享受自由，感恩生命
心中明月在，靜照彩雲歸
正文
探討Post-subprime的美國房地產
定義房地產投資
供需特征
經濟發展
通脹
Texas 1980年代中期的借鑒
定義房地產投資
對於大多數不做地主的人來說，房地產“投資”的意義在於（房地產升值-月供-地稅）與（純支出）租金的比較。其中，除了數字遊戲之外，住House比租住的Apartment生活質量要高一些。這是“美國夢”能驅使中產階級做牛做馬的部分原因，更是心理上從沒有安全感的老中們主動做牛做馬的主要原因。以為“買”了，那房子就是你的了麽？那Foreclosure是什麽意思？對於這個群體來說，即使是Pay Off了房子，而且房子也升值了，依然還是Liability，因為還是要付地稅、Maintainance And Upgrade。
對這群體來說，統計上，房地產升值沒有意義，因為永遠無法套現（賣了現在的，同時買個新的），所以，還是很多人不得不工作到70+歲。退休時能套現去住老年公寓了，但通脹使得錢沒有了購買力。比如，從1971年到2002年，美元購買力貶值了96%！按1971年買房屋時20% Down Payment計算，2002年房產價格升1/（1-96%）* 20% = 5倍才保持了原Down Payment的購買力！
隻有Job Security是這個群體的“財產”！因為隻有Job Security能給他們帶來了穩定的Cash Flow！
對於做中小地主的人來說，房地產投資（注意，這裏沒有了引號！）跟做實業一樣，是個Business。對於Business，房地產升值隻是一方麵，更重要的是Cash Flow。對這群體來說，性格上要Proactive並有控製力，執行願望強烈並能影響他人，可與合作夥伴及顧客（Contractors and Tenants）良好地打交道，能夠處理雞鳴狗盜之輩羅裏八嗦的混帳事情，並能承擔時不時不必要的時間、情緒及金錢成本。
房地產升值+Cash Flow的混合模式與交易股票不一樣（股市裏也有Cash Flow，即有些股票每個季度微不足道的Dividend，可忽略不計）。投資房地產很象買了一支股票，這支股票的特性是波動幅度小，大體每個月都有Dividend，而且象交易期貨一樣是保證金製，隻需20%的保證金；不同的是需要對Leverage付利息（期貨帳戶上的餘額象存款一樣有利息）；交易手續費較大，不容易脫手；統計上，每年的Dividend之和除了付貸款，還有所剩餘，如果能抗得住股價（房產價格）偶爾華蓋年裏跌不大的一點，升值+Cash Flow對投資都有回報。
供需特征
對於大多數美國人，房子都是Nice To Have。除非要了孩子或有兩三個孩子了而不宜租房，和一部分中產階級由於收入高而支付輕鬆之外，大多人買房子時，還是要與租金進行性價比。也就是說，美國對住房沒有所謂剛性需求！House和Apartment For Rent的總量在Zero Down之前本就足夠，2002年開始，Fed故意而為的房地產泡沫吹起了那些Tenant的購買欲、購買能力和購買行為，Home Builders也就配合順勢拉杆子上馬，目前顯然是House市場數量過剩。Fed為什麽當時吹房地產泡沫？當然是中國加入WTO當大綿羊！否則，去圈西北風？
（中國加入WTO後，過去十年出口給美國所有的廉價（必需）商品保持了美國長時間的低通脹。同時，血汗的利潤轉身一部分買了美國兩房債券的大部分，實質是借給美國雞鳴狗盜之徒Zero Down買房，另一部分買了天量美國國債借給美國各大銀行去中國投資並收購中國的產業鏈！
美大銀行們現在凍結了FH業務，相當於把從中國吃草的血汗奶牛免費擠出來的天量奶運到了海邊。一旦時間夠長，保質期一過，就隻有倒入大海！
而可憐的中國農民工們在接連跳樓。
還有哪個民族如此愚蠢？！還GDP第二，崛起了，要談論民族複興了？什麽時候興過？）
