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雇請裝修工/Contractor的悲催經曆、風險與經驗

(2013-11-18 10:55:53) 下一個

雇請裝修工/Contractor的悲催經曆、風險與經驗

如山

20131117日,星期天) 

近日投壇談論裝修工的比較多。很多讀者相信從中也學到一些經驗教訓。本人在美國專職經營房產十多年,從出租、Flipping到建築,做過的房子應該也在上百個了,自然跟裝修工/Handyman/Contractor打交道不少。下麵是我在跟裝修工打交道過程的一些經驗與體會,給同鞋們一些參考,歡迎大家補充。

先說我雇裝修工其中兩個比較典型的悲催經曆。

悲催經曆一:經出租房鄰居的介紹,開始雇請一位裝修工(白人)。價錢很便宜,活也可以,尤其在自己似懂非懂階段,根本分辨不出錯誤之處。他在兩年間做了我二十幾間房子,都是中到大的裝修。但是他的特點是,每次都要先付一些錢開工,也不多,就幾百塊。然後,自然是每個階段進展都要我付錢。理由自然是既沒錢買材料又欠生活費。好,這都沒問題。錢反正是要給,早給遲給而已。就這樣他幫我做了二十幾間房子。直到後來越來越要錢頻繁,終於有一天在一個大項目要我先付4千塊定金去買幾個窗子及其它材料時,人失蹤了。我反複電話聯絡幾天,沒有任何回應。開頭我想,他可能家裏有緊急情況或者意外。直到幾個星期後我又請了別的裝修工繼續開工,偶然發現他回到我的物業搬木頭,那是房子用餘下準備擰掉的Lumber。他倒是十分坦然地麵對我,說,是我欠你的錢,我現在沒錢了,等我有錢時再還你。我也隻好跟他握手道別。你可以做什麽呢?當然可以告他,但是開庭後好的結果除了準備材料花了開庭費拿到一個判決之外,還能拿到什麽呢?“光腳的不怕穿鞋的”,無產階級沒有東西可失去的,難道還怕你一紙勝訴狀嗎?算啦,安慰自己說,那權當對他幫我低價做了那麽多房子的補貼吧。以後不用他就是了。

悲催經曆二:一位中國朋友推薦的中國裝修工,外州剛剛搬來。見麵聊過之後覺得可以,開始做我的裝修項目。前麵幾個平安無事,最後一個也是完工了,就除了裝修的垃圾沒有清理。他告訴有急事要到外地,能否馬上結帳。結帳後倒是他先發現我多付了1千。多付的原因是我忘記扣除已經付他的1千塊定金。他告訴我回來之後再打電話給我。我說沒問題,放心去辦你的事吧。但是10天過去杳無音信,因為那些垃圾還在,我要清理掉好賣房。後來我隻好再請人清,差不多1千塊。這個例子說明什麽呢?顯然他人並不壞,但是人在利益誘惑下會變。某些時候,誠信會退居第二位。可能有人會想,就不說誠信了,他為什麽為了2千塊可以失去我這樣一個好客戶呢?答案是,看眼前比看長遠的人多。況且,在我們這裏隻要有正規license並且做工可以的裝修工不愁沒工開。

至於裝修工做有錯誤、做得某些地方馬虎就常常有的事。你懂得越多,要求越高你發現不完美的就越多。幾乎不會有一個是完美的。作為雇主,有時候隻能是“得過且過”的心態才成。不然,你隻能是自己做,假如你自己能夠做並且做得更好的話。

 

雇請裝修工/Contractor的風險歸納

請到差的裝修工有哪些風險?歸納起來有如下幾點:

1.      直接經濟損失的風險。這個是大家最容易想到碰到的。具體表現就是做錯了,但是不肯回來改正,可能變成花更多錢去重新請人做。例如,花了幾千塊做一個廚房或者廁所的upgrade,做完後發現安裝錯誤,不久漏水,導致需要重新做,再花幾千重新做。這個我也有過。請過一位跟我做了很多個房子的台灣裝修工。有Contractor licenseInsurance bond。個人知識很豐富。還會畫建築圖。自己親手建過一棟10 unites Condo,隻是請少量的Labor和租equipment。所以,我相信他能做Roofing。但是他做的新屋頂兩年後才發現漏水,我隻好再請專門做Roofing的公司Demo兩年新的屋頂,重新再做一次,因為不符合規矩的地方多,修理不劃算了。

2.      責任風險。例如工人在你家做工時受傷,他們沒執照沒保險,你變成他們的直接雇主。而你又沒有相應的保險Cover時,業主要負擔受傷工人的所有索賠。

3.      人身安全風險。這是指個人甚至家庭的安全遭到威脅的風險。具體例子?請到不認識、無從查找的人進屋,從而引至悲劇發生。有一個這樣的案例發生在幾年前的鹽湖城。話說夫婦倆定期去教堂,連續幾次都碰到同一個流浪漢在周圍徘徊。於是問他有什麽需要幫忙,答日沒工作沒錢。夫婦問他會做什麽,答會做裝修。屋頂會做嗎?答,會。好,他們家裏正需要修屋頂還是換屋頂。然後就帶他回家做工,付工錢,管飯吃。幾天後,一個月黑風高的夜晚,該流浪漢連同他們十來歲的女兒失蹤了。報警,多方尋找不果。更悲催的是,失蹤幾年後該女孩被發現在鹽湖城街頭遊蕩,不肯回家了。她已經被那流浪漢的宗教徹底洗腦了。有鑒於此,老婆大人從來不允許我在Home Depot 或者Lowes帶任何Labor到家裏幹活,則使是做Landscaping類不進屋的也不成。是的,要是裝修工或Labor在家裏幹活,碰上壞的,他們有很多機會做手腳(不是指迷信方麵)。

