在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
我怎樣在美國走上了經營房地產之路 - 如山的心路曆程
如山
（ 2009 年 3 月 20 日第一次貼於 CND ，本文有修改）
十年前， 已年過而立的我， 懷著對“美國夢”的憧憬，踏上了這塊新土地。為了在這個文明、自由、法律相對完善而又充滿機會的土地打開一片天地，開展新的生活，我選了一個花錢少又容易進的二三流學校（對不起我的母校 U 。我不想貶低您，更不是看不起您，隻是跟這些名校出來的讀者比，咱隻能算“二三流”啦。）讀普通 MBA 課程。就是想著未來自己在美國做 Business ，當老板， 而不必被老板管。要做什麽，當時還沒想好。當時所想的是，有了 MBA 的綜合知識，會很好地指導我在美國的 Business 實踐，所以讀得很投入。不管是不是要考試的內容，我都是如饑似渴地去讀。
可是隨著課程的增加和內容的深入，越來越覺得自己做 Business 有很大的風險。特別是來到最後一門課“ 策略 管理”， 就完全失去了自己做生意的自信。為什麽呢？這門課中講到進入各行業競爭的優勢、劣勢和各行業在各發展階段的特點，以及自己如何製定適當策略進入競爭的行業。按這理論來分析，我自己根本沒什麽競爭的優勢可言。我這種手上隻有十來萬美元，對美國所有行業都陌生，又沒有什麽特別專場長的單幹戶，能選擇的隻能是進入障礙很低的“零碎產業（ Fragmented industry ）。由於其進入障礙很低，所以競爭激烈而且利潤很薄。當然，成長產業利潤較高，幾乎進入的人都能賺錢。這時什麽是成長產業？ IT ，電腦業。而我對 IT 是一無所知（就現在也依然一無所知）。
那幹什麽呢？看來自己創業的條非常有限，隻有去打工才是安全的路。可是，拿一個 二三流學校（再次對不起我的母校 U ）的“萬甘油”式的普通 MBA 文憑，我能申請什麽工呢？申請什麽“ Manager” 的位置嗎？咱那英文都說不利索 ( 現在也依然不是很順溜，隻是夠應付生活和賺錢 ) ，還管人呢？為打什麽工的彷徨，我花了幾百塊去請一個職業生涯顧問，期望他給我一些指引。經過一大輪問卷調查、圖表分析，前後兩三次會麵。最後我問他，到底那些行業，那些職位最適合我而我又有可能進去。他頭都沒抬，丟來一句：“你說誰想請一個老板呢？”。是呀，那些問卷都是問我最想怎樣，喜歡那一類。我都如實回答：沒人管我，自己能做決定等等。
顧問沒有幫助，咱得自己想辦法。我喜歡數字，財務什麽的，去考一個 CPA 不錯。現在學的 MBA 有部分可用上。有了 CPA 就有自己開業的可能，盡管天天麵對顧客不是我所想做的事。為了滿足 CPA 對學曆的要求，我加修了 5 門財務和 6 門會計課程。正在讀書讀得暈頭轉向之時，一個很偶然的機會，我接觸到一本當時很流行的，從此根本改變我的生活態度和職業生涯的書：
“ Rich Dad Poor Dad ” ( 《窮爸爸富爸爸》 ) （ By Robert T. Kiyosaki ）
可能很多人都讀過，或者至少聽到過這本書。當時，我被書中的道理，思考問題的方法深深地打動，是對沉在純理論中的我當頭棒喝。書裏麵格言警句式的話比比皆是，但又不是純說教。語言通俗易懂，例子來源於生活。八年前我連讀數遍，八年後我又重讀，依然受益良多。我並不完全讚同書中的所有觀點，但這不影響我對整本書的高度評價。這本書不長， 6 × 8” 大不到 200 頁。下麵，讓我們一起欣賞書中的一些精彩片段。
他說，在麵臨一個生活走向或投資決定時，人類是在 恐懼和貪婪之間徘徊（…… human emotions named fear and greed. P41 ）。我們在很想獲得某些東西的同時，又很害怕因此而失去某些東西，從而不敢行動。
“ You spent a life playing it safe, doing the right things. But the truth is, you let life push you into submission. Deep down you were terrified of taking risks. You really wanted to win, but the fear of losing was greater than the excitement of winning”. (P.33)
我在拍賣場上碰到這種情況的不少。有些人在開拍以後，看沒那麽多人競投或聽旁人說些負麵的意見，就臨時退出或降低自己原先設定的最高競投價。我也遇到過這種害怕的心理。尤其是當隻有我一個去投一個物業時，我常常會想，是不是我看錯了？為什麽這麽多人都不認為值得買，而我還認為它的價值遠遠大於開拍價，並預先將我的競投價設定很高？他們都不是愚蠢的人呀？這時候，我總要對自己說，別怕，相信自己的調查和判斷力。這樣我才能成功買得。像這種 有很高潛在價值的物業，一般都不會那麽容易就看得出來。就算你做了充分的調查（不可能全部，因為這些都需要雇請專業人士和花上幾個月的時間），也是沒法百分之一百肯定。
“ I have never met anyone who really likes losing money. And in all my years, I have never met a rich person who has never lost money. But I have met a lot of poor people who have never lost a dim…..investing, that is.
