新加坡和北京地產評論
新加坡和北京地產評論
作者：獅城阿嚏（shichengati@sina.com）
因為很多中國新移民打算在Jurong West 買房，本文旨在為在此區域買HDB房屋的人提供參考。
1．基本信息
Jurong West包括了三個地鐵站，分別是Lakeside，Boon Lay，和Pioneer。Lakeside MRT是1988年11月投入運營的，Boon Lay MRT是1990年7月投入運營的。Pioneer MRT則比Boon Lay MRT晚了整整19年，是2009年2月月投入運營的。Jurong West現有6萬9千650個單位。目前已經成為新加坡最大的HDB Town。將來的目標是達到9萬2千個單位。2008年，Jurong West有23萬6600人口，是新加坡人口最多的HDB Town。而Jurong East隻有22300個單位，79,700人口。所以，Jurong East大約是Jurong West的1/3。Clementi隻有23,877單位和72,800人口，也僅僅相當於Jurong West的1/3。由此可見，Jurong West在新加坡HDB，尤其是西部地區的地位是舉足輕重的。
2009年8月，Jurong West有177套單位成交（其中有60套四房和74五房）。僅僅比第一名的WOODLANDS少3套，成為新加坡第二個交易最為活躍的地區。而Jurong East同月僅僅有57套單位成交（其中有23套四房和12五房）。Clementi同月僅僅有65套單位成交（其中有21套四房和8五房）。Jurong West的交易量是Jurong East的3倍以上。就五房而言，Jurong West的五房交易量是Jurong East的6倍以上，是Clementi的9倍以上。所以要在Jurong West容易買到5房，而且選擇多，供需都是非常旺盛的。交易量很重要，Clementi比較少，這也是很多人抱怨在Clementi不好買房的原因之一，而在Jurong West隻要下決心，還是能夠找到自己理想價位和位置的房子的。
2. 住Jurong West優點和缺點
優點主要是：1. 價格相對於其他地區有競爭力。即使經過這兩年的飛漲，價格仍然同最北部和最東部一起是新加坡HDB價格最低地區之一。2. 這裏社區新，規劃合理，房屋選擇多，新房多。3. 未來發展潛力大，Jurong Lake District概念在2008年4月提出，10-15年後Jurong Lake附近將有大規模開發，成為西部的中心。4. 升值空間大，仍然為價值窪地，這將在本文後半部分闡述。5. 租金回報高，這裏外來人員多，離3個地鐵站近，很容易找到租戶。2009年2季度，Jurong West的5房中位租金為1900每月，4房中位租金為1700每月。而位於市中心的QUEENSTOWN的4房和5房中位租金均為2150元每月。JURONG EAST的5房中位租金為1800每月，4房中位租金為1750每月。
缺點主要是：1. 遠離市區，從Boon Lay到市區要花大量時間在路上，即使有地鐵也是花時間。2. 工業區的負麵影響。人們往往認為工業區人員複雜，外國人多，有空氣汙染。看看周末Jurong Point裏的人流大家就知道這裏外國勞工的比例了。3. Jurong Point附近空氣不是很好，有異味，空中時常有飛機飛過，造成噪音汙染。
3. 買房時的考慮
本章主要分析離地鐵遠近，價格和房屋年代等等，以為買房者提供參考。
3.1 Boon Lay地鐵附近的房子。
目前Jurong West最貴的房子是在Jurong West Ctrl 1以南（除Lakeside MRT北部的517幾座樓以外），2000年的房子，離Jurong Point很近。房子外觀在新加坡比較獨特。離圖書館也近。截止2009年9月，最貴的5房已經賣到了45萬新加坡元。
659到666位於Jurong West St 65和Jurong West St 64，離地鐵隻有一條路，也是非常方便的。2001年的房子，截止2009年9月， 5房大約會在40萬到44萬之間。這個區域房子很多。交易非常活躍。如果新移民在其它區域工作，可以考慮這個地區，省去很多路上時間，而且購物和看電影實在太方便了，簡直無以倫比。和新建的Centris公寓比起來，Centris近期已經從400多一平方尺漲到了700多一平方尺。而附近HDB不過是1/2的價格。年底室內汽車站將開通，目前的汽車站可能會用作購物或者綠化，一係列變化將在近幾年發生，這一帶HDB將來上漲潛力仍然不可估量。
