在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
分析一下“老地主”的案例並給新地主一些提醒
如山
（2009年9月20日）
“老地主”寫的《房客中的老狐狸是如何倒在俺老地主槍口之下的》案例（故事）很好。既生動有趣又能給新地主們很好的學習例子。不過，我不相信這是 “老地主”現在的親身經曆。因為那些錯誤不會是像 “老地主”這樣一個經驗老到的人會犯的錯誤。要是說這是一個新手犯的錯誤（幾個錯誤，不是一個），那倒是情有可原。要是一個真正有經驗的“老地主”在同一個案例中犯上那麽一連串的錯誤，那真是讓人有點匪夷所思了。所以，我完全有理由相信這是我們的“老地主”故意將新手們容易犯的錯誤編成一個有趣故事。但是不管如何，裏麵的錯誤經曆還是很值得新地主們學習的。現在根據我的經驗和體會，跟大家逐條分析一下。有說錯或者不充分的地方請地主們和行家們補充。
查租客的信用（Check credit history）。
無論是誰，就像“老地主”最後總結說的，就算是Obama來都不應該免查。這一條原則是出租房選租客的首要之首要，比其它任何一條都更重要。我在這個論壇上已經回答過無數次。也有人說查收入、工作等等同樣重要。我說與Credit比，其它全都次要，根本不能同等看待。為什麽這麽說？一個Credit report基本上告訴你這個人的財務的處理能力和對待債務的態度。比如說，兩個租客申請，一個總收入高，付租金綽綽有餘，但是Credit score稍低；另外一個收入不高，從數字上看付租金都有點緊，但是Credit score高。選哪一個？我選後者。這個Credit score高的就算省別的錢也會先付債務，特別是租金。他們很在乎他們的信用曆史。一旦發生什麽不同意見，這類人容易協商，也很容易退讓。搬走時，這一類人按照合同，很配合完成所有要求。收入高的人，並不說明他們對待債務很負責。有一個朋友告訴我，她出租過一個在大公司做工程師的人，每年收入十幾萬，單身漢。但是， 1千5的月租金期期都不能按時。在他住的一年中，有幾次是由律師發信才交（當然不用律師信。但是她以前不懂怎麽自己發通知）。而且，Credit report上有租客的地址，你可以從上麵看他們是否與填寫的一致。我常常聽到人們在談論哪一類人不應該租。我還是這個觀點，看Credit。不看職業不看人種，更不能憑表明印象（友善或者斯文），甚至是穿什麽衣服開什麽車。我並非為了標明自己“政治正確”，是我的經驗和別人的經驗都告訴我，在選擇租客時，相對其它資料而言，Credit最可靠，最能說明問題。
我曾經接過一個聯邦警察(還是某個部門的Chief) 的租房申請。我先問他，你的Credit怎樣？他說很好，不會有問題。我通常都在查Credit之前說明我對Credit的要求。因為租房申請費要租客出，所以我的理由就是不想浪費他的錢。要是你自己預先知道你達不到，就不要浪費這個錢了。他剛剛從外州搬過來。他還告訴我他是專門負責抓人的。我當時跟他開玩笑說，我做Eviction時要是那人還不走，你就來幫我抓人。隨後我打電話到相關警察部門，還真查到其人。而且收入高也得到證實。但是Credit report回來時，顯示他在原來的州有被Eviction的曆史。我打電話給他，告訴他基於他的Credit report，我不能出租房子給他。他說不會，一定是搞錯了。我說那好，我給Credit agent的免費電話給你，因為你已經付了錢，你可以向這個agent要一份免費的Copy。我手上的一份根據Privacy law是不能給他看的，盡管這是他本人的Report。我告訴他，在他核對之後，要是發現是Credit agent搞錯，你有權要求更正。我要看到Credit agent直接發出的才能為準。第二天，他打電話來，說那個Eviction record是他原來的老婆造成的，他不知道。因為他們在搞離婚時，他先搬了出來。但是他們的名字一塊在租約上，所以有Eviction record。我說我沒功夫也沒法去查證你說的，所以對不起我們不能接受你。因為我用公司名，說“我們”就是說有一個Partner我不能獨自改變我們所定的原則。後來還有其它資料證明了他完全是說假話。我還碰到一個真正的牧師，還是一個Church的 Head of the Board。也是看起來一切都好。但是，Credit report一出來就是兩碼事。可能有人要問，這些人為什麽還要花錢申請呢？他們在碰運氣。也可能往往認為我們這些國外新移民不是很懂這裏的法律。我還租過給人們（華人）常常談到不喜歡租給的一族類。當時查他們的Credit時是高於700.其它條件也滿足我開始說的，所以我也沒有理由不租給他們。結果在他們租期的3年內都非常好。所以，是不應該歧視。用Credit來公平處理是符合Landlord的最大利益的。