美國過去15年的人口增長為25M，按每兩個人都買一房計算，房屋增加需求為12.5M，看看新增房屋總量是多少？Foreclosed House總量是多少？這些數據沒有對大眾公開，但大銀行和Home Builders是知道的。政府給Tax Credit鼓勵民眾接盤買房時，國會應該對這些數字進行聽證，因為這才是問題的關鍵所在！（但有誰會為中產階級和窮人說話呢？）
2010年人口普查數據裏，按地區分別統計，一個House或Apartment裏平均有多少人居住，年齡各自是多少（這數據可計算出該地區潛在買房力）？該地區有多少FH（該地區潛在拋盤）？該地區有多少出租房總量（與潛在買房進行競爭的力量）？更重要的，目前有買房能力的存款餘量和帳戶數是多少（比如，一定存款的帳戶上，每月有多少現金打上去，這是大多工薪階層和中小地主給銀行的免費信息，有幾個人沒有銀行帳戶）？這些數據大銀行都有！以為Fed吹泡沫和銀行10% down以致Zero down的Offer是閉門拍腦袋弄出來的？以為Home Builders都是盲目在建房、盲目在撈地皮？他們一直是在有的放矢，科學飼養！現在，他們凍結了FH業務，為什麽？
這次房價大跌，而且跌幅之大和時間之長，是美國二戰之後從沒有過的。也會改變一部分人的消費習慣，比如進行儲蓄、少用信用卡、少買不必要的東西、開省油的車、不買沒必要大的房子等等。
二戰之後的Baby Boomers現在都退休了，再過十年，就都要陸續入土了。屆時，美國的人口增長可能會進入短暫負增長，至少會暫時變緩。同時，對房地產更重要的是，這些老人們活著時都是Space Occupier，計算房子供需時權重自然更大些，所以，房子的自然供應屆時暫時會稍多。
經濟發展
經濟上，現在沒有新的科技增長點。目前的熱點還是十年前的Internet，隻不過Internet實業比以前紮實多了。這意味著，沒有規模性中產階級新的收入增長點。
同時，一方麵，中產階級的規模在減小，伯南克在2008年曾在國會聽證再三提出降低美國最低工資標準，證明這是戰略性決策，也是科技發展後的無奈而必須的選擇；另一方麵，中產階級的工資也沒有增長（比如，IT行業與世紀之交時比）。
這都不支持總體房價的上漲。
通脹
房地產在數字上能抵禦一部分通脹，這是相對於Down Payment + 月供來說的。但對大多個人的總資產來說，意義不大，因為大多人的養老金是最終的儲蓄和“投資”（相對來說，買一個房子的Down Payment的數目並不大），而養老金的回報是抵禦不了通脹的：通脹速度〉SP指數增長速度〉（黃金價格增長速度 vs 共同基金和養老基金）〉房地產增值速度（共同基金和養老基金都持續跑輸指數，原因在於它們是金融大鱷們最大的獵物；金銀價格從裏根時代起就持續受到美聯儲聯手英格蘭銀行進行的政策性打壓，與基金回報交替性不相上下）。
但房地產有5-20倍的Leverage，這就給了跑贏通脹的機會，當然還要取決於買的時機和價格（與交易股票類似，但技術含量太不一樣了）。對於買多個房子的人來說，隻要能保持正現金流並能抵禦間或房產價格的Correction，機會更大，還能超過簡單的跑贏通脹而發財。舉例來說，一個房子價格從幾年前的500K降到目前的250K。如果房主在更早時以300K買下，抵禦通脹還有希望，如果在最高點買下，基本在10年內就沒希望了。也就是說，自從2002年起，房地產價格波動大了後，也要“炒”了，也要象交易股票一樣更看持倉時間長短和買賣時機了。
房地產“炒”的特征性更強了，實際上也成了與股市一樣的財富轉移平台（日本、中國、澳洲的房地產不都是美國資本在興風作浪？）。與經濟有關麽？有。買賣房地產總要有人有能力接盤吧？本人作為交易者，一再強調，經濟基本麵對於交易等於零！但經濟不活絡，大眾生產不出財富並存不下錢，股市作為分配場所不就隻有喝西北風？所以，每5、6年來一次牛熊循環，就是因為中小投資者能在5、6年內攢下足夠的錢送到股市裏去供金融大鱷圈。除此之外，經濟基本麵與股市行情沒有關係，更不是一一對應的關係。同理，房地產也一樣。但房地產不同之處在於，其行情與經濟、特別是失業率和平均收入有很大關係，因為月供是房主的定期大筆支出，而股市的錢大體上都是沒有時間壓力的“閑錢”。
