不承受房地產在長時間不增值甚至價格下降的“賬麵”損失；如果房主在某個時間Foreclose，銀行將理所當然地收回所有權，一方麵有權對原房主追債保護自己，另一方麵，由於又完全擁有了房子，可以重新開始賣，下麵主要討論這種模式。
假設現有一房原房主買價$500K，首付為0，已付24個月Mortgage，每月$3K。現在還欠Mortgage Balance Due $450K，現房價$350K，房主Walk away被Foreclosed。客觀的結果是：
1，房主已付給銀行$72K，由於丟失了房子所有權，相當於當了兩年房客。同時，20年內要付清欠款$450K- $350K = $100K給銀行，並計利息（參考利率是8%，介於信用卡正常利率和Mortgage之間）；
2，對銀行，收入$72K+$100K追債權；$350K房子所有權；賬麵支出有實際的在房子未重新賣出之前的地稅和Maintenance等，以及按會計準則算法的對$100K追債權的索債成本和Depreciation。由此可以看到，銀行的實際成本隻有地稅和Maintenance以及索債成本，非常低，並沒有其它實際損失。
接著，假設銀行以價格$300K賣出給新房主。細節掠過，新的循環開始。銀行在兩個循環之間的實際損失是房價跌$50K+地稅和Maintenance以及索債成本。但由於本來就是無本生意，這隻能說是銀行少賺的。更兼前循環已經入賬實際現金流$72K > $50K，所以，實際賬麵還是賺的。也就是說，在房價下跌過程中，銀行的總獲利大於房價開始下跌前的最高價！這就是做空的理論基礎和意義！
然而，對銀行最有利的方式還是，一段時間後，房子Foreclosure，因為銀行可以Exercise追債權，所以，房子Foreclosure對銀行並沒有損失，卻同時又完全擁有了產權。這樣，隻要房子間或性地Foreclosure，銀行就是事實上的房東，沒有任何風險，隻不過在房主Foreclose前，暫時擁有產權罷了。
這個過程中，房價會有間或反彈，這對銀行有利，對房主，除非能抓住機會買賣，則房價反彈沒有意義。房主擁有房子時間越長，對銀行越有利，因為收入的實際現金流越多。
對於現在還沒有Foreclosure或Short Sale卻依然居住但並不付Mortgage的房主，自然將來會利用回溯追債權索債並計算利息算總賬。新的法律使得房主們除了乖乖付賬或還債20年外，無處可逃！
既然間或性地Foreclosure對銀行有利，銀行當然會促使如此做。簡單的方式就是從目前曆史低利率基礎上提高利率。提高利率有以下效應：
1，遲滯經濟，對已有房主造成財務壓力；
2，降低房價，因為借貸成本升高；而降低房價，將使財務健康的房主Foreclose，簡單的原因是，雖然支付得起Mortgage，但房子已經資不抵債，不值得；
3，新的購房者風險防範能力降低，會成為新的利率上升的犧牲品，不得不在“以為”的低房價和潛在的風險之間Trade off，這樣政府有了支持措施後，就會輕而易舉地上當！
從買盤方來說，政府會持續提供買房幫助(比如Tax Credit)，誘使工薪階層入場接盤。但最終政府並不創造財富，最終由所有國民納稅人買單。僥幸最終能撐得住的房主，也不得不麵對房價持續下跌的苦果。人民政府為人民？為何銀行能Too big to fail得以政府資金Bail out，但真正的受害人Defaulted RE Owners還被追授20年Liability of defaulted balance?政府是為華爾街說話，而不是為人民說話！
真的以為政府和華爾街在乎經濟好壞如何？華爾街的意圖就是持續占有更高比例的高質量社會財富！把經濟搞好，是為了這個目標，把經濟搞差，也是為了這個目標；通脹是為了這個目標，通縮也是為了這個目標！政府則在威爾遜時代美聯儲成立前就被華爾街金融集團綁架了，隻不過以美聯儲為工具，玩弄政府和大眾更容易罷了！
對於低端房地產，由於跌無可跌，賣不出去的情況下，對銀行是真正的負擔，還連累房地產價格，所以就索性扒掉了事，比如：
Ohio County Demolishes Homes to Remove Blight
A land bank knocks down foreclosed homes to stabilize Cleveland-area neighborhoods -- all at the lender’s expense.
http://www.governing.com/topics/health-human-services/housing/cuyahoga-county-ohio-demolishes-homes-to-remove-blight.html
所以，按照對銀行不利就是對房主有利的博弈原則，買房隻能買白菜房。雖然不指望升值，但維持個正現金流還是不難的。但也並不用搶著去買白菜，一方麵白菜本來就多，另一方麵，房地產會持續降價新的白菜正不斷發芽成長。
最終買單的和輸家是政府、廣大納稅人和購房者。
正麵意義是，房地產做空泡沫過後，美國房地產最終會走向德國和法國的穩定模式，那是社會主義式的人人有房住的廉租房模式。房地產做空泡沫使得有些閑錢投入房產的人被席卷，利潤進了銀行業；無論如何買不起房的人，由於是納稅人，也通過政府“幫助”被剝削一下，但不是大頭。
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