答網友關於能否拿回定金之問-WXC投壇

答網友關於能否拿回定金之問-WXC投壇

如山整理

（2009年7月1日至7月2日）

———————————————————————————————————

評論與提問者:longtimewaiting於 09-07-01 13:52:40

如山大哥，有事請急問！

• 我們sign了contract買房子。home inspection的時候發現mold. seller說他們自己修，但沒有任何warranty.我們不同意，就談繃了。
  我們的買房中介讓我們sign了一份SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT，然後7月1號早上就送到seller 中介那裏讓seller去簽字了。但是直到現在也沒有任何回信（很著急，因為放了1萬刀押金）。
  可我們check買賣房子網站的時候發現這個房子在6月30號就被seller中介重新放上去了。請問他們這樣做合法嗎？

• 6月29號seller agent就把房子放到買賣網站了。
  6月30號早上這份要seller 簽字的release 合同送到了seller agent 那裏。

• 另外，如山告訴買家，在實踐當中賣方要沒收押金是很不容易的。因為在如山所在的州，就算買家沒有了contingency條款可用，就是不想買了，但不退還定金就不同意簽release form的話，定金就放在Escrow那裏。而對已經Pending的房子，賣家在沒有買家簽回release form的情況下，不能重新放入MLS。
  重新投放mls是不是就是放到買賣房子的網站上?這樣講的話，看我寫的日期，seller agent豈不是違規操作？
  
  

• 把如山大哥的舊貼發在下麵，是我理解錯了？(下麵是如山在《Short Sale過程與案例2分析（2）（交易中的“貓膩”解讀）》中的原話）
  
  “我所知道的幾個州在這種情況下賣家都是要通過法庭程序才能拿到那定金，誰都不值得為那幾千塊去麻煩。所以一般都是雙方談判協商解決。有些收一點點，但更多的情況下是賣家同意不收，叫買家趕緊簽回。我自己經曆過幾次（賣出），都是叫我的Agent通知對方不要買家的任何押金，趕緊簽回給我就好。有時還要再三催買家才拿到那Release form，才能再放到市場（MLS）。”
  
  我們已經很配合簽了release form, 買家如果一直不給答複，會不會又什莫貓膩？
  • 那我們豈不是很愚蠢？應該先要押金，再簽release form?

  如山回應（回答）09-07-01 20:36:58：

  希望你看到我的這個回帖時問題已經解決。要是還沒有，我覺得問題不大，盡    管這裏麵很有些細節不清楚。我的分析如下：

  1. 你6月29日或6月30日簽了了一份SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT。我假設這份合同裏說明你願意放棄這給買賣，而賣方同意退回全部定金。假如不是這樣，你就要告訴我裏麵你們寫的是什麽。

  2. 6月30日你的Agent將這份你簽好的合同合同送到了seller agent 那裏。我假設6月29日Listing agent 已經知道你不想買，這樣，你肯定是想收回定金。既然如此，Seller也是想盡快再放市場。他放市場在前，簽字在後是違規，但是不違法，隻要他們退還定金。進一步說，隻要他們退還定金，你不會在乎他先Listing吧？

  3. 你可以先打電話到Escrow/Title(whoever hold the EM),問他們收到雙方簽字的Release form沒有。要是還沒有。你可以：

  4. 問你的Agent，對方簽了沒有。他要是說還沒，你就可以說，還沒簽就重新放出市場違規，我可以向state投訴，他們（Listing agent）要取消Listing，還要麵對違規調查。假如他們是用的MLS或類似的機構，你也可以直接打電話告訴他們，說Listing agent違反規定（理由如上）。跟他們這麽說的主要目的是叫他們快點簽，你好拿回你的定金。

  5. 你是不能夠先要押金，再簽release form的。現在這個程序沒錯。

  6. 總之，根據你所說的這些，我看不到什麽貓膩，隻是違規。隻要你所簽的Release合同不是說同意賣家沒收定金就沒有問題。除了你，沒人會拿走定金。____________________________________________________________

  評論與提問者:longtimewaiting於 09-07-02 08:24:59

  如山大哥，事情還沒有解決

  1. 你6月29日或6月30日簽了了一份SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT。我假設這份合同裏說明你願意放棄這個買賣，而賣方同意退回全部定金。假如不是這樣，你就要告訴我裏麵你們寫的是什麽。
  
  內容如下：
  
  SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMEFNT OF DEPOSIT
  RE PROPERTY: XXXXXXXXX
  SELLERS: XXXXXXX
  PURCHASERS: XXXXXXXXXXXXXX
  DATE OF AGREEMENT: 6-15-2009
  SETTLEMENT DATE: 7-24-2009
  SALES PRICE: 400,000
  DEPOSIT ON HAND: 10,000
  
  KNOW ALL MEN, that we the undersigned Purchaser(s), Seller(s),
  and Agent, in consideration of these mutual releases, do hereby remise,
  release and forever discharge each other, their heirs, executors and
  administrators of and from any and all claims resulting from the Agreement
  of Sale for the property and terms as above described.
  
  The deposit(s) of $10,000, being held under the terms of the said Contract, are hereby directed to be disbursed as follows: Mail to:
  
  My address
  
  lN WITNESS WHEREOF, the parties hereto, intending to be legally bound hereby have hereunder set their hand and seals this 29 day of June, 2009.
  
