新加坡和北京地產評論
新加坡和北京地產評論
對比新加坡商品房，看北京三環房價到達4萬的可能性
作者：獅城阿嚏（shichengati@sina.com）
人們總是認為新加坡是解決住房難的典範。連很多中國領導人都到新加坡考察住房，尤其是對新加坡的政府組屋（經濟適用房）讚不絕口。新加坡的房子有多貴？北京目前（2009年8月）商品房的價位是合理還是泡沫？作者（獅城阿嚏）在北京和新加坡生活多年，當然比起那些走馬觀花的官員更有發言權了。
2008年，新加坡麵積近700平方公裏，居住著480萬人口（包括了常駐的外國人，新加坡公民隻有364萬）。人口密度6814/平方公裏（http://en.wikipedia.org/wiki/Singapore）。北京5環內麵積有750平方公裏，人口有700萬（有資料顯示北京市區麵積735平方公裏，市區人口約700萬，人口密度約9523人/平方公裏。請參考http://zhidao.baidu.com/question/91890429.html?si=5）。但是獅城阿嚏估計北京這個數字是戶籍人口吧，如果是這樣，如果再增加50%的流動和外來人口，北京人口密度比新加坡多一倍都有可能。所以新加坡和5環內的北京很有可比性。
2008年，北京市實現地區生產總值10488億元，按2008年末北京市常住人口1695萬人計算，北京市人均GDP達到63029元（按年平均匯率折合9075美元）。2008年新加坡GDP是1410億美元，人均GDP和32,030美元（資料來源http://www.chinafinancialdaily.com/financial/news/2009/01/14/3461/2008-global-gross-domestic-product-gdp-rank-2.html）。2009年1至5月，北京城鎮居民家庭人均可支配收入為11421元，東城、西城、崇文和宣武4個首都功能核心區收入最高，人均收入達12286元（http://www.chinanews.com.cn/cj/cj-lcfa/news/2009/06-17/1737511.shtml）。這樣換算下來，月均收入約為2457人民幣。獅城阿嚏懷疑這個數字包括了所有人的平均。新加坡所有上班人平均收入約為3500新加坡元，約為人民幣16000元。這個數字是所有上班人的平均工資（但不是中位數工資，中位數工資要低於這個數字）。這樣，便可以很好的將北京和新加坡進行比較了。所以，新加坡的工資收入目前是北京人的3倍多。新加坡大學生平均起薪是2500新加坡元左右，約為12000人民幣每月。加上獎金，年薪稅前在前兩年大約會在18萬人民幣每年（加上公積金）。這裏稅很低，可以忽略不計。單純比較新加坡和中國沒有意義，和北京比較更加有意義。注意新加坡元兌人民幣的匯率大約是1:4.7。
2005年，新加坡有各種房屋1百24萬間。其中政府組屋（經濟適用房）86萬5千間，占全部住房的84.39%。其餘為商品房(英語是Condo或者Apartment)。2009年6月，政府組屋（經濟適用房）均價3453新加坡元/平方米，合人民幣16229元/平方米。當然，新加坡這裏說得都是使用麵積，不是建築麵積。大多數的新加坡人居住在95到120平方米的政府組屋（經濟適用房）裏（也是說的使用麵積）。大概就是2個衛生間和3個臥室。相對於中國的3室兩廳2衛。新加坡的政府組屋（經濟適用房）是有補貼的，一般說來5年後可以轉讓，賺10萬新加坡元（約50萬人民幣）是正常的。所以組屋政策是政府對於大多數新加坡人的福利。如果夫妻月收入到達8000新加坡元（約4萬人民幣），他們就沒有了買政府組屋（經濟適用房）的資格。政府組屋（經濟適用房）每對夫婦永遠隻有一套。單身人士35歲以後才可以申請買很小的政府組屋（經濟適用房）。組屋由政府組織物業公司管理，將來轉讓時隻能賣給有資格買政府組屋（經濟適用房）的人。政府組屋（經濟適用房）是99年地契。政府組屋（經濟適用房）二手價格介於20萬新加坡元到65萬新加坡元，在2009年上半年全國平均大約是37萬新加坡元，約為174萬人民幣。
