在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
我被租客索償的經曆（下）
如山
（2011年11月13日，星期日）
當年11月下旬，我正在外地旅行中，接到租客瑪麗的電話。
瑪麗說是暖爐（Furnace）突然不工作。我們當地氣溫冬天雖然不是特別寒冷，但在11月份室外溫度也低達華氏40度左右，有時偶然也低至結冰溫度。所以沒有暖氣是不成的。我說我正在外地旅行，隨身沒帶著暖氣技工的電話，我查一下電話，聯絡上了回頭告訴你，然後看你們雙方的時間表是否吻合。或者我直接給他的電話給你，你們直接定時間，不用我來回問。瑪麗用一貫友好的語氣說，你在外地旅行，不用那麽麻煩你，我剛好認識一位暖氣工，是有暖氣專門執照的技術人員。假如你同意，我可以跟他定修理安排。一聽覺得也不錯，有執照的專業人員都不會太離譜，省我不少聯絡功夫，就答應這個安排了。我知道當地這種專業的Service call在一百到一百五十元之間。假如發現別的大問題另算。但是修理工一般會先報價，待業主同意了再進行下去。這個暖爐（Furnace）是一年多前新安裝的，不會有什麽大問題，一定是在Service call的範圍就能解決的。就告訴瑪麗有具體上門時間時告訴我，我可以在電話上用信用卡付款或者叫修理工寄發票給我。瑪麗再次用善解人意的語氣說，不用那麽麻煩，假如你沒意見，我付給他修理費然後從下個月的租金上麵扣就成了，反正現在已經月底。一想也是在理，我沒有異議。事後回憶，才明白那是她設的局。
時間一恍，旅行回來已是12月中。才想起之前沒接到瑪麗報告暖爐維修的更新消息，我想應該是搞好了，沒什麽特別所以她不打電話給我。但是查信件也沒收到她的當月（12月）租金，因為她的信件應該有暖爐的修理單和扣掉修理費的租金。打電話給瑪麗，她照樣是用歡快爽朗的音調回說，嗬，還沒修呢。因為我們的日程安排幾次互相衝突，他有空我沒空，我有空他沒空，結果到現在。心想，這麽冷的天十幾天沒暖氣怎麽成？我趕緊說，我馬上找另外的暖氣工了。嗬，不用，不用，我們已經約定明天了，這次大家都一定能夠遇上了。這個房子有兩個燒木的壁爐（wood fireplace），心下想，既然她不投訴就好了，也沒敢提起問她怎麽解決取暖的問題。因為我也常常看到當地一些人在沒暖氣的房子度過室外溫度零下的短時間。關於租金也不好追問了，按照預先的約定，就是瑪麗扣掉她代付的修理費再付剩下的租金，也就是明天寄出的事了。後來想，這變成了瑪麗遲付租金的正當理由，也才是瑪麗所謂跟修理工的日程安排一直沒吻合的真正原因。
在回憶事件經過的同時，我翻查了整個過程的有關工作筆記和電話記錄（通話日期、時間）和自從瑪麗搬進來這後所以相關資料，整理並且寫成一個Statement。根據以往和律師打交道和研究相關案例的經驗，我清楚一個有連貫性的好行為的房東在法庭上和法官的判斷上有優勢。什麽能夠反映作為一個好房東的連貫性的好行為呢？就是連貫性的證據鏈。盡管是自己的陳述，要是有相關文字記錄的佐證配合，在法庭上就會有很強的說法力。我慶幸自己從來做事嚴謹並有保留重要記錄的習慣。我用電話記錄單、手寫的每天工作日記（這個是不可能或者很難作假的，因為我的工作日記是經年累月的，不僅僅是一段短時間）、相關修理單、瑪麗多次遲付租金、幾次支票被退回等等複印件證據。
為了證明我是一個負責的好房東，不能僅僅靠與瑪麗的往來和互動。我聯絡了在我出租房住了8年的一個關係“鐵”的租客，告訴她我可能需要他們的幫忙。因為有租客向我索賠，並且可能告我。必要的時候我需要他們的書麵證明，說我具體是怎麽take care租客和房子的。“鐵”租客用氣憤的語氣回複：哪個租客這麽無良，這麽好的房東還要告？沒問題，別說寫證明，就是需要出庭作證我也會去！“鐵”租客的回答像一股暖流通過我的身體，令我精神一振。我知道像這樣的“鐵杆”的租客我還有好幾個可用。
我洋洋灑灑地寫了5頁陳述，加上30多頁的附加佐證材料。我越寫就越有信心。
是的，根據本州的相關法律，房東有責任在租客報告沒暖氣的24小時內處理。但是，證據顯示我是及時回應和處理的，而且一貫如此。至於這個事件的延遲作為房東我有一定的責任，就是跟蹤不夠，但不完全是我的錯。整個相關證據顯示，我是一個好房東，而租客並非一個好租客。一切準備好，靜待保險公司調查員的到來。
保險公司調查員對我進行了錄音，雖然知道保險公司站在我一邊，對錄音開始時還是有點緊張。好在我準備充分，後麵的陳述就愈來愈流暢。調查員還詢問了很多關於租客的其它我當時認為無關的資料，例如家庭人員、職業等等。我問調查員是否已經見過租客，回說還沒適合時間。我告訴他，我懷疑她是否是在我的屋子裏摔倒的。他說已經要求她給授權去調查醫院的記錄，但是她一直還沒給。我在想，時間越長她就越有機會編故事或者做偽證。不過她不配合，我們也沒辦法快，而保險公司調查員是有足夠經驗的，應能找出事實真相。調查員對我準備的資料大加讚賞，並告訴我，在調查完有結論時會通知我。
