在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
“來得快，去得也快” -市場規律及其它-隨想點滴（1）
如山
（2010年3月3日）
“來得快，去得也快”是一種現象，也是一種規律。生活中常常會見到。
“來得快，去得也快”用來描述市場的變化規律很多時候都是適用的。我覺得大多數市場的起跌都符合這個規律。大的比如一個股票市場，假如在短時間內上升很快很多，那麽隱伏的下跌機會就加大。而一旦開始下跌，速度也是很快。同樣，一個房地產市場也是。其它商品市場如銅、廢金屬、塑料或者某種特定商品市場也符合這個規律。相反，不怎麽上升或者上升比較平緩，當市場隨著大勢發生逆轉時，下跌也不會很快很大。
說回房地產的地方市場也是符合這個規律。比如一個地方曾經在短短時間內迅速上升，例如拉斯維加斯、加州某些地方、鳳凰城、佛羅裏達等等都曾經經曆一年內甚至幾個月內升一倍的大升幅，那麽下跌時速度也相當快就不奇怪了。而我所在的區，在最熱的時候上升也不算大，到開始下跌時，我就不害怕它會跌得很多很快。因此我也是采取慢慢出手部分物業的策略，而不取馬上清倉的策略（當然還綜合其它考量）。可能有人說，你說以前的事，這是馬後炮。那我們說現在。比如美國有些地方下跌很快，一定有跌過度的，也就是那些地方對市場是過度反應，買進就風險不大。還有中部很多地方一直都沒怎麽認真升過，那麽下跌就不多甚至是沒有跌，反而在小額上升。中國的某些城市，例如最近的海南島，一個月就差不多升一倍。不管它有什麽因素（例如自由島什麽的）,都有下降壓力，泡沫已經明顯。再如加拿大，大家都說升很快很多。到底是多少呢？從2008年12月到2009年12連續上升。資料顯示總共升幅才是5.2%。就我看來雖然是連續上升，但是升幅還是溫和，危險性並不大。要是升幅超過10%，並且連續兩年以上就要開始小心了。
其實“來得快，去得也快”不光是符合市場的規律，也可以用於生活中的很多事。
比如說人的性格，在性格和待人方式上基本上可以分兩類。有些人見人就熟，你看他遇見一個新人一上來就像多年不見的老朋友。參加完一個Party之後就比親兄弟姊妹還親。可是不久人們就發現他們有矛盾了。碰見自己喜歡的人也是，一下子就墜入愛河。男的就非她莫取，女的就非他莫嫁。一日不見如隔三秋。一旦不成，就要死要活，甚至真的想自殺。但是一過了這一陣子就像沒發生過什麽事一樣。一旦經曆痛苦並且走過這一段也很快就恢複正常。這種人也不是什麽不好，隻是一個人的特點。他們最善於做Agent，salesman一類工作。
另外一種人就是“慢熱型”。他們能夠認為或者稱為朋友的不多。結識一個他/她認可的朋友不容易。這種友誼或者感情是慢慢滋生成長。但是一旦他們形成，不容易衰退。當認定對方是朋友，就能肝膽相照並且維持很久，不容易放棄。這種人做事或者感情的生產就如涓涓細流，綿綿不斷。這種人做事能夠堅持，就算是看起來枯燥無味的事他們也能堅持做下去。不好的是就算認識到某種感情不能繼續下去，也很難割斷。
來得快，去得也快。相反，來得不快，去得當然也不快。市場規律是如此，生活中很多現像也是如此。_________________________________________________________________________________________
由 三言兩語 於 10-03-18 00:29
如山一向謹言慎行，不知為什麽這回評論起加拿大的房地產形勢了。
小弟的觀點與如山不同。以我原來所在的城市為例，2003到2007年均價漲了120%，尤其是2006和2007兩年漲幅達70%。與美國07年以後房價暴跌不同，加拿大房價隻在08年底和09年初有小幅下跌，09年下半年到現在又繼續上漲。如果如山5%年漲幅的數據正確的話，溫哥華，多倫多等城市的漲幅會在10%以上。我看加拿大的房地產泡沫與中國有一拚。小弟認為加拿大的房價下跌空間遠大於上升空間。
由 panyca_2 於 10-03-18 10:38
溫哥華 多倫多 和 Alberta的兩個城市確實長了不少。其他城市感覺和如山說的差不多。我們這裏 10年前20萬的房子曾到27萬（2006）現在差不多21萬的樣子。 我在加拿大另一城市（因為不是製造業為主受經濟危機影響有限）98年13萬買的房子，2004年16萬賣出，現在大概17萬的樣子。
再從收入和房價比看，除了幾個熱門城市，大多還在合理範圍之內。比如本城median 房價18萬左右，家庭平均收入6萬左右。甚至多倫多，城中心的2臥condo 25萬到40萬，如果小兩口都工作年收入10萬總有的。最重要的，房價的穩中帶升是低利率帶來的自住房購買，和投資房不同，和投機房更是不同。另外溫哥華和多倫多，都有大量移民進入。
這和中國有根本性差別。我在上海北京武漢廣州的朋友，多半有2套以上房子，他們甚至不願意出租，理由是租金還不值裝修的錢，隻是等升值，留著給子女。在哪裏看到博文，說國內朋友的孩子雙方父母都會留給他們幾套房子，幾千萬資產。不由得想到，城市人口減少，勢必要靠鄉鎮人口填入，除非工薪階層收入猛漲，否則高房價靠什麽支撐？
