在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
選租客應注意的要點並再談查租客信用的重要性（2）
如山
（2009年11月27日）
3. 居住總人數的確定依據
在其它條件相同時，從保護房產的角度出發，房東當然希望越少人住越好。但是你也不能用人口作為一個選擇的理由。另外，你接受太多人住一個房子也可能違反當地的Code。那麽多少以下是合適的，或者超過多少人可以不接受呢？HUD（The U.S.Dept. of Housing and Urban Development）接受BOCA(Building Officials and Code Administrators) 的指引：
“Every dwelling unit must contain a minimum gross floor area not less than 150 square feet for the first occupant and 100 square feet for each additional occupant. Every room occupied for sleeping purposes by one occupant shall contain at least 70 square feet of floor area and every room occupied for sleeping purposes by more than one person shall contain at least 50 square feet of floor area for each occupant”
房東可以用這個標準來拒絕人多的家庭。或者在他們住進來以後發現有超過標準的人數。同時，提醒讀者注意，假如你們本地有Building and Occupancy Code， 就應該以本地的為準。
4. 如何處理租客的申請和拒絕租客
對於填寫了租房申請表並且交了申請費的租客，我們要實行先來優先的原則。我一般避免同時收多個申請表。第一個申請表遞交以後，我會告訴後來的等我查完了第一個決定是否通過再說。但是，我也有碰到過Open house時有多於一個要求遞交申請表的。因為盡管我聲明已經有人申請，但是他們依然想當天遞交申請的話，我是在申請表上標明順序號。每個申請表都有一份副本，所以他們當時也知道順序號。
假如第一個申請人或者第二個通過，後麵的我就不查，並且將申請費退回給他們。我所在州的法律規定不能收取多於查credit所需要的錢。另外，給申請人一份他們簽字的副本也是州法規定。
當查完credit，該租客不滿足你預先設定的信用和收入標準時，應該馬上通知對方。拒絕人是有點不好意思，其實我也是這種感覺。但是當我們不得不說的時候也是要說的。並且請注意：1）通知對方被拒絕並且告訴對方是他們的信用沒滿足要求。但是注意不能告訴他們的Credit report裏麵的內容；2）給出credit report agent的名字、地址和電話號碼；3）告訴他們可以直接聯絡要一份免費的credit report；4）告知他們有權去跟Credit agent直接要求更正，假如他們認為不對的話。這4條是Federal Fair Credit Reporting Act對基於Credit report 而拒絕租客 的要求。其實我所經曆的被查的人，他們對自己的credit report怎樣都心中有數。credit好的好到多少分他們可能不肯定，credit壞的壞到多少他們可能也不十分清楚。但是，大概他們都知道。有些credit差的，我覺得他們在碰運氣。有時他們賭你不查，有時是查完以後要是接近再跟你說看能否通融或者加定金什麽的。我也常常碰到他們用一種懷疑的口氣問：不會吧，我看是搞錯了，我的credit一直都是好的。這個時候我就承機給他們台階下：我同意credit agent的記錄有時候會錯的。所以建議你直接跟他們聯絡去糾正。但是，在你能夠正式糾正並且發出書麵新的report之前，要是有別的租客申請，我還是要收的，而不能專門等你。從來也我都沒見過有租客能“糾正”並且通知我的。為避免誤解或者麻煩，我從來不在接受申請時收定金，總是在簽合同的同時收取。
為什麽處理租客的申請和拒絕租客要這麽小心呢？我們要盡可能避免違反歧視法。我們可以設想，一個人被不公平對待是最容易引起當事人憤怒的事。有時候損失了錢不如被不公平對待更加令人氣憤。所以，我們不應該憑喜好感覺來選租客（當然對Landlord的利益也是不安全的）。更加重要的是，我們不能留下機會被租客質疑甚至起訴。我曾經不止一次被租客質疑我的選租客程序。特別是那些有一定知識背景的。但每次當我詳細說出我的選擇步驟和依據時，他們都無話可說。我們要是顯示出我們知道整個法律要求和程序，多半就不會被挑戰。 http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200911&postID=346
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選租客應注意的要點並再談查租客信用的重要性（1）
