也談買REIT和買出租房的分別

也談買REIT和買出租房的分別

如山

（2010年12月11日）

看到投壇網友幾次討論過買出租房與買REIT的利弊。我也提供一下我的想法。

 

買REIT的明顯好處是流動性好，隨時可以買賣；不用自己管理，省去與租客糾纏房子修理等等的麻煩；房產市場上升，你同樣享受REIT的上升。但是，我們也來看看與買實物房子比較其不利在何處。

 

 

首先，買REIT是相當買股票，而買房子就是買實物。股票就是有價的紙張，公司的管理和控製有你自己不用做的一麵，同時也有你不能作為的一麵。

 

而最大的區別在哪呢？最大的區別是，作為股票特性，REIT的買賣是在一個完善市場（Perfect market）裏，就是說所有上市公司的資訊都是公開的、迅速傳達到市場，並且所有買家都有平等的機會去獲得。而房地產市場是非完善市場（Imperfect market）。好Deal與壞Deal到處存在。房子不僅僅是在出租時的管理有分別，更重要的是，買入時有機會找到大折扣的good deal。例如通過買REO，Pre-foreclosure，Foreclosure，Auction，For sale by owner等等。因為評估一個房子的價值，特別是大城市中的House，往往很有挑戰性。什麽意思呢? 有挑戰性就是給你機會去判斷、評估潛在價值從而買到一個很好的deal。有時候，買入後的Remodel或者改建就為你帶來很大的價值升值。當然看錯了相反的情況也出現。而這是REIT無法提供的。

 

另外，實物房子還有貸款、折舊對稅務帶來的利益。出租房子的賣出可以根據自己的稅務狀況決定賣出與否。REIT不光沒有這些，相反，REIT是靠不停買入與賣出來實現利潤，而你就要為此付當年的capital gain。

 

總的來說，買房子可以通過做好而達到利潤；而買REIT隻能靠市場。

 

任何事是有其利必有其弊。而利與弊往往看個人的平衡。沒有一個標準答案。其實這就是“做”房產與“做”股票的區別，不是同一回事。

 

暫時想到這些。說得不對請網友指正和補充。

 

《試談價值投資方法在房地產投資上與股票投資上的不同》

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200911&postID=19149

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

 

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