在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
與網友關於設立公司、省稅及其它相關內容之對話
如山整理
（ 2010 年 5 月 7 日）
由 xijiang 於 10-04-30 14:43
一年前就看過這條線，今天還是第一次在這線冒泡，先向此線的老前輩們問個好。本來早些天就想順著如山的推薦再來此線的，可是自己在 CND 潛水幾年，卻竟然一上來就與人發生言語衝突，搞得自己灰頭土臉，幾乎無顏再在此地出現。尤其是跟如山大師為人的豁達大氣比，就更顯出自己的狹窄與短淺了，真是慚愧。
其實我一直希望能夠在房地產上做一點投資，可卻一直因懶，膽小，沒有實施。很可惜我雖然很早就讀到這條線，但卻沒有跟下去，否則也許我早就學到好多知識了，不至於到現在對許多房地產方麵的事情還一無所知，似乎錯過了最好的機會了。想現在開始，但好像有一大堆的問題不明白。這幾日一直在默默地獨自補課，把這條線的帖子幾乎全部讀了一遍，並做了十多頁的筆記，我是想如果有些問題如山及其他網友們已經談到過，我就不要再來重複提問浪費大家的時間了。今天終於完成補課了，雖然是走馬觀花般的閱讀，但仍然是收獲非常大，好些我過去毫無概念的事情，現在至少有個粗淺的概念了。特別感謝如山和老前輩們一直堅持不懈地不厭其煩地回答和探討了好多與房地產相關的問題，你們的經驗和體會，對我們這些門外漢來說，真的是金子一般珍貴。
非常感謝如山對我的問題的詳細回答，尤其是還寫了這麽詳細的文章，真是一如既往地盡心盡力。關於 LLC 公司的作用，我基本上明白了。但是還是有點不太清楚。事實上是，我有注冊一個公司的打算，主要是想經營其他方向的生意，這個生意有一定的潛在風險（比較小），如果出於減少責任的考慮我或許應當注冊一個 LLC, 但是由於我對自己將要開始的生意完全沒有把握，不知道什麽時候能夠開始盈利，所以我初步隻打算注冊一個最簡單的形式，即 Sole Proprietorship ，因為我聽說 LLC 在稅務上和各種費用上（尤其是在我沒有營業的情況下）會比簡單的個人公司複雜和花費大得多，想注銷也不是那麽簡單。不知道我的想法是否正確？所以我想在這裏請教一下如山及其他注冊過公司的網友，擁有 LLC 比簡單的個人公司到底多哪些花費？有什麽缺點？我知道這有點算是題外話了。另外，此線專家們談到用公司管理房產，稅務方麵在維修折舊等與以個人名義持有沒有什麽好處，但是公司不是還有其他好處嗎，比如像窮爸爸富爸爸作者說的，添置個什麽設備，甚至要去什麽地方度個假，還有外出吃個飯，修個車加個油和保險等其他花費，電話費通訊費，等等，這一切花費，均可算做公司開銷而免稅，但是個人恐怕無法將這些花費免稅吧？這些費用一年下來也是不小的一筆支出呢。是不是又是我理解錯了呢？
如山回應
西江好！歡迎光臨！
網上跟現實生活一樣，什麽人都有，說什麽話的都有。說完全不介意也是不符合事實。隻是不必太介意就是。你沒有什麽錯，幹嗎會覺得幾乎無顏再在此地出現呢？其實你說的有些話很有哲理。例如，“ 任何工作，從一個悲劇的眼光看來，都難逃悲劇的命運，人生無處不悲劇……但是如果你從積極的眼光去看，隻要你做著自己喜歡做的事情，那就是正確的選擇”。是的，說到底每個人，無論多偉大多風光的人都最終要走向墳墓的。關鍵是在有生之年做你喜歡的事。而做投資理財就是為了盡快得到財務上的解放，從而有更多的財力和時間來享受生活。並且防備你還沒到墳墓之前就“彈缺糧盡”，悲哀地走完人生最後一段。不用在乎的隻有兩種人：一種是一無所有、吃政府飯的“無產者”，另外一種真正的“富人”。前者反正一無所有，也就沒什麽好丟失的；而後者可能是幾百億的資產變成幾十億，也不會影響什麽。而最慘就是我們這種幾十萬到一千多萬以下的“中產階級”。來北美十年到二十幾年，要是隻是打工，沒有上市公司股票選擇權等一類的東西，積累到現在不過就是一百幾十萬萬現金吧。朋友們嗬，來這裏（這個網站）的恐怕都是從 30 到 50 這個年齡段的。而調查顯示隨著醫療條件的改善，人們越來越長壽。千萬別以為你現在手上的這點錢在不做任何投資的情況下可以保證你安渡晚年。要是隻放 CD ，一次通貨膨脹的浪潮就淹沒了我們手上這點錢了……。嗬嗬，扯遠啦。
回到你的問題，其實注冊一個 LLC 是很簡單的事。就在你 State 政府的 Web 上自己注冊就成。上麵都有很多清楚的指引。至於多少錢就看州了。我這裏大約是 2 百多。要是沒什麽生意做，不 Renew （每年一次）就自動過期失效了。當然，具體最好看你州上麵的指引。至於用於減稅的報銷不是看注冊什麽公司，而是一旦 IRS Challenge ，你有沒有好的理由說得過去。比如你做國際貿易生意，需要常常跟別人吃飯，也需要頻繁出差（旅行），那就有理由。但是，你要是做出租，你跟誰吃飯呀？你需要經常請租客吃飯才能有租收？你經常旅行做什麽呀？去見租客？一次二次的小開支當然是沒人理你。要是經常呢？要是你是在做出租一個 Mall 的工作，那說不定可以說你要常常出去招租。所以是否可以報稅的關鍵是基於合理的理由。我自己為了避免 IRS 的懷疑，幾乎從來不報這種開支。而且吃飯也隻能扣減金額的 50% 。這種開支也減不了多少。至於汽車的費用是可以適當報的。我說過，任何書都不能機械地讀。比如 窮爸爸富爸爸作者在這個費用減免的說法上我覺得就誇大它的作用了。還有他在其它書上的一些說法我也是不認同的。另外，你要是注冊一個公司老是虧損，沒有賺錢也沒有生意額，沒有交過任何稅，每年隻有 Deduction ，將來也是可能會引來 IRS 的 Audit 的。而出租每年都虧是可以接受的。
還有，假如你真是做生意，要不是從正規化和保護個人財產和責任的角度，你不必注冊公司也可以用個人名義報稅（ Schedule C ）。而與生意有關的開支同樣可以在裏麵扣減。還有，對聯邦稅來說，一個人的 LLC 可以直接在 Form 1040 個人報稅裏麵一塊報。不必另外報 LLC Tax return （ Form 1065 ）。
綜合而言，你做生意部分應該注冊一個 LLC 。而出租可以用私人名字持有。減稅與你是否開公司關係不大，而主要是費用開支的理由是否充分。你應該首先 Focus 在是否賺錢，然後再來考慮減稅。
以上意見僅供參考。請谘詢專業人士做決定。
由 xijiang 於 10-05-03 09:07
非常感謝如山的詳細回答，你解決了我心裏了很多疑慮。我知道且不說思考和總結，僅僅就是打這麽一篇字就會花你不少時間，真是特別感動於你對素不相識的人的真誠熱心的相助。真的是不僅僅佩服你的學識，更敬重你的人品。