（金融大鱷們在乎經濟好壞麽？他們才不在乎呢！他們在乎的是如何使得對整個社會、整個國家乃至整個世界更好地控製！還記得2010年的G8、G20、歐盟財經會議、中美首腦會談談的是什麽麽？他們談的是對通貨緊縮的憂慮！不是說謊不眨眼是什麽？現在的美國經濟相對於1980年代初還不算差，那時，有人滿載成卡車的炸藥要把州政府炸了。當時，經濟嚴重蕭條、失業率高企，美聯儲和英格蘭銀行為了徹底打垮拉美債務國家，還不是瘋狂升息到18%(Fed)和20%(Bank Of England)？現在還沒到這地步吧？
資本家們一注入資金投資，經濟馬上就開始加速運轉，容易的很！）
通脹是目前唯一能使得房價上漲的因素（短期連續利率升息造成暫時房產價格下跌 vs 長期房產價格隨通脹增長，談的是不同時間框架；類似經濟周期，利率總是周期性的！）。馬上就要到來，而且是過去十年所沒想到過的幅度。
Texas 1980年代中期的借鑒
1980年代，Texas由於石油開發帶來經濟暫時局部蓬勃，造成房地產開發過度。經濟活絡過後，大批量Foreclosure，其貸款壞賬甚至衝擊了當時很健康的FNM。房屋供應過剩，造成至今價格上漲緩慢。剛過去的Subprime危機，在美國大多數地方都造成了房屋供應過剩，成為Coast To Coast版的Texas Foreclosure。
如果有人能用數據和圖表，把Texas過去25年的房地產價格跟經濟發展、失業率變化、平均收入提高，通脹率等之間的關係，做個研究，會很有意義。其實也不難，這都可以Google到，但本人沒有興趣。
自從1985年以來，Texas的地主們有掙錢並擴大規模的嗎？相信肯定有，還可能不少。但這無法掩蓋Texas在1985年以後至今，房地產價格上漲慢的事實。
美國目前的空房和大量Foreclosue庫存不符合美國的發展模式。美國的發展模式是少數精英操控全局，中產階級幹活保持結構性國際高附加值和競爭力，藍領維持不能被外包的中低級工作，一部分的窮人由國家低成本地養著並由警察管著。
與1985年的Texas不同的是：
當時注入的海量貨幣所產生的通脹效應在1985年已經Settled，而且經濟開始複蘇，利率已經高，進入了新的一輪良性循環；
vs
而現在的通脹效應才剛開始，經濟複蘇還沒有開始，QEn還在持續進行，利率很低，而且這是全國範圍的現象。利率一旦升高（可研究1979年至1984年的房地產），對普通的已被降低標準的買房人意味著什麽？
這在美國曆史上還沒有過先例，對房地產價格有什麽影響，還沒有很好的參照模型評估。
美聯儲已經在2009年衝銷了所謂次貸危機中的各大銀行房屋貸款的壞賬（Fed收購了垃圾債券和垃圾資產，並且把收到的利息用來接著買）（中國、日本和歐盟就隻能自認倒黴了）。但新一輪遊戲還沒有準備好，表現為已有及將來的Foreclosure該如何處理等（比如，新的房屋債券基本隻有美聯儲在買了，這是問題，得要出新的Idea才行，就像1980年代初發明了債券打包分割，解決了當時的問題）。關於Foreclosure，BAC 在2011年年初突然凍結這項業務，並至今從公眾視線裏消失。目前的BAC等相關大銀行，就像1985年Texas的FNM，是大地主，但還不知道如何處理這個巨大的Liability（比如，需要雇人打理或售賣名下的房屋等）。
定義房地產投資
供需特征
經濟發展
通脹
Texas 1980年代中期的借鑒
定義房地產投資