Credit score多少可以接受？我設定不低於600。當然越高越好，要是兩個都是600以上但不超過700，相差超過50分的，我選Credit score高的而不是收入高的。要是都超過700，就選收入高的或者其他方麵好的。因為超過700已經說明是足夠好的了。有人說，有些地方是根本沒有高的。我認為不是，我寧可將租金降低於市場20%，也租給有足夠Credit的。有些人，特別是國外新移民，他們小心翼翼地生活，節省、努力積錢，專門找價格不高而又裏麵可以的房子。很多Credit很好。因為他們Credit好，哪裏都能通過查Credit。因為租給不好的租客，一次的麻煩，或者就是搬出時的Mess up和damage都超過這個價值了。另外，不降價而在市場上放多一個月的租金損失已經等於降低租金8%。我在前麵也回答過別人的問，什麽故事都不要聽他們說，Credit report 一出來就清楚。在沒看到Credit report之前什麽都不能說定。而且，查Credit的費用一定要租客出。理由是，一來這是行規，二來是凡是說來說去不太願意出的都是知道自己的Credit有問題，不想花這冤枉錢，但是又希望能否碰到一個傻冒，光是聽他們講的故事就能通過。隻有一種狀況我可以通融解決就是，告訴他們要是你能通過我的Credit查，我就在你第一個月的租金裏麵扣回給你。等於我出這個費用。
簽租約（Lease Agreement）
有一份好的租約可以令你要上法庭時省很多事。雖然沒有租約也照樣可以做Eviction，但是一份對地主有更多保護的租約可以避免租客很多挑戰的機會。有人問過我要我所用的租約做樣本。我總是要不停提醒他們，Lease Agreement隻有根據你本州的相關法律製定出來的才是對你最有用的。在網上或者商店裏買回來的，不是專門針對你的州對Landlord利益出發設計的都不是好的。我是加入了當地一個專門查Credit的公司做member。每次查Credit由他們進行。Credit report根據種類的不同，收費由$30到$70不等。我這裏是$50入會費。然後$50 download連同Lease agreement在內的所有相關Landlord 表。為什麽這種當地的最好呢？他們根據當地（本州）的相關法律，最高限度保護Landlord。而且，他們會根據州法的改變隨時變更相關條款（他們會發出通知告訴你有哪些新改變）。為什麽別人問我要我的合同做參考時我說不能照用呢？因為多少天不付租金可以發出通知；Pay Rent or Vacate Notice裏麵是規定租客多少天之內要補交所欠租金或者Vacate，不然就開始Eviction；Landlord要進去時，最少要給租客提前多少天(多少小時)的通知才可以進去；租客要離開（指租期已滿，或者 Month by month的情況）最少要給Landlord提前多少天；租客搬走後，Landlord最長可以在多少天之內退回定金或者沒收全部定金的說明等等都是由當地（所在州）的Landlord/Tenant法決定的。你照抄不同州的，一旦發生官司，就很容易被對方說你不符合州法而將你整個都推翻。另外，我要進去任何一個出租房，我都是發出書麵的信。要是估計到這個租客可能有麻煩的，我用Certified mail做證據，同時打電話follow up。減少被挑戰的機會。因為一旦出租，租客有權享受不被打擾，而且裏麵有私人物品。不想引來大麻煩。
一旦你找到的是好Credit的租客並且簽了Lease agreement，你根本不用擔心他們的personal check 會跳票。他們明白他們的責任所在，明白違反合同的嚴重後果。
絕不能非法驅趕租客（Constructive eviction）
就像“老地主”的故事裏麵也提到的一樣，Landlord做斷電斷水斷暖氣一類的非法驅趕（Constructive eviction）是非常危險的。是一個引火燒身的行為，而且往往也沒有效果（就像“老地主”裏麵的故事一樣）。我聽到同行說過，由於租客不付水費，被Utility部門關水。但是就這樣，租客照樣在裏麵住滿三個月，直到Eviction程序走完，警察要來的最後一刻才搬走。你不要低估這類人的生存能力，三個月的免費住對他們來說遠遠高於沒有水或者電的不方便。一句話，無論什麽情況下，都不值得幹違法的事。租客違法不等於你Landlord也可以違法。在我看來，整個故事裏麵，最錯就是這個斷水的非法行動。故事裏麵的“老地主”幸運，沒有碰到真正狡猾而又懂法律的。不然，那麻煩還大著。我在這裏特別提醒新地主，不要想著某種狀況下可以考慮這個方法。我的忠告是：沒有！絕不能！
