檢討錯誤預測、回顧與展望房市動態-疫情中隨想（2）

檢討錯誤預測、回顧與展望房市動態-疫情中隨想（2）

如山

（2021年1月30日）

向投壇的同仁們問好！希望諸位與家人、朋友在這世界疫情泛濫的年代一切平安順利！並寄希望今年之內世界能走出疫情、過上正常的生活。

這次差不多一年之後的發文主要為檢討、回顧與展望。

去年疫情開始我發了隨想，其中預測了美國房產將有下跌，跌幅不會超過20%。現在來看顯然是錯誤的。雖然我的所有博文都不忘披露、警告我的隻是個人看法並且很可能是錯誤的，不能作為投資指引，但是我仍然覺得應為那些相信了我的錯誤預測而錯過了機會的讀者道歉。

去年美國疫情開始，我在“隨想”博文中預測了美國房產將在疫情的影響下下跌，在2020年年底跌幅達到最大。我當時預測的理由基於雖然知道政府有大幅的發錢的刺激方案，但是不可能解決所有人和所有行業，並且最大的原因恐慌的買家停止買入，而賣家需要更多資金儲備而形成賣方市場。而事實上美國民眾對待疫情並沒有太多擔心影響購買，加上政府的大量放水和低利率而造成房產購買力持續增加。根據西雅圖本地的觀察，房市隻在去年3到5月份略微停頓一下，然後連續上升。根據 S & P /Case-Shiller Home Price Index 的資料，去年（2020）全美國的住宅房升幅約為9%，而西雅圖大約上升 13%。這個隻是大概數字，具體都某個地區還可以有很多的差別。例如，我熟悉的某些小區過去一年可見15%以上的升幅，一個房子出來bid up 20%也不是罕見。

假如說我去年還有些“蒙對”的地方，那就是城市中的辦公樓、出租公寓的下跌，同時郊區獨立房受追捧。辦公樓需求的減弱是疫情加上居家辦公的可行性而造成。城市中心辦公樓使用的減少也加重城市中心出租公寓需求的下跌，加上西雅圖市中心與Bellevue市中心去年幾次的打砸搶，還有政府的Eviction的限製，是城市中心區辦公樓需求下降，租金與價格下跌。在上述原因下，大西雅圖東區的獨立房變得熱門。東區的Bellevue, Kirkland，Redmond等相當西雅圖的衛星城，但在大公司紛紛在Bellevue一帶增開辦公樓的影響下，周圍的獨立房變成實際住宅需求，加上疫情影響下就變得一房難求。而聯邦的低利率也成為房價上升的一個重要推手。

我想想接下來的房產會有些什麽變動呢？很多高科技大公司都在加大居家工作的措施。也就是居家工作可能是部分工作的常態，現有的辦公樓會需要市場比較長一段時間的消化才能達到供求平衡。而網上購物的普遍性和方便令零售商店要在疫情過後才能慢慢達到供求平衡。比較上麵兩者，出租公寓相對好些，特別是優質公寓與郊區一些的出租公寓影響小而應該恢複快。前者是喜歡公寓的高收入白領，後者因為affordable 原因而租房的藍領。 上麵三種商業物業將來都會還有市場，差別是市場多大而已。因為人是群居動物，還是喜歡熱鬧、群聊的人多，尤其是年輕人還是喜歡城市生活，公共活動場所多，人群集中的地方有更多吸引力。總之，在一定的供求變動下總會達到一個平衡。

住宅，尤其獨立房在低利率、疫情恢複可期、加聯邦銀行的錢發放，還應該會維持一定升幅。當然，房產是本地性的，上麵說的都是大環境的條件。本地的經濟、就業與人口流動無疑扮演在房市變動中了重要的角色。要看大、中與小環境形成的合力將市場往哪個方向推。

對上麵我的“展望”大家看做大家聊天即可。我去年的“預測”都沒說對，怎麽還敢“預測”？前幾天我在本地地主群裏為此而道歉時，有群友說 Robert Kiyosaki等大牛在2015、2016年就說房產會跌，不也不是事實嗎？這也不失為一個很好的安慰。既然大牛都看不準就不要說我這樣蝦米級了：）。

我去年的隨想預測不需要謙虛的一點，就是我說的“我相信，美國會以高科技為依托，給世界走出疫情、戰勝疫情一個光亮的指引”，  “ 美國仍然會是引領世界的科技帶頭人。我這種信心來源於對美國的科技人才、自然資源、地緣政治，而這一切的基礎是價值觀與製度”。看看現在的疫苗，用mRNA原理製作的疫苗是革命性的創新。據說這個理論變成可應用的方法比預期快樂10年以上。因為就算有了理論也要足夠的技術基礎與條件才能做出來，還有產量與生產速度也嚴重影響能否被快速、普遍地使用。美國疫情的控製是一個大話題，這裏不適合展開。總之，沒有有效疫苗快速而廣泛的使用，就很難看到控製疫情的曙光。

最後，祝眾親在新的一年一切順利！

聲明：本文是為隨想，主要在於對去年預測錯誤的一個檢討、交代與對受負麵影響的讀者道歉。關於未來房市的展望部分隻是閑聊，不是投資建議，敬請謹慎安排與使用好您的資金，根據自己的實際情況做判斷和投資行動。

最後，謝謝諸位的閱讀和捧場。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）