在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
我對兩朵花mm案例的解讀
如山
（2010年8月6日）
自從兩朵花同學貼出她最近的投資個案後，引起很多讀者的興趣。也有網友私下詢問我的看法。她的案例和做法聽起來很複雜，其實我看不是。為了回答大家，我下麵將其做分解。等於幫兩朵花同學“分擔”一下勞動。因為沒有跟兩朵花mm“對質”過，所以很可能有理解的錯誤。請兩朵花mm及讀者們更正和補充。
一．買入（這種Deal是否太好，難以相信？）
首先，我絕對相信她的案例是實例。因為無論從兩朵花同學的行為分析還是從買到房地產Good deal的可能性來說，我都認為沒有什麽值得懷疑。在這個論壇裏，比較清楚地提及自己拿到Good deal的ID我記得還有福歸歸，Hellofriend等（不包括那些說Cap rate高，因為我不能將那些歸入Good deal去考慮-原因已經在我有關文章裏提過）。而且，我本人也時常有買到這種Good deal經曆。出於某種考慮，我避免說自己的Good deal個案。還有一個例子，就是最近發生的。
投壇的一位讀者在去年12月（2009年12月）18萬買入一個房子，然後在今年（2010年）3月28萬賣出。這位讀者所在的區是一個房地產下跌的區。因為ta所在的那個區我很熟悉，整個過程ta都跟我討論。所以我很清楚。這就是我在不同文章/貼裏麵提到的，不能將買股票的完全拿來分析和理解買房地產的。有些人就算買入出租房已經很長時間，要是沒買到一定的量，或者沒做足夠的相關研究，也是不理解的。房地產跟股票的主要不同有兩點：就是房地產的資料不對稱性和房地產業主可以有增加它的價值的可能。房地產提供了股票無法提供的這種機會。但是，這隻是一個可能性，並非人人都很容易做到這樣。有時候是幸運。不過，雖然一次兩次的幸運有可能發生，要是隻是寄希望於幸運，是不可能反複發生的。隻有做了足夠的努力，機會一旦來臨你才能抓住。所以我寫過做房地產要經曆的三重境界（見《我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（5）》）
說回兩朵花同學的案例中，其實她是Mortgage sale和Tax sale兩種都做。這裏麵也有Redemption的技術性。有意或者無意中（或者是匆忙打字過程），她可能有一兩步的關鍵地方沒交待或者不想交待清楚(也許我解讀錯了：-P)。而且在文字組織的條理和層次上也不像她寫其它“嚴肅”文章時那樣。所以讀起來令讀者有點混亂。但是不管什麽原因，我認為投壇的讀者都會感謝她的分享。
二．Cash out 的貸款（Refinance）
Cash out 的貸款就是指從已經買入的物業中再貸款並且提取現金出來。
很多讀者對5萬買入，估價10萬，貸款10萬這個狀況有疑問，完全可以理解。這種資金運用方法，我去年5月（2009年）貼出的《漫談拍賣與租房的資金運用及回報》已經詳細介紹過（有計算例子和比較）。
但是這裏有兩種可能性需要說明。第一種，5萬買入實際當時的市場價值就值10萬，所以做估價就是10萬。然後按照10萬價值來貸款Cash out；第二種是5萬買入當時價值也是5萬，等待一段時間後市場價上升到10萬，然後按照10萬價值來貸款Cash out。第二種是在市場上升的過程才可以做到。現在大部分市場但是平或者下跌，所以我們主要討論第一種情況。
第一種狀況下的貸款Cash out在美國房地產泡沫沒有破裂之前是大多數lender都接受的。但是2006年底之後就很困難了。 “兩房” 新的指引是，不管你物業價值多少，都必須在買入後半年才能按照估價來做Cash out貸款。這是所有想把貸款Notice向二手市場賣出所必需遵守的指引，否則Lender無法在市場上再轉賣。這裏就引起一個新狀況，要是我是lender，我不需要將這個Notice賣出市場，而隻是放在自己的手裏呢？那就不需要遵守“兩房”的全部指引了（有些指引還是要遵守）。這通常就叫Portfolio lenders。就是他們自己持有Notices，不Resale。其實就是普通的大銀行就算大部分都是resale，但他們自己也有部分做Portfolio的。
雖然Portfolio lenders不需要遵守“兩房”這部分的 新指引，但是在目前的房地產市場情況下，他們也會謹慎。所以大部分也是不接受馬上做Cash out貸款的。不過事情沒有絕對，要是某個lender是當地的小銀行，或者私人小貸款公司，他們就可以做了。所以回到兩朵花同學的案例中，要是她是買入之後，在當地向小銀行或者她所工作的銀行（我不清楚她是否在銀行做）、或者私人小貸款公司貸款，而她的收入和Credit都足夠好的話，就是完全有可能在買入後馬上做Cash out貸款了。
三． Land Contract賣出
Land Contract不是一個新方法，隻是賣出方法的一種。這種方法有利有弊。在房地產市場不好的時候會顯示它的一定優勢。但是對這種方法的使用需要特別小心（我可能將另外行文討論）。不過兩朵花mm是聰明人，她已經多次使用，我相信她知道這種方法之弊，也清楚應對措施。
總而言之，兩朵花的案例和操作沒有大家想的那麽複雜。其最關鍵點是怎麽買到Good deal。怎麽計算和怎麽賣出都在很次要的位置。例如Cash out 的Refinance方法是否適用，這牽涉到個人總的收入和財務狀況、資金運用、機會成本、風險考慮等等而定。而賣出的方法也牽涉利弊的考量和自己的把握。沒法說哪一個方法最好。
關於買到Good deal的方法，我之前也有文章提過（見《答Venus關於哪裏和哪種方式能容易買到折扣大的房屋》）。但是每一個都要根據自己所在地的市場、個人的財力、自己的特點來尋找適合自己做的方法，走出自己的路。
成功能否複製？嚴格意義上說複製是不可能的。因為每一個人都不同。每一個的背景、經曆、做事方式、性格特點等等都不同，怎麽可以複製得了別人的東西？別人的經曆可以成為你的啟示和借鑒，但是不要試圖可以一夜之間就找出了一條成功方程式。“沒有免費的午餐”這句話是對的。一定是有過努力和實踐才可以出結果。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