說起新加坡的商品房，大多分布在市區，鄰近政府組屋（經濟適用房）的也不少。但是隻有15%左右的人能夠住進商品房。住商品房的人有這麽幾種情況： 1）因為收入過高，沒有資格買政府組屋（經濟適用房）；2）已經購買了政府組屋（經濟適用房），再買商品房作為投資；3）有錢的外國人；4）希望享有更高生活質量的人。商品房常見的從90平方米到200平方米都有。大部分都是像中國的高層，99年地契。商品房屬於私人房產，有物業管理，和中國新建的商品房無論在管理還是外觀，區別都不大。另外還有更加少量的帶地的別墅，地契999年，李連傑買的就是這種別墅。別墅單價並不是很貴，但是由於麵積大，總價高得驚人。新聞稱2009年6月李連傑和妻子利智在武吉知馬一帶的明才坡（BinjaiRise），買下一棟價值2000萬新元（約9500萬元人民幣）的優質洋房（Good Class Bungalow）。
就普通商品房來講，一般起價也要700新加坡元每英尺（合約35000人民幣每平方米）。一套110平方米的商品房大約起價就是35000*110=385萬人民幣。這種商品房一般離市區很遠了。低於這個單價的商品房並不是很多。舉例來說Lakeshore(http://www.singaporeexpats.com/singapore-property-pictures/condo/lakeshore.htm)是位於裕廊西，2007年開盤，現在還在銷售的樓盤。均價就應該在35000人民幣每平方米以上。好的樓層在2008年高時能夠達到50000人民幣每平方米。
必須要強調的是，新加坡的商品房房價即使是在07年的高點也沒有達到1996年亞洲金融危機以前的高點，換句話說，新加坡商品房到現在都沒有達到13年前的水平。2009年和13年前的高點大約有20%多的差距。
北京的住房總數是沒有一個人知道的。經濟適用房少之又少。目前大家要完全指望商品房了。2009年7月，2環內房價大約是18000元/平方米左右。在西城區和東城區二環內，35000人民幣左右還是能夠買到新商品房的，宣武和崇文25000人民幣/平方米的新房還是能夠找到的。就這點而言，即使北京經過了長達10多年的牛市，和新加坡的商品房相比，依然離新加坡1996年的價格相去甚遠。可這13年間北京變化了多少？有多少基礎設施的改進？2008年，北京地鐵長度達200公裏。按照規劃，到2015年，北京將形成“三環、四橫、五縱、七放射”、總長561公裏的軌道交通網絡。這一數字將使北京有望超越紐約，成為全球地鐵線路總長最長的城市。目前新加坡地鐵長度138公裏，2020年計劃達到278公裏。就地鐵長度而言，新加坡將被遠遠拋在後麵。如果說北京目前平均工資比新加坡現在低，但是比起新加坡1996年的工資，應該不會低很多。
新加坡已經人人有房了，即使這樣商品房還在維持在那麽高的價位。北京很多人還沒有房，或者不夠，還有那麽多外地人和有錢人緊緊盯著北京的房子。北京的未來發展不可估量。這樣想來，北京目前的房價是不是就那麽不合理呢？
長時間在北京和新加坡的生活經曆告訴獅城阿嚏，北京全麵超越新加坡是一個大趨勢。短短幾年，獅城阿嚏親身經曆了北京地鐵和北京機場超越新加坡地鐵和機場的過程。北京金融街的大樓蔚為壯觀，已經讓新加坡的市中心黯然失色。北京的旅遊資源在世界上也是屈指可數。1998年，廣東省的GDP才超過新加坡。2001年，新加坡的GDP是北京的2倍，目前在總量上已經持平了。10年後北京GDP是新加坡的兩倍是完全可能的。但是10年後，是北京的房價升上去還是新加坡的房價降下來？如果新加坡房價降下來，那麽就意味著新加坡的房價23年不動，直覺告訴獅城阿嚏們這是不可能發生的。北京要和世界接軌，首先要和亞洲大都市接軌。所以新加坡房價也許是理性的標尺，北京房價要趕上，而且會快速趕上。所以未來2年北京二環房價達到７萬每平方米，三環房價達到４萬每平方米是完全可能的。過10年，北京二環房價達到12萬每平方米，三環房價達到8萬每平方米是完全可以預料的，回憶過去10年北京的上漲速度，這種預測的已經算是理性和保守的了。也就是10年後的2019，北京房價達到新加坡1996年的水平。難道北京會真的和新加坡有23年的差距。這樣想來，似乎北京的房價的預測還是過於保守了。歡迎大家發郵件到shichengati@sina.com和獅城阿嚏討論。
工資還要漲，房價還要漲，股市還要漲，城市人口還要繼續擴張，北京還要有6環，7環，8環，9環。。。。。北京超越新加坡，中國超越日本。這是大勢所趨，是曆史告訴我們的，不是任何政策能夠左右的。千萬不要保守了，不要報任何幻想了，不要歎息了，不要後悔過去了，不要寄希望於宏觀調控了，千載難逢的機會或許就在今天。