對於大多數不做地主的人來說，房地產“投資”的意義在於（房地產升值-月供-地稅）與（純支出）租金的比較。其中，除了數字遊戲之外，住House比租住的Apartment生活質量要高一些。這是“美國夢”能驅使中產階級做牛做馬的部分原因，更是心理上從沒有安全感的老中們主動做牛做馬的主要原因。以為“買”了，那房子就是你的了麽？那Foreclosure是什麽意思？對於這個群體來說，即使是Pay Off了房子，而且房子也升值了，依然還是Liability，因為還是要付地稅、Maintainance And Upgrade。
對這群體來說，統計上，房地產升值沒有意義，因為永遠無法套現（賣了現在的，同時買個新的），所以，還是很多人不得不工作到70+歲。退休時能套現去住老年公寓了，但通脹使得錢沒有了購買力。比如，從1971年到2002年，美元購買力貶值了96%！按1971年買房屋時20% Down Payment計算，2002年房產價格升1/（1-96%）* 20% = 5倍才保持了原Down Payment的購買力！
隻有Job Security是這個群體的“財產”！因為隻有Job Security能給他們帶來了穩定的Cash Flow！
對於做中小地主的人來說，房地產投資（注意，這裏沒有了引號！）跟做實業一樣，是個Business。對於Business，房地產升值隻是一方麵，更重要的是Cash Flow。對這群體來說，性格上要Proactive並有控製力，執行願望強烈並能影響他人，可與合作夥伴及顧客（Contractors and Tenants）良好地打交道，能夠處理雞鳴狗盜之輩羅裏八嗦的混帳事情，並能承擔時不時不必要的時間、情緒及金錢成本。
房地產升值+Cash Flow的混合模式與交易股票不一樣（股市裏也有Cash Flow，即有些股票每個季度微不足道的Dividend，可忽略不計）。投資房地產很象買了一支股票，這支股票的特性是波動幅度小，大體每個月都有Dividend，而且象交易期貨一樣是保證金製，隻需20%的保證金；不同的是需要對Leverage付利息（期貨帳戶上的餘額象存款一樣有利息）；交易手續費較大，不容易脫手；統計上，每年的Dividend之和除了付貸款，還有所剩餘，如果能抗得住股價（房產價格）偶爾華蓋年裏跌不大的一點，升值+Cash Flow對投資都有回報。
供需特征
對於大多數美國人，房子都是Nice To Have。除非要了孩子或有兩三個孩子了而不宜租房，和一部分中產階級由於收入高而支付輕鬆之外，大多人買房子時，還是要與租金進行性價比。也就是說，美國對住房沒有所謂剛性需求！House和Apartment For Rent的總量在Zero Down之前本就足夠，2002年開始，Fed故意而為的房地產泡沫吹起了那些Tenant的購買欲、購買能力和購買行為，Home Builders也就配合順勢拉杆子上馬，目前顯然是House市場數量過剩。Fed為什麽當時吹房地產泡沫？當然是中國加入WTO當大綿羊！否則，去圈西北風？
（中國加入WTO後，過去十年出口給美國所有的廉價（必需）商品保持了美國長時間的低通脹。同時，血汗的利潤轉身一部分買了美國兩房債券的大部分，實質是借給美國雞鳴狗盜之徒Zero Down買房，另一部分買了天量美國國債借給美國各大銀行去中國投資並收購中國的產業鏈！
美大銀行們現在凍結了FH業務，相當於把從中國吃草的血汗奶牛免費擠出來的天量奶運到了海邊。一旦時間夠長，保質期一過，就隻有倒入大海！
而可憐的中國農民工們在接連跳樓。
還有哪個民族如此愚蠢？！還GDP第二，崛起了，要談論民族複興了？什麽時候興過？）
美國過去15年的人口增長為25M，按每兩個人都買一房計算，房屋增加需求為12.5M，看看新增房屋總量是多少？Foreclosed House總量是多少？這些數據沒有對大眾公開，但大銀行和Home Builders是知道的。政府給Tax Credit鼓勵民眾接盤買房時，國會應該對這些數字進行聽證，因為這才是問題的關鍵所在！（但有誰會為中產階級和窮人說話呢？）
