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我被租客索償的經曆(上)
如山
(2011年11月6日,星期日)
幾年前一個平淡無奇的早上,突然被一個電話打破這種慣常的平靜,並影響我隨後幾天的心情。
“我是Mary(化名)女士的護士,想請問你的保險號碼是什麽?”,一個帶點外國口音的中年女聲傳過來。
“什麽?什麽保險號碼?……你要我的保險號碼幹嗎?……”聽不明白,我滿腹狐疑地問。
“你的出租房有保險吧?我隻想要你的出租房的保險號碼” 。帶點外國口音的中年女不緊不慢地回答。
“……我出租房有保險跟你又有何關係?……”
“有關係。因為住在你在K市xx街出租房的租客Mary女士摔斷了腿,現在在醫院治療,她沒錢付醫療費,醫生說將你的保險號碼抵押在賬單上就成了。”
“……Mary摔斷了腿……與我有什麽關係?……”。我自己都能感覺到自己說這話時不夠流暢,有點激動和驚慌。
“當然有關係。作為地主,你應該給出租房提供暖氣。上月房子暖氣壞了,大冬天的冷凍天氣,你沒及時提供修理或者其它適當解決辦法,所以Mary隻好使用便攜式電暖氣爐(Portable Heater)取暖,……而正是這便攜式暖氣爐的電線(Extension cord)令Mary摔斷了腿。現在她無法工作,也沒錢付醫療費。……Mary還是對你好的,她不想直接就告你,隻是想用你的保險來Cover醫療費。”
……唉,害怕的事還是發生了。我想起一個星期前與Mary見麵的情景。
一月中旬,Mary 打電話給我,說這個月的租金已經準備好,但是由於腿摔壞了行動很不方便,出去郵寄支票很困難。問我能否過去拿租金,我答應了。我的租客付租金基本都是寄支票、網上轉賬或者直接到銀行存到我的戶口。我極少上門收租。但這個情況例外,我就專門去了一趟。
果然看到她一條腿封著石膏並包著很大麵積的白紗布半躺在床上。她拿出了一疊現金,說她無法上班,沒足夠的錢付這個月的全部房租,隻能付一半。我說好吧,你慢慢休息再說吧。當時我沒敢問她是怎麽摔的,因為不想引起與我的房子有關的話題而提醒她製造借口。
一個星期後她不直接打電話給我,而是叫她的“護士”打。我才不相信她有什麽“護士”,沒醫療保險,醫院也不可能提供護士,而她是沒錢也不會花這種錢來請護士的。她避開跟我直接說話,而是通過她的朋友提出了這個話題,並且是索償醫藥費,而不是租金。當時我想,要是她要求兩個月免租金而搬走,我會馬上答應的。這樣省了後麵的麻煩。但她索要醫藥費,那有可能天文數字,隻能交保險公司處理了。
我馬上聯絡了保險經紀。保險經紀先問我醫藥費是多少,我回答不知道。他說他馬上打電話給她。隨後經紀告訴我,她的確是想索償(Claim)醫療費,可能還有因為不能上班的工錢。其原因是跟“護士”對我說的一樣,就是我作為房東的責任導致Mary摔斷了腿。保險經紀給了我保險公司專門負責Claim的部門的電話。
我聯絡我的保險公司索賠部門兩個小時後,一位SIU 調查員打來電話,告訴我該案件的索賠號碼。並且約定一個星期後到我家做麵談調查,叫我準備一下相關資料。
按說有保險公司介入調查應該比較放心了,因為保險公司基本是站在顧客一邊。當然也隻能基於事實來調查。但是我心情並不輕鬆。
想起曾經在一個集會遇到一位年輕小夥子。他不工作,說是手殘廢了。我當時看著他就說,你不像手殘廢吧。他用有點詭秘的眼神看著我,說是曾經有工傷,不用付律師費而請了一位律師打官司,贏了一筆錢,律師分去大半。而他除了那一筆款還有終身與此相關醫療費和每個月的工資補償。條件就是他再不能公開出去工作。這小夥子這麽年輕,想想那個負責賠償的冤大頭要付他一生的工錢,那得多少錢嗬。其實類似的故事在美國聽到和讀到的都不少。
那時候我的所有出租房(SFH)的責任保險額隻有30萬(美元),也沒有雨傘險(Umbrella Policy)。要是Mary找到一個胡攪蠻纏不用出律師費隻是打贏後分錢的律師來打官司,把摔斷腿搞成終身殘廢,而最後我方又輸掉官司的話,保險公司的30萬賠完了豈非到我要負責了?我當時是越想就越害怕。我至今想起那幾天的心情還感謝保險公司的SIU 調查員當時對我的安慰。是第一次與保險公司調查員見麵我提出這個憂慮時,他微笑了一下,輕輕說:不用到那一步,30萬應該足夠解決所有問題。當然從此後,我馬上將所有房子的個人責任險提高到50萬,再加100萬美元的雨傘險。這是後話。這也是我常常在論壇上呼籲地主們要重視買Landlord Liability保險,並且為此寫過兩篇相關文章的原因(請見付文《出租物業中LLC和Landlord Insurance的保護功能與效果之探討》和《再談出租物業保護和回答相關提問》)。
我開始回顧整個事件發生的過程,並且開始收集整理相關證據。
(注:本文為如山原創,轉載請與作者聯係)
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附參考文:
《出租物業中LLC和Landlord Insurance的保護功能與效果之探討》
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201004&postID=30109
《再談出租物業保護和回答相關提問》
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201005&postID=1
美國無賴還是有的。
謝謝chinomango的光臨和鼓勵。
謝謝能為我們寫了這麽多好文章
謝謝山茶葉的光臨和留言。
光好:-)。謝謝來訪和留言。
夜玫瑰好!人生的倒黴事總會有:-(。謝謝來訪和留言。
謝謝sar的來訪和留言。
america legal system is really lousy and corrupted.