  Witness
  
  

  Seller
  
  Purchaser
  
  “2. 6月30日你的Agent將這份你簽好的合同合同送到了seller agent 那裏。我假設6月29日Listing agent 已經知道你不想買，這樣，你肯定是想收回定金。既然如此，Seller也是想盡快再放市場。他放市場在前，簽字在後是違規，但是不違法，隻要他們退還定金。進一步說，隻要他們退還定金，你不會在乎他先Listing吧？”
  
  --------是的，我就想盡快要回定金。
  
  
  “3. 你可以先打電話到Escrow/Title(whoever hold the EM),問他們收到雙方簽字的Release form沒有。要是還沒有。你可以”：
  
  --------剛剛打了電話，Escrow 還沒有收到這個form.
  
  “4. 問你的Agent，對方簽了沒有。他要是說還沒，你就可以說，還沒簽就重新放出市場違規，我可以向state投訴，他們（Listing agent）要取消Listing，還要麵對違規調查。假如他們是用的MLS或類似的機構，你也可以直接打電話告訴他們，說Listing agent違反規定（理由如上）。跟他們這麽說的主要目的是叫他們快點簽，你好拿回你的定金。”
  
  -----------好像人間蒸發，兩個agents都找不到，發郵件打電話都聯係不到。
  剛剛打電話投訴到seller agent的公司，他們經理不和我說話，非要我的agent和他對話。
  
  我的concerns: 我並不是很擔心deposit的事情。隻是seller不簽字，拖著我們。同時又把房子放回到市場去，如果他們最近賣不掉，會不會又回過頭非要賣給我們？
  a) 真到了那個時候，我們還能走開嗎？（因為他們沒有在release form上簽字。）b) 如果我們那個時候我們決定take 這個房子，還能壓價嗎？因為他們拖了這末久。

  如山回應（回答）：09-07-02 10:11:03

  我的詳細分析如下：

  根據你給的文件，綜合考慮其邏輯關係，我個人仍然沒看到有什麽問題。我的分析如下：

  1. 你6月29日所簽的SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT裏麵有Witness。當時你的Agent簽了嗎？簽了最好，不簽問題也不大。因為你簽了，並且當麵交給了Agent。這就清楚表達了你要取消原來買賣合同的意願。並且你已經完成了你這部分的行動（簽字和遞交）。

  2. Seller在6月29日將房子重新放上市場。其實我們不知道他（Seller）簽了沒有，因為也沒人告訴你他還沒簽。但是，從Seller將房子放出市場的行動來說，就算還沒簽字，也是Seller用行動 implied（法律用語）這個SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT。你可以在網上或者什麽辦法將Seller重新Listing的資料make copy，裏麵應該包括重新Listing日期等資料（越多越好）以備案。在法律上，你的取消原來買賣合同的合同（SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT）已經被雙方接受。

  3. 你可以將你所簽的SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT fax到Escrow以備案（沒有賣家簽字，他們不會disburse錢給你。但是多一家知道你的取消行動）。

  4. 基於以上分析，“如果他們最近賣不掉，會不會又回過頭非要賣給我們”就不用擔心了。因為原來買賣合同已經不存在。你當然可以重新議價。

  5. 再說一遍，美國的法律總是傾向消費者。誰是“消費者”？誰花錢誰就是消費者。與他們在交易中或者實際上的有錢沒錢無關。

  6. 一個Agent不會非常高興地聽到關於取消合同的人電話或者及時回電話。

  7. 要是過幾天，Agent還沒回，你可以向他的Broker投訴。他們不能不與你說話。因為法律上Agent是Broker的employee。我自己試過最長2個月才收回定金的。最短的也2個星期。

  以上是我個人看法，不一定正確（雖然我自己對我這方麵的知識和理解、推理能力很有信心:-P）。你要是想保險，你應該谘詢一個懂房地產的專門律師。
  
  希望聽到你的後續報道。

  ———————————————————————————

  評論與提問者:longtimewaiting於09-07-02 12:26:09

   

  如山大哥，謝謝你的及時回複。我的後續報告見內。

   

  根據你的建議，我們又聯係了both agents,提出他們在不給我們signed release情況下就重新post this propery 是違規操作，他們同意盡快follow up.
  
  1)我們的buyer agent非常差勁，我們打算fire他。我們和buyer agent 沒有簽署任何單獨的legal binding文件，隻是在他幫我們買這個房子的contract上寫了他代表我們。所以以後我們拿到seller signed release 後，我們是否也就和自己的這個buyer agent沒有任何法律上的關係了？
  
  2）這個房子的seller agent 剛剛給我打了個電話，表示歉意，說會盡快讓seller 簽字並返還我們的deposit. 但是同時，她又提出還是希望我們能把這個房子買下。
  
  我們是否必須拿到seller signed release後，重新bid這個房子，才可以bypass我們目前的buyer agent. 如果是這樣的話，我們就想請seller agent做dual agent, 看是否能在價格上優惠。不知道這個策略是否可行？
  
  3）同一個小區有一個類似結構戶型的但是馬上foreclosure的房子，叫價比正常價格低了差不多10萬美元。這會對近期內正在賣的其他房子房價造成大的影響嗎？

  如山回應（回答）09-07-02 16:21:01：

  謝謝你的後續報道。美西遊子和re8888的說法很大可能是正確的。因為我們州就是這樣的規定，哪個Agent第一次帶你看的房，他/她在半年內都有權要傭金，假如你買同一個房子。但是，這是由州法決定的。你可以問Listing agent。她應該知道，也應該告訴你事實。因為假如你原來的agent要求付傭金的話，是向她要，而不是向你要。
  
  另外，你所引用的合同文字是指原來你們所簽的買賣合同，不是指這個房子假如你還是想買這個房子，我建議你最好還是等拿回了這筆定金再來。
  
  Foreclosure一間房子不會影響。但是多間就會了。

  ——————————————————————————————————————