2010年人口普查數據裏，按地區分別統計，一個House或Apartment裏平均有多少人居住，年齡各自是多少（這數據可計算出該地區潛在買房力）？該地區有多少FH（該地區潛在拋盤）？該地區有多少出租房總量（與潛在買房進行競爭的力量）？更重要的，目前有買房能力的存款餘量和帳戶數是多少（比如，一定存款的帳戶上，每月有多少現金打上去，這是大多工薪階層和中小地主給銀行的免費信息，有幾個人沒有銀行帳戶）？這些數據大銀行都有！以為Fed吹泡沫和銀行10% down以致Zero down的Offer是閉門拍腦袋弄出來的？以為Home Builders都是盲目在建房、盲目在撈地皮？他們一直是在有的放矢，科學飼養！現在，他們凍結了FH業務，為什麽？
這次房價大跌，而且跌幅之大和時間之長，是美國二戰之後從沒有過的。也會改變一部分人的消費習慣，比如進行儲蓄、少用信用卡、少買不必要的東西、開省油的車、不買沒必要大的房子等等。
二戰之後的Baby Boomers現在都退休了，再過十年，就都要陸續入土了。屆時，美國的人口增長可能會進入短暫負增長，至少會暫時變緩。同時，對房地產更重要的是，這些老人們活著時都是Space Occupier，計算房子供需時權重自然更大些，所以，房子的自然供應屆時暫時會稍多。
經濟發展
經濟上，現在沒有新的科技增長點。目前的熱點還是十年前的Internet，隻不過Internet實業比以前紮實多了。這意味著，沒有規模性中產階級新的收入增長點。
同時，一方麵，中產階級的規模在減小，伯南克在2008年曾在國會聽證再三提出降低美國最低工資標準，證明這是戰略性決策，也是科技發展後的無奈而必須的選擇；另一方麵，中產階級的工資也沒有增長（比如，IT行業與世紀之交時比）。
這都不支持總體房價的上漲。
通脹
房地產在數字上能抵禦一部分通脹，這是相對於Down Payment + 月供來說的。但對大多個人的總資產來說，意義不大，因為大多人的養老金是最終的儲蓄和“投資”（相對來說，買一個房子的Down Payment的數目並不大），而養老金的回報是抵禦不了通脹的：通脹速度〉SP指數增長速度〉（黃金價格增長速度 vs 共同基金和養老基金）〉房地產增值速度（共同基金和養老基金都持續跑輸指數，原因在於它們是金融大鱷們最大的獵物；金銀價格從裏根時代起就持續受到美聯儲聯手英格蘭銀行進行的政策性打壓，與基金回報交替性不相上下）。
但房地產有5-20倍的Leverage，這就給了跑贏通脹的機會，當然還要取決於買的時機和價格（與交易股票類似，但技術含量太不一樣了）。對於買多個房子的人來說，隻要能保持正現金流並能抵禦間或房產價格的Correction，機會更大，還能超過簡單的跑贏通脹而發財。舉例來說，一個房子價格從幾年前的500K降到目前的250K。如果房主在更早時以300K買下，抵禦通脹還有希望，如果在最高點買下，基本在10年內就沒希望了。也就是說，自從2002年起，房地產價格波動大了後，也要“炒”了，也要象交易股票一樣更看持倉時間長短和買賣時機了。
房地產“炒”的特征性更強了，實際上也成了與股市一樣的財富轉移平台（日本、中國、澳洲的房地產不都是美國資本在興風作浪？）。與經濟有關麽？有。買賣房地產總要有人有能力接盤吧？本人作為交易者，一再強調，經濟基本麵對於交易等於零！但經濟不活絡，大眾生產不出財富並存不下錢，股市作為分配場所不就隻有喝西北風？所以，每5、6年來一次牛熊循環，就是因為中小投資者能在5、6年內攢下足夠的錢送到股市裏去供金融大鱷圈。除此之外，經濟基本麵與股市行情沒有關係，更不是一一對應的關係。同理，房地產也一樣。但房地產不同之處在於，其行情與經濟、特別是失業率和平均收入有很大關係，因為月供是房主的定期大筆支出，而股市的錢大體上都是沒有時間壓力的“閑錢”。