3.2 Pioneer地鐵附近的房子
601到610，和651到658的房子受益於Pioneer MRT的開通和Jurong West體育館的建成。有些界於兩個地鐵站之間。房子是2001年或者2002年的。2009年以來長勢最猛，以前和659到666有明顯差距，目前看價格差距在縮小，甚至消失。房屋新和交通方便是這個區域的最大賣點。但是本人認為Pioneer MRT由於沒有汽車和購物中心，所以同樣價錢，就交通而言，Boon Lay MRT附近的房子更好。601到610，和651到658的房子幾年前的5房都不到30萬，目前已經在40萬左右徘徊了。
3. 3 NTU附近的房子。
離NTU比較近的是8xx和9xx。這些房子從1989年到1996年不等。比MRT附近的房子老很多。而且樣式看起來舊些。好處是這裏的5房會有120平方米左右。明顯比2000年以後的5房大10平方米左右。對於在NTU工作的人來講，這裏可以步行到NTU，十分方便。這個區域的房子明顯便宜很多，5房大約30萬左右。而且20多萬的5房也可以找到，這在新加坡已經不多見了。住在這個區域的人要乘車到MRT了。所以交通不像以上區域那麽方便。
3.4 再說Lakeside地鐵南部的房子。
這個區域叫做Taman Jurong，位於Lakeside地鐵南部。距離Jurong Lake 很近，Chinese Garden，Japanese Garden都是免費的，步行就能到達。如果你喜歡運動和自然風景，這個區域應該是首選。Blk3xx的房子大多位於Kang Ching Rd，Tah Ching Rd，Yung An Rd和Corporation Dr。建於95年到97年。5房麵積在120平方米以上。另一個好處是離Jurong Lake非常近。環境非常好。房齡適中，8-15分鍾可以步行到Lakeside地鐵，有些在Rulang小學1公裏之內。所以這些區域是在Lakeside地鐵南部選房人的首選。缺點是購物不是很方便。另外，這邊交易已經不是很活躍，房源並不多。價格和Boon Lay地鐵附近的房子區別不大。由於交易量小，所以不容易估算價格。
1xx的房子則更加往南了，情況差別很大，從70年代到90年代的都有。參差不齊。必須乘車才能到地鐵站。好處是有的購物比較方便，或者離昇鬆近，或者是Taman Jurong 購物中心。這邊主要問題是交通，除非在附近工作，否則本人不建議購買。
3.5 再說Lakeside地鐵北部的房子。
Lakeside地鐵北部的4xx和5xx（除517外）大量保留了1984-1985年的建築。在那裏，你會感覺你回到了80年代的新加坡。無論從樓的外觀還是購物，還是街道，我敢說20年來變化應該不大。5房大約是30萬到35萬之間。除非特別喜歡懷舊，一般應該避免這些太舊的房子和太舊的地區，否則那種感覺很不好。
唯一例外的是517（A-E）這幾座樓，落成於2000年，5分鍾步行到地鐵。距離Rulang小學和附近的Condo非常近，離Jurong Lake也是步行距離，位置得天獨厚。但是價格奇高，價格在45萬到50萬之間。這幾座樓一直在Jurong West地區遙遙高於其他地區。交易量很小，即使出高價，都不容易買到。有在Rulang小學上學的家長可以考慮，現在高價買，將來可以高價賣。絕對物有所值。“地段，還是地段”在這幾座樓上演繹得淋漓盡致。缺點是離道路和地鐵過近，大部分的房子會比較吵。
3. 6 Boon Lay和Lakeside之間北部老文禮的房子
這個地區新加坡人叫老文禮，號碼是2xx，是Jurong West的發源地，但是卻被邊緣化了。位於Boon Lay和Lakeside之間，卻離哪一個都不近。房子從70年代到90年代都有，但是大部分是老房子。這裏有大片的工人宿舍。有特別古舊的購物中心。據說沒有地鐵之前，這裏就是Jurong West的中心。房價視房齡而定，和NTU外麵的價格應該差不多。同樣，本人認為，作為新移民，希望一切都是欣欣向榮，除非特別喜歡懷舊，一般應該避免這些太舊的房子和太舊的地區。
4. Jurong West的小學