針對上麵提到的風險,下麵是我總結我自己鑒別/雇請裝修工的準則

1.      凡是有危險性和技術性強的裝修工作,例如大範圍的水、電、冷暖氣係統、Roofing、以及兩層樓以上高的Siding、外牆油漆,砍或者Trim大而高的樹等等必請有License InsurancebondWorker compensationContractor。不清楚其它州,但按本州以及整個西海岸城市,沒有這些,有些是不允許做的。但則使是允許做的,沒有上麵這些就將整個Liability落到業主身上。例如砍樹的掉下來,工人的一切賠償都要業主承擔。有了上麵那四項,一旦有人受傷除非有別的因素證明業主有過失,否則業主沒責任。

2.      一般的室內裝修,不牽涉上麵所說內容的裝修工,以朋友(當然是信任的朋友,不是僅僅一次Party認識的“朋友”)推薦,或者能夠查到背景的優先考慮。必須在這個行業做了5年以上的為考慮。要是沒有推薦人,就網上找盡可能多的資料,例如從Angies List等等資源去找。

3.      “便宜沒好貨”,這是生活中無數實踐的總結。不僅僅適用於雇請裝修工。愛便宜、想省錢應該是所有人類的共同特點,無可厚非。但是,便宜一定有便宜的原因。貴有貴的道理。誰也不想多付錢,假如你能拿到三個以上的Bid,一般是選中間的為好。選最低的常常在後期帶來問題,尤其對於不懂/不完全懂或者沒時間整天監督裝修的業主。有人可能說,我的既便宜又好。那麽恭喜你,狗屎運總是有人走到的。

4.      不要請遠程裝修。你想想從一開始遠程裝修工的報價是什麽狀況。所有需要真正報價的裝修工程,應該都是到了現場才能決定的。則令是油漆這樣聽起來很簡單的活,也要看過原來的牆麵狀況、底色跟要油漆的色、多長時間沒油漆等等因素才能準確。所以,幾百塊以上的工,憑電話估計對雇主與裝修工雙方都是不太靠譜的。因此你說遠程的裝修工到底先來看過才給估還是不用來就估價呢?來嘛,這麽遠距離,估完價業主不請他,人家怎麽辦。要是來到準備開工才估價,要是不能達成一致,叫人家離開?我要是業主處於那種狀況,吃虧的一定是我。因為我不可能就這樣不給工做叫別人走。這種狀況,常常在我多次用過的Contractor上也發生,還不是遠程。因為幾百塊(有時是12千錢)以內的活,你不想人家來回跑,就是叫他做完做給發票。這種狀況常常超出我的預計。所以,遠程的報價就更不可信。其次,大一點的工程,特別是牽涉水、電、HVAC等等,往往都是使用一段時間才能發現問題。要是遠程的,你能叫別人回頭修?

5.      Labor與請議和價格的裝修不同。請Labor就是安小時計算工錢。這種除非非常信任並且別人有過很好的記錄,否則隻能用於做很簡單的體力活,例如清理Yard,掉垃圾等等。凡是請Labour,我都參與做或者從頭到尾自己在場。請Labour除了前麵風險歸納中提到的責任風險、人身風險之外,還有效率與價值的問題。人在有利益衝突麵前都會先考慮自己,既然做多做少都是按小時算,慢慢“磨洋工”就是可以理解的。

6.      不請任何需要預付定金的裝修工/Contractor。要是材料占了總價的大部分並且清單清楚,就自己Order讓他們Pick up或者跟他們一塊。但這樣一來,對普通業餘地主多了額外的活。要是該裝修工就等著這個定金開鍋,就可判斷他要不做得很差,沒有足夠的活,要不有個人其它毛病財務很困難或者沒有財務信用。這種狀況的裝修工通常是用超低價來吸引顧客。無論是哪一種,都不會是好的裝修工/Contractor。他遲早會給你帶來麻煩。

暫時想到以上這些,歡迎諸位根據自己的經驗糾正補充。

(注:本文為如山原創,轉載請與作者聯係)

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閱讀 ()評論 (6)
評論
xiangpi 回複 悄悄話 寫得好。謝謝了
light 回複 悄悄話 太好了,謝謝!
如山 回複 悄悄話 謝謝諸位光臨和鼓勵。
穿高跟鞋的貓 回複 悄悄話 Good lessons learnt. Thanks for sharing!
Forest20 回複 悄悄話 如山的文章比較有內容,在投壇的發的帖子也多中肯。期待閱讀更多您的經驗。
njnj 回複 悄悄話 俺同意你的準則。 俺裝修也吃了幾次虧, 美國的中國的都有,拿錢買教訓。 都有點怕了, 寧肯湊乎過也不願裝修。找到一個好師傅不容易。 一旦找到就要一直用, 寧肯多花點錢買個放心。
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