（金融大鱷們在乎經濟好壞麽？他們才不在乎呢！他們在乎的是如何使得對整個社會、整個國家乃至整個世界更好地控製！還記得2010年的G8、G20、歐盟財經會議、中美首腦會談談的是什麽麽？他們談的是對通貨緊縮的憂慮！不是說謊不眨眼是什麽？現在的美國經濟相對於1980年代初還不算差，那時，有人滿載成卡車的炸藥要把州政府炸了。當時，經濟嚴重蕭條、失業率高企，美聯儲和英格蘭銀行為了徹底打垮拉美債務國家，還不是瘋狂升息到18%(Fed)和20%(Bank Of England)？現在還沒到這地步吧？
資本家們一注入資金投資，經濟馬上就開始加速運轉，容易的很！）
通脹是目前唯一能使得房價上漲的因素（短期連續利率升息造成暫時房產價格下跌 vs 長期房產價格隨通脹增長，談的是不同時間框架；類似經濟周期，利率總是周期性的！）。馬上就要到來，而且是過去十年所沒想到過的幅度。
Texas 1980年代中期的借鑒
1980年代，Texas由於石油開發帶來經濟暫時局部蓬勃，造成房地產開發過度。經濟活絡過後，大批量Foreclosure，其貸款壞賬甚至衝擊了當時很健康的FNM。房屋供應過剩，造成至今價格上漲緩慢。剛過去的Subprime危機，在美國大多數地方都造成了房屋供應過剩，成為Coast To Coast版的Texas Foreclosure。
如果有人能用數據和圖表，把Texas過去25年的房地產價格跟經濟發展、失業率變化、平均收入提高，通脹率等之間的關係，做個研究，會很有意義。其實也不難，這都可以Google到，但本人沒有興趣。
自從1985年以來，Texas的地主們有掙錢並擴大規模的嗎？相信肯定有，還可能不少。但這無法掩蓋Texas在1985年以後至今，房地產價格上漲慢的事實。
美國目前的空房和大量Foreclosue庫存不符合美國的發展模式。美國的發展模式是少數精英操控全局，中產階級幹活保持結構性國際高附加值和競爭力，藍領維持不能被外包的中低級工作，一部分的窮人由國家低成本地養著並由警察管著。
與1985年的Texas不同的是：
當時注入的海量貨幣所產生的通脹效應在1985年已經Settled，而且經濟開始複蘇，利率已經高，進入了新的一輪良性循環；
vs
而現在的通脹效應才剛開始，經濟複蘇還沒有開始，QEn還在持續進行，利率很低，而且這是全國範圍的現象。利率一旦升高（可研究1979年至1984年的房地產），對普通的已被降低標準的買房人意味著什麽？
這在美國曆史上還沒有過先例，對房地產價格有什麽影響，還沒有很好的參照模型評估。
美聯儲已經在2009年衝銷了所謂次貸危機中的各大銀行房屋貸款的壞賬（Fed收購了垃圾債券和垃圾資產，並且把收到的利息用來接著買）（中國、日本和歐盟就隻能自認倒黴了）。但新一輪遊戲還沒有準備好，表現為已有及將來的Foreclosure該如何處理等（比如，新的房屋債券基本隻有美聯儲在買了，這是問題，得要出新的Idea才行，就像1980年代初發明了債券打包分割，解決了當時的問題）。關於Foreclosure，BAC 在2011年年初突然凍結這項業務，並至今從公眾視線裏消失。目前的BAC等相關大銀行，就像1985年Texas的FNM，是大地主，但還不知道如何處理這個巨大的Liability（比如，需要雇人打理或售賣名下的房屋等）。
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千裏湘江千裏雪
2011-04-12 05:40:38
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悄悄話
美國的發展模式是少數精英操控全局，中產階級幹活保持結構性國際高附加值和競爭力，藍領維持不能被外包的中低級工作，一部分的窮人由國家低成本地養著並由警察管著，這句精辟，深有同感，
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