建築成本與價格-麵粉與麵包 （圖）

建築成本與價格-麵粉與麵包 （圖）

如山

（2021年6月13日）

美國建築材料從去年疫情的如火如荼中迅速飆升，至目前大約為疫情前的三到五倍。尤其是Lumber, 某些個別材料甚至高達 10 倍！例如 4’ x 8’ 的OSB plywood從$7多升到 $80 一塊!

這一年來建築成本中人工也上升，但遠遠沒有建築材料上升的幅度大。其上升幅度並非與美國通貨膨脹同步，而是主要受房價全麵飆升與疫情在家做裝修的大量增加而驅動。木材廠受疫情影響也會減少供應，但所引起的影響應該不大。因為其工作空間相對大，並且很多都全麵恢複生產了。所以還是出在需求的驅動。

美國房屋的強勁需求無疑受低利息影響。而美國沿海大城市與周邊與高科技公司集中的地方，很多公司已經習慣於在家工作，一些大公司已經宣布以後都可以部分時間在家工作，從而導致了更大房子的需求，小房換大房、城市中心搬郊區甚至別的城市已經成為可能。IT人員的收入不低，所以大家所見現在很多大城市中高價房都是IT人員為搶房主力。

建築材料的飆升導致建築成本的大幅上升，在需求不減的情況下，必然進一步推高新房價。因為開發商、建築商必然把升高的成本轉到消費者上。尤其在相對低價的地方。因為低價區其地價占比低，建築物占比高。同時另外一方麵，建築商在感覺目前新房成品市場價格難以承受，或者建築所用資金預算不夠，也導致暫停部分項目。

上麵所說的狀況對建築商與消費者意味著什麽呢？這就是我文章題目所說的“麵粉與麵包”的關係。

對於建新房或者剛買新房的消費者，恭喜你! 因為你手中的“成品” 已經比現在將要開始而還沒開始的成本還要低。那已經完成或將要完成的房子就是已經做好的“麵包”。而現在準備建的建築成本就是麵粉，比將要做的“麵包”還貴。對於已經跟建築商簽了固定價格合同的消費者，就看這個建築是否繼續執行，簽了可以浮動價格的消費者就得準備更多的資金了。

對建商而言，看你處於哪一種財務狀況和主要是哪一種builder。建商基本分兩種，有些也混合兩者：一種是Spec Home builder，隻建在自己擁有的土地上建自己的房，建好後自用（出租）或者放市場賣；另外一種是Custom home builder, 幫特定顧客建他們需要的房子。土地可以是顧客的，也可以是builder賣給顧客連同建築。目前建築成本的飆升的狀況對後一種Custom builders造成的困境最大。特別是簽了固定價格的。當然，前一種也增加了困難，就是到底應該暫停還是繼續？本人公司就是前一種，偶爾建一間Custom home，但是屈指可數。所幸，過去兩年都未曾簽任何Custom Home合同。

這種建築材料上升的狀況會持續多久呢？有文章認為還需要2到3年才能消化完這種強勁需求壓力。但市場價格無非是市場供求的結果。那麽我們來看看供求的狀況。

先看供，北美木材資源豐富，大量出口全世界。但木材廠並不能一夜之間增加，也沒有投資人會因為臨時的木材需求增加而增加木材廠，因為過後很可能就是產能過剩。從需求來看，利息升高等（用“等”字是因為本人認為還有很多因素）因素可以導致房子需求下跌。另外疫情居家做大裝修項目的可以暫緩，尤其是疫情尾聲大家都要回去上班有減少了“空閑”的人。另外，從幾個渠道知道已經有部分Spec Home Builders 因為材料成本過高而暫緩停建。這些都是減少Lumber需求的因素。

“麵粉與麵包”價格的倒掛什麽時候才能回複正常狀態呢？本人不敢預測具體日期，上麵說的都是因素。但回複麵包價高於麵粉價的正常狀態是一定會的。

最後照例需要聲明一下：這篇博文意在分享自己知道的行業經曆，並非投資建議。永遠的原則都應該是自己的錢自己作主，自己根據自己的財務狀況、家庭狀況等做自己的選擇。

最後，謝謝諸位的閱讀和捧場。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

（下圖皆網上截圖，如有版權問題是告知）