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美中房產市場冰火兩重天

(2010-10-17 20:51:16) 下一個

美中房產市場冰火兩重天

如山

20101017日)

蕭瑟秋風的十月,美國經濟和房地產市場可謂一片狼藉。美國聯儲局2009年推行量化寬鬆政策不見湊效。現在計劃第二次推出量寬政策,涉及資金高達1萬億美元,效果如何還不知道。而房地產在談論“雙底”,大部分地區將處於低迷狀況徘徊幾年幾乎是可見的。


然而,回望大洋彼岸,中國(包括香港)房地產市場卻是另外一番天地。

大陸政府試圖為房地產市場降溫,不停推出新打擊措施。例如提高購買多於一套房的利息,增加頭款(Down payment)等等。但是,房產市場照樣熱鬧非凡,成交不減,房價依然屢創新高。

位於北京飯店旁的“霞公府” 期房 以逾11萬元/平米位居京城榜首;上海的中糧海景一號以每平方米19萬的價格創下大陸房價之最。據報道國內10個最貴樓盤7個在上海。

而香港就更加誇張。最近由香港恒基地產開發的位於港島區幹德道的複式住宅天匯樓盤創出香港分層單位最貴紀錄。其524平方米的61B單位於以超過3.38元港幣成交,均價為每平方米64.5萬港元。香港的豪宅樓價已經超過1998年亞洲金融風暴前的最高樓價時的40%


說一個具體例子。


昨晚跟香港的朋友通電話,我與他聊了一下香港房地產的狀況。他今年一月份在港島半山買入多層公寓豪宅裏麵二個單位,每個
25百尺,買入價每個3千萬港元。現在將一個自用,一個放盤賣出,要價55百萬。已經有買家Offer51百萬。他聊起,香港的豪宅很多都是大陸來的人買下。前麵說的3.38元港幣成交的天匯 61B單位,就是國內來的人買下的。他還舉一例子說明大陸人現在如何有錢:一位在香港年薪90萬港幣的廚師,被國內大款用3百萬年薪“挖走”(他認識那位廚師)。香港的朋友問是哪一位國內名人,廚師回說是一位名不見經傳的重慶房地產商,新老板有2架私人飛機。


以下是全球到今年(
2010年)3月份為止(找不到更新的)房地產價格變動的排名順序:

Global house prices
Year to March 2010 (country, percentage change)
1. Hong Kong +27.1
2. Singapore +23.9
3. Taiwan +18.5
4. Australia +16.6
5. Israel +12
6. Finland +11
7. Sweden +9.6
8. China +8.2
9. Norway +7.6
10. Britain +5.4
16. New Zealand +1.5
27. United States -5.3

從上表可見,真是“風水輪流轉”,西方不亮東方亮。

不過本人覺得,市場總是上下波動。短時間內上得太快的,下跌風險就加大。

本人很土,沒多少理論研究,所以我就比較簡單地用“來得快,去得也快” “土辦法”做判斷原則分析市場和處理自己的投資。

誰都知道,時機就是一切(Timing is every thing)。但是有多少個人能夠真正把握正好Timing呢?如山是再普通不過的平常人,說賺錢,可能都不如一個真正做得好的IT工,因此對自己的判斷力也不會期望過高。高與低之間,能夠把握80%(例如,市場高峰是100,我在80賣出;市場最低點是0,我在20買入)我就很滿意了。

具體來說,我覺得美國的房產已經跌到這個程度,再往下跌有限(當然有人認為美國房產還會下跌50%,就是說在崩潰(Collapse-特提醒讀者自己判斷)。而中國則相反,已經上升到這個程度,下跌風險在加大。但是,我也不認為下跌以後,從此一蹶不振。長期而言,我認為中國房地產還是有很強的支持率(待另文詳細探討)。所以,最近我賣出了國內約一半物業,隻是留下一個小鋪位(6年前買入,早已收回成本,現在的租金回報對比買入時的價格達25%)和一個小單位出租。而在美國,今年我連續以30%50%的市場價格買入8塊地。

美國房產市場如“冰”之冷,中國房地市場如“火”之熱。不清楚房地產的人,從來沒買賣過或者隻買賣一間半間的人,或者理論家們,可能認為冷的地方繼續冷,買入會再跌;而“熱”的地方已經熱過頭,不能再買。所以兩個地方都不能做。例如名人郎鹹平在2008年的演講和出的書就多次說,現在千萬別做什麽投資。在美國不能買,在中國也不能買,買什麽虧什麽。

我的看法是,無論在哪一個市場,要是你能發揮自己的優勢,把握得好,都可以賺錢;要是無法發揮自己的優勢,把握得不好,都可能虧錢。

一個普遍的現象是,當某個商品/某個市場熱火朝天地一直上升時,絕大多數在其中參與者不相信會下跌;同樣,在一個下跌的市場,大部分人不相信會回升,或者認為回升遙遙無期。

美國問題說起來很嚴重,但我認為,在全球經濟一體化和資金流動快速無比的今天,影響和互動因素太多,不可能純屬從過往的曆史經驗分析得出結論。僅僅是半年多前的希臘債務危機,雖然現在不能說完全過去,但是看起來已經遠沒有那麽嚴重。可當時就令人看起來無解,好像歐元麵臨解體。而美國的道瓊斯指數去年(2009年)跌到6500點時,又有多少人相信它會馬上反彈而買入呢?(聲明:本人因為對股票陌生,當時也沒在意,也沒買入)。

危機危機,有“危”也有“機”。每一次市場大變動都是一次財富大洗牌。喜歡房地產的朋友,在這美中房地產市場的冰火兩重天中該如何應對,就根據自己的財務和家庭狀況,自己思考自己決定吧!別人的看法(包括我的)隻能是給你一個參考。

警告:以上隻是本人的看法,供有興趣的朋友討論,我的觀點很可能是錯誤的。請讀者做自己的研究和投資決定。

(注:本文為如山原創,轉載請與作者聯係)

中、美房產近史 現狀、前景和特點比較漫談(一) - 中國房產

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virginia728 回複 悄悄話 此文現在讀來,深感如山兄功力深厚,預測精準
pfpf
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