瑪麗自從開始索賠後就不付租金，經谘詢過律師意見後，在等待保險公司的調查結論的同時我們開始了Eviction程序。預計瑪麗有可能用這個事件作為不交租金的抗辯理由，但也隻能做下去再說了。
4個星期後，不見保險公司消息，我打電話給調查員。調查員回說已經完成了調查，既與瑪麗做了麵談調查，也查了醫院的記錄。現正在準備調查報告，需要谘詢律師意見才決定采取什麽處理方案。一旦出了意見，會在回複瑪麗的同時知會我。
稍後，收到保險公司的信。信是寫給瑪麗的，隻有半頁紙，雖然簡單但清楚。其大意如下：
親愛的瑪麗小姐，我們回應你關於向以上被保人的索賠。我們調查了該事件，明白你的不幸摔倒是由於便攜式暖氣爐的電線導致。但是，便攜式暖氣爐是你自己放的，你知道並且自己有責任小心走路不被絆倒。至於該房子的電路等問題不是導致你摔倒的直接或者相關的原因。被保人（房東）對你的摔倒沒有責任，因此，我們必須拒絕你的索賠。根據本州法律，假如你對這個結論不服，從現在起的三年內你都有權進一步向相關方麵索償（到現在三年早已經過去，才可以說這個索賠事件劃上了句號）。
看來保險公司的調查證實了瑪麗的確是在我的房子被暖氣爐電線絆倒。之後我打電話給保險公司調查員，問假如是我買的便攜式暖氣爐給她用是否就有責任？調查員回說是。另外他還提到調查中的一個細節，因為當時我說她是夫婦和3個小孩，他說瑪麗在調查時對他說她的丈夫幾年前就去世。我一聽有點震驚，因為在她申請租房時申請表上是夫婦兩人，信用都很好。怪不得我從來沒見到她的丈夫，瑪麗要不是說他丈夫剛剛離開，就是出門了，或者在房間睡覺。
瑪麗是在Physical Eviction 時間的最後一刻才搬離。前後兩個半月瑪麗不付租金，獲得免費住房，租金價值是4千。
後記：我在瑪麗搬走後去收房時，鄰居過來告訴我，她的丈夫被FBI逮捕。我一聽又是一驚，我剛剛聽保險調查員說她丈夫幾年前去世，怎麽這又跑出來一個丈夫，而且被FBI逮捕？鄰居說，也不清楚是丈夫還是男朋友，隻是見他們一直住一塊。鄰居知道這個男的被逮捕是因為FBI在周圍鄰居連續幾個晚上跟蹤和監視這個房子的動靜，然後在一個晚上進屋逮捕那個男的。原因是那位男的偷取大量個人資料，偽造、轉賣他人個人資料。租房申請表上瑪麗“夫婦”的信用那麽好說不定就源於此。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
《我被租客索償的經曆（上）》
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201111&postID=4418
像中國的碰瓷 ， 不過， 他們一碰就要得特大。
別客氣，節日快樂！
Thank you very much for your response, 如山.
Happy Thanksgiving!
Brian,我認為你需要買landlord insurance的。因為HOA的保險和landlord insurance是不同的。前者隻是火險 ，你作為地主的個人責任險沒受到保護。所以需要加上landlord insurance。至於多少，看你個人多少感覺comfortable。其實增加多一點保額沒增加多少錢。
以上隻是個人觀點，作為參考。
I am a loyal reader of your articles. I feel that I benefit a lot from your insights, knowledge and experience.
I bought 7 foreclosed condos/town houses in 2009/2010 for rental. After reading your articles, I realize I need to buy landlord insurance to protect myself. These 7 units are in different locations and are covered by master insurance bought by condo association. Can I add landlord insurance on top of the master one? How much landlord insurance do you recommend me to buy?
Thank you very much
Brian
損失的4千租金從理論上說是可以通過collection agent拿回部分（通常collection 公司分一半）。但是，這種不在乎credit記錄的人通常你是很難在他們身上再拿回來錢的。所以在租金方麵的損失我從來都沒進一步告或者做什麽。
很有可能。謝謝光臨。
謝謝！
是的，做出租並非隻是收錢而已。謝謝光臨和評論。
Thumb Up !!
Renting is a risky business.
謝謝mibaby的來訪和留言。