全美房地產市場在2009年的表現回顧和2010年的預測介紹

全美房地產市場在2009年的表現回顧和2010年的預測介紹

 

如山

 

（2010年3月26日）

 

 

最近讀了一些關於房地產市場的文章，包括了全美房地產市場在過去一年（2009年）的表現和今年（2010年）的趨勢預測。在這裏向諸位有興趣的讀者介紹一下。

 

根據S & P/Case-Shiller Home Price Indices在今年（2010）一月份的回顧報告，全美房價平均最高峰在2006年的第二季度，20個要素城市的平均最高峰在2006年的7月；近3年的下跌期間平均全美房價最低穀在2009年的第一季度，從高峰期平均下跌32%；20個要素城市的最低穀在2009年的4月；從高峰期平均下跌32.6%；全美房價從2009年的最低穀到2009年底上升6.3%；20個要素城市的房價從2009年的最低穀到2009年底上升5.3%；全美在過去一年（2009）平均下跌2.5%； 20要素城市指數下跌3.1%。

 

以下是從 S & P/Case-Shiller Home Price Indices 裏麵反映出來的數據整理匯總：

 

2009 20個要素城市中房地產市場表現最好的城市順序：

 

1. 三藩市——上升4.8%

2. 達拉斯——上升3.0%

3. 聖地亞哥——上升3.7%

4. 華盛頓DC——上升1.9%

5. 丹佛——上升1.2%

6. 波士頓——上升0.5%

7. 洛杉磯——沒有升跌

2009 20個要素城市中房地產市場表現最差的城市順序：

1. 拉斯維加斯——下跌20.6%

2. 坦帕（Tampa，FL）——下跌11.0%

3. 德特勒伊（Detroit, MI）——下跌10.3%

4. 邁阿密————下跌9.9%

5. 鳳凰城——下跌9.2%

6. 西雅圖——下跌7.9%

7. 芝加哥——下跌7.2%

8. 紐約——下跌6.3%

9. 波特蘭(Portland, OR) ——下跌5.4%

10. 亞特蘭大——下跌4.0%

11. 夏洛特(Charlotte,NC) ——下跌3.8%

12. 明尼阿波利斯——下跌2.3%

13. 克利夫蘭(Cleveland,OH) ——下跌1.2%

 

以下是Yahoo！Real Estate 的文章（“Where Homes Prices Are Rising” ，Les Christie, CNNMoney.com ，Mar 19th, 2010 ）對2010年預計表現最好和表現最差的城市的預測：

 

2010年 預計房地產市場表現最好的城市順序：

 

1. Santa Rosa, CA——將會上升6.0%

2. Cheyenne, WY——將會上升4.7%

3. Kennewick, WA——將會上升4.6%

4. Merced, CA——將會上升4.4%

5. Fairbanks, AK——將會上升4.2%

6. Bremerton, WA——將會上升4.2%

7. Corvallis, OR——將會上升4.2%

8. Tacoma, WA——將會上升3.9%

 

2010年 預計房地產市場表現最差的城市順序：

 

1. Hanford, CA——將會下跌25.9%

2. Miami, FL——將會下跌22.5%

3. Fort Lauderdale, FL——將會下跌21.3%

4. West Palm Beach, FL——將會下跌18.5%

5. Phoenix, AZ——將會下跌18.5%

6. Las Vegas, NV——將會下跌15.4%

7. Tampa, FL——將會下跌13.8%

8. Pensacola, FL——將會下跌13.6%

9. Gainesville, FL——將會下跌13.4%

10. Suffolk, NY——將會下跌13.4%

11. New York, NY——將會下跌12.9%

12. Ocean City, NJ——將會下跌11.8%

13. Bethesda, MD——將會下跌11.8%

14. Deltona, FL——將會下跌11.1%

15. Washington, DC——將會下跌10.7%

16. Atlantic City, NJ——將會下跌10.0%

17. Naples, FL——將會下跌10.0%

18. Fort Walton Beach, FL——將會下跌9.9%

19. Edison, NJ——將會下跌9.8%

20. Minneapolis, MN——將會下跌9.8%

21. Orlando, FL——將會下跌9.0%

22. Prescott, AZ——將會下跌8.6%

23. Los Angeles, CA——將會下跌8.1%

24. Salisbury, MD——將會下跌7.8%

25. Jacksonville, FL——將會下跌7.8%

 

以上是有關文章的介紹。資料所說是否準確本人不清楚。特別是提到今年將會下跌的地方，文章裏麵全部有原因分析。有興趣的讀者可以找來研究。

 

我個人認為，在目前貸款違約率和新Foreclosure率還在增加和失業率沒有明顯改善的情況下，今年美國總體房地產市場還未能走向上升。部分已經有些上升記錄的地方，依然不能樂觀認為就會繼續攀升。房地產市場是具有地方性，但是總體經濟狀況的影響也不容忽視。

 

不過，我總的看法是，處於文章說的上升區的同學不必太興奮。處於下跌區的同學也不必感到沮喪。因為買賣房地產不像買賣股票，不僅僅是完全憑大市定輸贏。比如有些區據說去年已經上升20%。你要是買入賣出的是市場價，就算上升20%，想賣出的話，扣除一些修理和交易成本，可能也隻是Break even。相反，在一個下降區，可能想買入比市場低50%的物業的機會遠比上升區大。因為這些區財務狀況有問題的和恐慌性拋售的情況更容易看到。更何況，除了Condo和Townhouse，對於具體一個房子的市場價值的判斷就不容易。真正的價值是在賣出時才能確定。另外，我常常說買入房地產跟買入股票的情況不一樣，除非是整片的Condo或者Townhouse沒有多大的文章可做之外，買入房產就是應該看作一個創造價值的過程。隻有創造了價值，才能真正可以容易把握風險（降低甚至消除風險）。

 

（注：以上是本人的理解和看法。不一定全麵，並且很可能有錯誤。任何人應該根據自己所在地區和本人的實際情況做出決定。）

[水粉畫]

"買入房產就是應該看作一個創造價值的過程。隻有創造了價值，才能真正可以容易把握風險"

可不可以理解成是一個發現並創造價值的過程呢? (慧眼獨具+獨立思考)

[如山]

回複我也不想這樣的評論:
謝謝你的光臨。也謝謝你回來告訴我。我其實差不多每個星期都會上來一次的。並且都有新貼post。隻是不貼在任何論壇而已。你應該可以很容易看到我的新貼。

[我也不想這樣]

如山你好。很久沒看到你發帖子了。我們去年買房，看你的帖子收益不少。希望你不時上來吱一聲兒哈。