West Grove Primary School和Rulang Primary School一般認為是這個區域的好小學。一般認為Rulang Primary School好於West Grove Primary School。這兩個學校即使1公裏之內，這幾年抽簽的中簽率也基本上是30%左右。考慮孩子上學的家長可以考慮學校1公裏之內的房子，2公裏以內已經沒有任何意義，根本輪不到。這幾年義工也不容易申請。所以，我們可以看到很多家長買房時一定要在這兩個小學1公裏之內的。這幾年中國人大量進入這個區域，孩子陸續進入上學年齡，入學競爭將更加激烈。
5. Jurong West的未來發展
Jurong West最近十年來發生了天翻地覆的變化，成為新加坡發展最快的區域之一。尤其是Jurong Piont的一步步擴展，Pioneer Mall 的建成，MRT向西延伸，體育場，圖書館這幾個項目，使附近居民受益匪淺。展望未來，2009年年底，室內空調巴士站將開通，使巴士交通更加舒適。現有的汽車站將被充分利用，進一步增加這裏的設施。另外，MRT將進一步向西延伸到Tuas，2015年會建成，會方便那些在工業區上班的人。
未來十年最大的變化莫過於Jurong Lake區域的開發。政府已經下決心使Jurong East到Lakeside地鐵站沿線區域成為西部中心。雖然主要在Jurong East地鐵站附近，Jurong West也會直接受益，如Lakeside地鐵南部的地區沿湖將有旅館和更多的休閑設施。Jurong Lake將被進一步開發，變得更美，沿線的HDB將首先受益。
6. 關於Jurong West的房價走勢
新加坡Jurong West近3年房價飛漲。2003年以後，隨著911，股市暴跌，SARS和經濟低迷，到2005年達到了多年來的最低點。當時，政府大量HDB新房賣不出去，尤其是Jurong West運動館附近的房子，一直在閑置著。到了2005年，由於閑置時間過長，政府放鬆政策，永久公民PR也可以在那裏買新房。當時Jurong一帶房價的低落可見一斑。那時，Boon Lay地鐵站附近的二手房5房室也不過就是28萬新加坡元，4房室大約就是24萬左右。NTU附近的房子由於比較舊，當時的4房室低的不過就是16萬。時隔3-4年，在2009年的2季度，Boon Lay地鐵站附近的二手房5房室40萬新加坡元已經司空見慣了，4房室賣35萬已經是平常價格了。NTU附近4房室也比3年前漲了10萬。
究其這兩年Jurong West地區房價飛漲的原因 （請參考http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100emfi.html），本人認為是：1。Jurong Lake District概念在2008年4月提出，10-15年後Jurong Lake附近將有大規模開發，成為西部的中心。政府的決心必定會付諸實施，所以人們正在改變對於Jurong工業區的負麵印象。2。MRT的擴展使Jurong West大片地區的交通得到改善。3。Jurong Point和汽車樞紐的建成使Boon Lay附近變得異常方便。4。Jurong West體育場，Jurong West圖書館，Jurong West醫院和未來Jurong East Hospital的陸續建立，在幾年內使Jurong成為一個成熟的居住社區。 5。大量中國移民在這一帶買房。因為很多中國人在附近兩所大學讀過書，對這一帶了解，很多中國移民在附近工業區工作，使Jurong成為新移民置業首選。Jurong是新加坡中國人最集中的地區之一，很多小區到處都是中國人，新加坡人反而成了少數。7。相對於Clementi和QueensTown，Jurong一帶是價值窪地。除了離市區遠這個弱點外，這裏社區新，規劃合理，房屋選擇多，新房多。但價格卻依然是新加坡比較低的幾個地區之一。6。新房已經越來越少，政府已經不再Jurong一帶大規模建房，使房屋供應有限，推動了二手房市場的活躍。
伴隨2009年4月份後新加坡HDB市場的又一輪活躍，本人估計Jurong West一帶的房價將進一步被推高，這輪上漲將主要由近幾年成為PR的中國購房者主導，房價逐漸會和Clementi這些成熟社區靠攏，新加坡西部最後一片價值窪地將逐漸被填平。
本人為ERA房產中介，擅長Jurong(裕廊)地區HDB房屋買賣。關於更多新加坡和北京房地產的分析，請看我的博客http://blog.sina.com.cn/shichengati。歡迎有意買賣房屋者通過QQ:653334838或者郵件shichengati@sina.com聯係我。
