什麽官司值得打什麽不值得打之隨想

什麽官司值得打什麽不值得打之隨想

 

如山

 

（2010年8月7日）

 

前麵一位網友的Condo被HOA限製不能出租，有網友出主意跟HOA打官司。首先，投壇讀者提出了問題尋求解決辦法。眾多讀者幫忙出謀劃策，我覺得非常好。態度值得肯定。但是請當事人要留意，什麽官司打下去有利，什麽官司打下去對自己不利。

 

在跟貼的網友中，Blocked、JY101和Laoyangdelp已經提出了關鍵的要點,我很讚同。下麵我談談我的綜合看法。

 

首先，HOA是有可能定出違法的條款，但是機會不大。因為他們定這些條款都有律師起草或者在公布之前有律師審查的。人們當然可以讀到或者聽到HOA被告並且輸的。同樣，人們也會時常聽到地方政府被告而打官司輸的。但是你要看機會是多大，比例是多大。第二，正如Blocked指出，HOA可以放一個Lien在你的物業。他們還可以發Correction notice。他們不必等官司開始就隨時可以做。因為他們有文件在手。你買下物業就等同於同意HOA的所有條款。至於你當時買時是被誰誤導，而不知道這個規定（假如你能提出這樣的證據）那是另外一碼事。你去告那個你認為是誤導你的人/公司好了。這個Lien一旦放上，無論你是想賣出還Refinance，不付錢就休想可以完成。要是官司開始，就有Lis pending跟著物業。經紀都不會接受你的Listing要求，就更別說會有買家有興趣了。因為官司不清就是title不清。你那律師費、開庭費以至罰款都要照付，再加付HOA的所有費用。

 

其實這種HOA的規定是屬於物業使用中Private restrictions中的一種。很多發展商在開發一個小區的物業時都設了一些所有業主都要遵守的規則。這個規則是為了這個區所有業主的利益出發而設立的，通常叫CC&Rs（covenants, conditions, and restrictions）這個規則會跟在你物業的title裏麵，一手手傳下去。具體的例子，如前yard的一棵樹不能砍，要是某種原因這棵樹死了，你要種回同樣的。還有一些向海/向湖有View的，建的房子不能高於多少尺（比如隻能建一層），其目的是保證所有房子都有View。這種情況下，可能City的Zoning code允許你建二層高，那也沒用。你得follow 這個Neighborhood的CC&Rs。官司是沒得打的。

 

也有官司值得打的時候。在美國這些發達國家，什麽時候官司值得打，花成本少而利潤大呢？籠統而言，是在“楊白勞”與“黃世仁”的關係下，你是“楊白勞”。怎麽說呢？例如，在出租房中你是租客；在房子被Foreclosure中你是被Foreclosure的業主；在Land contract 買賣中你是買家。隻要你肯“灑賴”，一定有利益。要錢沒有，我就住這了，一付“死豬不怕開水燙”的態度就成。廣東話說“你吹得我漲麽”。這樣的“官司”，“楊白勞”要是懂一些法律程序，也不要請律師，隨便找個理由就告到法庭裏好了。因為對方一定尋Settlement。不好意思，好像我變成幫地主們的“對頭”出“餿主意”。其實是為了舉例。

 

本人不是律師，以上理解不一定正確。請當事人谘詢當地律師等專業人士再做決定。

 

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

[如山]

從合同上說你是對的。既然他自己可以買房，看來credit history不是很差。你既然已經告到小額法庭，就等判吧。要是你的證據充足，是應該贏的。贏了之後，我估計你能拿回錢的。有可能到了那一步他會跟你談判賠錢。要是他不付，你就可以將這個法庭判決交collection agent。他要是不是太愚蠢並且還在乎credit的，你就會拿到錢的：-）。最怕是碰到什麽都不在乎，錢沒，要命有一條的：-P。

[bettylady]

如山大師， 能否給我點建議。我的情況如下：
我與租客簽的租期從04/16/10 到 4/31/11。但他7月買了房EMAIL我，他準備8月離開，8月的租金用押金代。我未同意，就給他5天的通知。他8/12把鑰匙寄還給我。我8/16去查房時，他已全搬空隻剩一箱醫用樣品。但過了幾天我再去時，醫用樣品已被拿走。說明他還保有複製的房鑰匙，且還保有租戶的停車證。
他原保證會將他漆成綠，黃色的牆漆回原，也沒兌現。房屋裏外都沒清潔。我隻得請人做衛生刷牆。
Our lease agreement as following for early termination of rental property:
If tenant terminates this rental agreement for any reason tenant shall pay a penalty in the amount equivalent to loss of security deposit and 1 month rent in advance, or the total sum for the remaining period under the lease, whichever is the greater amount.
我整修後，才將房屋重新租出。8/16/10 起租。
我要他給我1.5月的租金補償，未果。我就告到小法庭上。
有人說，他按要求搬出了，我可能拿不補償了。
我挺屈的。短期與長期租率是不同的，他毀約得不到應有的懲罰，個這是什麽世道。