答網友pisces-hk關於銀行暫停法拍屋的後續影響

答網友pisces-hk關於銀行暫停法拍屋的後續影響

如山

（2010年10月14日）

謝謝你對AUD的分析。很讚同你的看法。這方麵我的知識是缺乏的，所以想請教你們這些專家。

關於銀行停止foreclosure的影響，我也同意你的看法。要從理論上分析它的深層次影響，是可以很大的。但是，我認為它的實際影響很有限。

我們先從最基本的原因和造成問題來看看。

貸款的原始銀行通常將借款人的Note轉賣出去。而在房地產熱門的時候，所有這些銀行的Note在全世界轉來轉去之後，其文件嚴密性一定有漏洞，要是都被挑戰的話，恐怕都有問題。不過要看是什麽問題。

說到挑戰，首先是，誰來挑戰？現在是使用法庭程序（Judicial Foreclosure）的州的法庭挑戰文件的錯誤（缺失）。人們可能說，要是原來的業主也來挑戰怎樣？因為律師一定很有興趣來“幫忙”挑戰。那我們再往下想想，你欠款不還是事實呀？我不清楚具體是哪些文件有毛病。但是你簽的貸款Deed/Mortgage和原始的Note應該不會不見的。因為這些都是需要馬上Record才完成放款手續的。缺失的可能是多次轉讓時的轉讓文件沒Record好。

那好，現在假設銀行被原來的業主挑戰成功了。銀行承認Foreclosure程序有問題退回房子給你。可這樣一來，你的欠款利息（就算不計罰款）就接著原來的繼續算下來。這裏請注意了，很多使用Judicial Foreclosure的州的法律規定，在完成Foreclosure拍賣後，如果拍賣得的款不足夠補償原來的欠款和利息，債主（銀行）有權進一步向原業主追討個人一直到還清或者原業主破產。

法律不可能允許欠款人不用還款還可以占用物業，這是最基本和簡單的道理。其它什麽理論或者分析都不那麽重要。要是這一條都不能保證，法將不法，美國不是搞革命也是共產主義了。

我曾經說過，媒體是偏好負麵消息的，能達到“語不驚人死不休”的效果才好賣。所以估計過一陣子就沒人理了。銀行要花些時間和錢是真的。 

也許我過於樂觀或者過於簡單。僅供參考。 

謝謝你的討論。

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回如山：AUD My 2 Cents

來源: pisces-hk 於 2010-10-14 19:52:35

今天看見你前兩天關於AUD的問題。我通常是潛水讀貼，很佩服你！

沒多少人談AUD，那麽就講講我的2分錢看法，供參考。

AUD 上了很多。是不是到頂了？不知道。我覺得 影響 AUD 的主要因素有兩個：

1。美國FED. FED 一旦開始了加息周期，AUD 的走向可能就開始轉向了；

2。中印等國的發展。如果中印持續發展的話，對於澳洲的資源的需求是持續的支持。那麽，對於AUD是好的支持。

當初 CAD 從 0。6衝到 0。8－0。9時，都覺得是到頂了。現在看來，都是相對得。美金的前景，對加國資源的需求，都是因素。

我自己也有AUD。出了一小部分，準備回調是買回。沒機會買回就算了。但多數是按兵不動，吃利息吧。不過我總共也沒買多少。具體策略要看你自己的資金運用了，這你是不需要聽別人的跟你羅嗦的了。

同時問一個問題，關於現在的銀行停止foreclosure.有以下看法，不知你如何看？謝謝。 

對於投資者對銀行業前景的擔心，有交易員認為有些過度反應。因為貸款一旦去到違約、房屋要被收回的階段，該筆貸款的大部份虧損已由貸款方承擔了，再虧損亦有限。另外，估計今次因延遲回收止贖房屋和訴訟的成本，大約係60億至100億美元，對銀行業來講，隻是毛毛雨而已，不是大雷雨。

[如山]

回複pony2002的評論:
謝謝來訪和留言。已經回複。祝好！

[pony2002]

如山兄你好，非常欽佩你的學識與心態。很讚同你對“成功”的定義。給你發了個悄悄話。希望你有空能查收。祝周末愉快。