讓專業人士處理整個Eviction程序
在對付不付租金的租客時，我隻有第一步是自己做。就是發出Pay Rent or Vacate Notice時是自己做的Service。具體做法就是一封Notice放在普通郵寄；而另外一份Notice自己親自帶到門口Posting在前門。因為在法律規定的時間內（這個由州法規定，有的州是3天，有的州是4天、5天或者不同的天數）租客付齊所欠租金和罰款的話，你還是要繼續租給他們（作為Landlord也想繼續租給他們）。所以在這個步驟之內就免了交給律師或者做Eviction的公司的費用。後麵要是需要繼續進行，我就完全由專業人士去完成整個程序。因為你自己做的話，要是錯了一步被狡猾的租客挑戰，你就可能損失更多或者要一切從頭再來。
我在美國經營房地產8年以來一共做過的Eviction大概30多次，其中大部分（約80%）來自於買Foreclosure物業之後前業主不按期走而發生。Foreclosure後的Eviction比不交租金的Eviction要複雜，所以收費也貴。我第一次做Eviction時，由於沒找對律師，花了我5千多塊。後來找到專門做Eviction的公司，費用就降為1千左右（視乎具體案件的難易度）。做出租房的Eviction，我現在所用的公司的費用在5百左右，根據做到哪一步而收費。很多都在一半的時候就不用進行下去（租客離開），這樣費用就隻有2、3百。在這麽些Eviction中，我隻有過3次需要我本人出庭。因為根據我們州的法律，被告人在起訴人發出正式告狀的15天內，必須用書麵回複是否要答辯。要是超過在15天，被告人就無權出席正式開庭時的抗辯（請讀者注意，這是由州法決定的，並非每個州都是同樣的程序和要求，千萬別照套）。絕大部分在這規定的時間裏不回答，所以我就都不用出庭。我出庭的三次中隻有一次是租客真的來。其它2次在開庭時租客都沒來。每次我都是跟隨律師去。那一次還有戲劇性的場麵。我與律師在等待開庭時，那個租客突然出現在我麵前，向我伸出手說“您好”，我一下沒反應過來為什麽。但出於習慣的禮貌，也伸出手與他握手。然後他轉身進入庭外的一間房。沒過一會，我的律師被人叫進那間房。律師出來後向我解析。原來這家夥在法庭裏找到免費法律顧問（我以前不知道有這樣的服務）。他經過與免費顧問商量，通過我的律師問我是否肯給他多一個星期搬（警察在這期間不出現）。我問律師我有什麽利益，同意與不同意有什麽後果。他告訴我，我要是同意，他會在法官麵前簽承認判決，不抗辯。換來同意他多停留一個星期。要是不簽，不知道這家夥會否隨便找一個理由要抗辯，然後令我們有可能需要再次開庭。這結果如何看他提什麽和看法官怎麽判。我明白了以後，馬上同意簽。最多是推遲一個星期收回房，總比節外生枝好。我要是沒有律師在旁邊就不知道怎麽應付好了。自己做Eviction能節省的錢非常有限。所以你自己能夠做的事應該是盡量想辦法找到最專業的人（隻做一樣），這樣的專業人員做得既好而又收費合理。
我看到很多人來到美國還是帶著國內的思維、意識去辦事。比如對付租客，以為要硬、要板起臉孔寸步不讓才能壓得住租客或者麻煩租客。碰到惡租客你也要惡；碰到租客向你Yelling ，你也要向他們Yelling回應。其實這是完全錯誤的。這裏什麽都有相關法律、有合同你可以照著做。我也碰到過向我大聲yelling的租客。凡是這種狀況我是保持不出聲，要是在電話上我馬上放下電話；要是在麵對麵，我就是馬上離開。但是，轉身我就馬上采取行動。要是我沒道理，自然沒法說什麽做什麽。要是我有理，也不用爭辯，馬上使用法律途徑去解決就是。我會從此連他的電話也不會再接，也不會再複。需要複就用Email或者郵寄信。這種處理的結果大部分我是隨後接到道歉。真正麻煩的人是，跟你微笑，一切說好好。我就碰到過這樣的人。他們絕不大聲，從不Yelling。但是他們懂得利用法律的漏洞處，能找出你的真正錯的地方，然後不動聲色跟你玩法律玩到底。
以上是本人的經驗和體會。我相信大部分的“老”Landlord也知道，並且也是這樣做的。有說錯的地方請大家糾正，有不足的地方請諸位補充。最後，再次謝謝“老地主”的有趣故事。
再次感謝！
http://news.wenxuecity.com/messages/201003/news-gb2312-1029870.html
我現住維州fairfax縣，有一房客是原房主，拖欠房租且態度惡劣。能否把你的Eviction公司推薦給我？
謝謝蛋糕卷的光臨和鼓勵。