在美國經營房地產的故事與體會

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我被租客索償的經曆（上）

(2011-11-06 09:34:16) 下一個

我被租客索償的經曆（上）

如山

（2011年11月6日，星期日）

幾年前一個平淡無奇的早上，突然被一個電話打破這種慣常的平靜，並影響我隨後幾天的心情。

“我是Mary（化名）女士的護士，想請問你的保險號碼是什麽？”，一個帶點外國口音的中年女聲傳過來。

“什麽？什麽保險號碼？……你要我的保險號碼幹嗎？……”聽不明白，我滿腹狐疑地問。

“你的出租房有保險吧？我隻想要你的出租房的保險號碼” 。帶點外國口音的中年女不緊不慢地回答。

“……我出租房有保險跟你又有何關係？……”

“有關係。因為住在你在K市xx街出租房的租客Mary女士摔斷了腿，現在在醫院治療，她沒錢付醫療費，醫生說將你的保險號碼抵押在賬單上就成了。”

“……Mary摔斷了腿……與我有什麽關係？……”。我自己都能感覺到自己說這話時不夠流暢，有點激動和驚慌。

“當然有關係。作為地主，你應該給出租房提供暖氣。上月房子暖氣壞了，大冬天的冷凍天氣，你沒及時提供修理或者其它適當解決辦法，所以Mary隻好使用便攜式電暖氣爐（Portable Heater）取暖，……而正是這便攜式暖氣爐的電線（Extension cord）令Mary摔斷了腿。現在她無法工作，也沒錢付醫療費。……Mary還是對你好的，她不想直接就告你，隻是想用你的保險來Cover醫療費。”

……唉，害怕的事還是發生了。我想起一個星期前與Mary見麵的情景。

一月中旬，Mary 打電話給我，說這個月的租金已經準備好，但是由於腿摔壞了行動很不方便，出去郵寄支票很困難。問我能否過去拿租金，我答應了。我的租客付租金基本都是寄支票、網上轉賬或者直接到銀行存到我的戶口。我極少上門收租。但這個情況例外，我就專門去了一趟。

果然看到她一條腿封著石膏並包著很大麵積的白紗布半躺在床上。她拿出了一疊現金，說她無法上班，沒足夠的錢付這個月的全部房租，隻能付一半。我說好吧，你慢慢休息再說吧。當時我沒敢問她是怎麽摔的，因為不想引起與我的房子有關的話題而提醒她製造借口。

一個星期後她不直接打電話給我，而是叫她的“護士”打。我才不相信她有什麽“護士”，沒醫療保險，醫院也不可能提供護士，而她是沒錢也不會花這種錢來請護士的。她避開跟我直接說話，而是通過她的朋友提出了這個話題，並且是索償醫藥費，而不是租金。當時我想，要是她要求兩個月免租金而搬走，我會馬上答應的。這樣省了後麵的麻煩。但她索要醫藥費，那有可能天文數字，隻能交保險公司處理了。

我馬上聯絡了保險經紀。保險經紀先問我醫藥費是多少，我回答不知道。他說他馬上打電話給她。隨後經紀告訴我，她的確是想索償（Claim）醫療費，可能還有因為不能上班的工錢。其原因是跟“護士”對我說的一樣，就是我作為房東的責任導致Mary摔斷了腿。保險經紀給了我保險公司專門負責Claim的部門的電話。

我聯絡我的保險公司索賠部門兩個小時後，一位SIU 調查員打來電話，告訴我該案件的索賠號碼。並且約定一個星期後到我家做麵談調查，叫我準備一下相關資料。

按說有保險公司介入調查應該比較放心了，因為保險公司基本是站在顧客一邊。當然也隻能基於事實來調查。但是我心情並不輕鬆。

想起曾經在一個集會遇到一位年輕小夥子。他不工作，說是手殘廢了。我當時看著他就說，你不像手殘廢吧。他用有點詭秘的眼神看著我，說是曾經有工傷，不用付律師費而請了一位律師打官司，贏了一筆錢，律師分去大半。而他除了那一筆款還有終身與此相關醫療費和每個月的工資補償。條件就是他再不能公開出去工作。這小夥子這麽年輕，想想那個負責賠償的冤大頭要付他一生的工錢，那得多少錢嗬。其實類似的故事在美國聽到和讀到的都不少。

那時候我的所有出租房（SFH）的責任保險額隻有30萬（美元），也沒有雨傘險（Umbrella Policy）。要是Mary找到一個胡攪蠻纏不用出律師費隻是打贏後分錢的律師來打官司，把摔斷腿搞成終身殘廢，而最後我方又輸掉官司的話，保險公司的30萬賠完了豈非到我要負責了？我當時是越想就越害怕。我至今想起那幾天的心情還感謝保險公司的SIU 調查員當時對我的安慰。是第一次與保險公司調查員見麵我提出這個憂慮時，他微笑了一下，輕輕說：不用到那一步，30萬應該足夠解決所有問題。當然從此後，我馬上將所有房子的個人責任險提高到50萬，再加100萬美元的雨傘險。這是後話。這也是我常常在論壇上呼籲地主們要重視買Landlord Liability保險，並且為此寫過兩篇相關文章的原因（請見付文《出租物業中LLC和Landlord Insurance的保護功能與效果之探討》和《再談出租物業保護和回答相關提問》）。