再想到 這裏一個教育學博士剛回到南京一大學任教，月收入3000人民幣。南京房價2萬一米，她何時能靠自己的收入買房？大學畢業生據說起薪拿到2000，就偷著樂了。
所以，我還是隻在美加買房。
如山回應10-03-19
“如山一向謹言慎行”，基本是事實。不過，我不是等你來糾正嗎:-)？再說，我這不是“隨想點滴”嗎？“隨想”者，隨便想也:-P。如山要是說句什麽話都要反複研究，那不是太累了嗎？
不過說實在，這些不能作為說錯的借口。也可見如山的話常常也不是都可信的。謝謝你的糾正。我當時也是查了一下資料。好不容易再找回來相關誤導我的文章：
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Canadian home prices in December were up 5.2% from a year earlier, double the 12-month advance recorded in November, according to the Teranet-National Bank National Composite House Price Index™. December was the third consecutive month in which prices were up from a year earlier, after 10 consecutive months of 12-month deflation. The turnaround is due to eight straight monthly increases in the countrywide index. December's robust 1.2% monthly gain pushed the composite index above the pre-recession peak, that is, to a new record.
Teranet – National Bank National Composite House Price Index™Halifax-area prices declined 1.9%, their first retreat in six months. The monthly rise in the
The 12-month appreciation was 7.1% in
可見如山雖然是隨便想，但是也並非信口開河。我當時寫的時候是有疑問。因為這麽多在加拿大的人都說那裏房地產升得厲害，怎麽會這麽大不同呢？不過，既然是“隨想點滴”就懶得花時間精力查核實了。就等像你一樣在加拿大的人來糾正了。其實，在我貼在我博客時，就有加拿大人發悄悄話告訴我好像不對。不過話又說回來，我說加拿大的市場情況可能不正確，但是我陳述的觀點是一致的。要是已經猛升了，那麽跌就是肯定的了。
同時謝謝潘教的補充介紹。
我不會像如夢那樣改過自己原來的說法就算了。我會將你的糾正和潘教的補充貼到我博客該文的下麵。以供讀者參考。
再次感謝“三言兩語“兄和潘教。
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The composite index above the pre-recession peak
Halifax-area prices declined 1.9%, their first retreat in six months. The monthly rise in the
The 12-month appreciation was 7.1% in
可見如山雖然是隨便想，但是也並非信口開河。我當時寫的時候是有疑問。因為這麽多在加拿大的人都說那裏房地產升得厲害，怎麽會這麽大不同呢？不過，既然是“隨想點滴”就懶得花時間精力查核實了。就等像你一樣在加拿大的人來糾正了。其實，在我貼在我博客時，就有加拿大人發悄悄話告訴我好像不對。不過話又說回來，我說加拿大的市場情況可能不正確，但是我陳述的觀點是一致的。要是已經猛升了，那麽跌就是肯定的了。
同時謝謝潘教的補充介紹。
我不會像如夢那樣改過自己原來的說法就算了。我會將你的糾正和潘教的補充貼到我博客該文的下麵。以供讀者參考。
再次感謝“三言兩語“兄和潘教。
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很有哲理。謝謝你的光臨。我們都往“美好的變化”努力吧：-）。
情感價值是可以通過不斷的投入和培養慢慢增值的，而市場則完全是一片毫無溫情可言的搏擊之地。來得快的，通常去的都快，忙碌交織的生活裏，就更加覺得來的慢，去得慢的那些可愛的朋友和感情，是多麽珍貴了。
南極彩虹好！好久沒見你啦：-）。你的話真是“充滿了哲理”嗬。謝謝再次來訪捧場。
市場看似複雜，其實可以簡單～～那就是複雜簡單化，或簡單複雜化～～
你說得很對。