“The fear of losing money is real. Everyone has it, Even the rich. But it’s not fear that is the problem. It’s how you handle failure that makes the difference in one’s life. That goes for anything in life, not just money 。 THE PRIMARY DIFFERENCE BETWEEN A RICH PERSON AND A POOR PERSON IS HOW THEY HANDLE THE FEAR.” （ p.147 ）
“So for most people, the reason they don’t win financially is because the pain of losing money is far greater than the joy of being rich. Another saying in
“ Winning means being unafraid to lose .” (P.149)
決策的膽量是可以通過有意識的鍛煉而提高的。我自認為是一個思維細密，並非魯莽行事的人。我曆來都反對盲目行事。但是，我們常常會麵對不可能清楚作出利弊和優劣分析的情況。這時候就是要體現所謂判斷力和膽量上。在這種根據現有資料無法準確判斷的時候，我往往就是用 Common sense 來做判斷依據。有時候，不作為對於你就是一個最適當的選擇。但是，很多時候，不作為不是一個最優的選擇。
在財務 決策的 膽量上，我並不需要很長時間去提高。有 1 萬的時候，我不怕失掉 1 萬；有 5 萬時，我不怕失掉 5 萬；有 10 萬時我敢於失掉 10 萬；到了有 100 萬時，我雖然不敢失掉 100 萬，但依然敢失掉 30 到 40 萬。
關於富人和專業人士 ， Robert T. Kiyosaki 說：
“Have you ever noticed that there are a lot of accountants who aren’t rich? And bankers, and attorneys, and stockbrokers and real estate brokers. They know a lot, and for the most part are smart people, but most of them are not rich.”(P.6)
“The world is filled with talented poor people. All too often, they’re poor or struggle financially or earn less than they are capable of, not because of what they know but because of what they do not know. They focus on perfecting their skills at building a better hamburger rather than the skills of selling and delivering the hamburger. Maybe McDonald’s does not make the best hamburger, but they are the best at selling and delivering a basic average burger.”(P.140)
當聽取別人投資意見時，他有精妙的說法：
“A WARNING: Don’t listen to poor or frightened people. …..they are the “Chicken Littles” of life. When it comes to money, especially investment, “The sky is always falling.” They can always tell you why something won’t work. The problem is, people listen to them, but people who blindly accept doom-and-gloom information are also “Chicken Littles.” As that old saying goes, “Chickens of a feather agree together.” （ P.170 ）
“There are so many “intelligent” people who argue or defend when a new idea clashes with the way they think. In this case, their so-called “intelligence” combined with “arrogance” equals “ignorance”. Each of us knows people who are highly educated, or believe they are smart, but their balance sheet paints a different picture, A truly intelligent person welcomes new ideas, for new ideas can add to the synergy of other accumulated ideas……Too many people think with their mouth instead of listening to absorb new ideas and possibilities, They argue instead of asking questions.” (P.169)
看看他如何描述關於把握機會和做決定：
“Great opportunities are not seen with your eyes. They are seen with your mind.”(P.125)
“Opportunities come and go. Being able to know when to make quick decisions is an important skill.”(P.29)
“Most people have an opportunity of a lifetime flash right in front of them, and they fail to see it. A year later, they find out about it, after everyone else got rich.” (P.114)
“Smart investors don’t time markets. If they miss a wave, they search for the next one and get themselves in position. Why this is hard for most investors is because buying what is not popular is frightening to them. Timid investors are like sheep going along with the crowd. Or their greed gets them in when wise investors have already taken their profits and moved on. Wise investors buy an investment when it’s not popular. They know their profits are made when they buy, not when they sell. They wait patiently…they do not time the market. Just like a surfer, they get in position for the next bug swell.”(P.171)
“There are many people who want to do, instead of think, and then there are people who think but do not do. I would say that I am both. I love new ideas and I love action.” （ P.187 ）
…………………..
裏麵還有很多相當精彩的話夾著生動的例子。我曾經推薦過給很多人去讀。可是各個人的反應不一。有的很喜歡， 像 我一樣，受啟發而采取行動。有的沒啥感覺。有的甚至反感，說是裏麵充滿對打工一族的歧視 ( 我覺得這是誤解 ) 。
順著 “ Rich Dad Poor Dad ” 這本書推薦的相關書，我又讀了另一本對我影響很大的書：“ Creating Wealth ” by Robert G. Allen (“Nothing Down” 的作者 ) 。
房地產是一個古老的行業。但也是一個永遠都有人賺錢的行業。讓我們看看 Robert G. Allen 這位房地產大師又是怎麽說的：
Wealth Principle 6: Choose Investments That Are Both Powerful and Stable
………By power, I mean the ability of an investment to grow at high wealth-producing rates. What make an investment powerful? The reasonable use of leverage, or debt.
................. What make real estate so stable? It is the law of supply and demand . Real estate, especially residential property, is a commodity in critical shortage and one for which there is an enormous demand. It is a necessity, not a luxury. People can’t print up a hundred thousand homes as they might print up s stock offering. （ P.32 ）
但是，是否無論誰和無論什麽時候，什麽價格，隻有進入這個行業去買就能成功呢？當然不是。正是因為有它的難度，才使專心致誌於房地產的人有了賺錢、賺大錢的機會。請看 Robert G. Allen 怎麽說。 So what makes real estate tick?
First of all, the real-estate marketplace is an imperfect market . It’s not like the stock, bond, or commodities markets-all perfect markets-……..A real estate investor is never really sure what his property is worth. And to find out may take months of marketing. It is precisely this uncertainty that creates opportunity.
In addition, real estate is a very complex beast. There are intricacies that the average speculator rarely takes the time to learn. And when times get harsh, these quick-buck folks are the first to get burned. Stories abound about how everyone is losing his shirt. The amateurs head for the sidelines. That leaves the entire marketplace to the experts. The competition is gone. It is veritable gold mine. （ P.32 ）
也有不少人問過我，做房地產（出租房子，新建築中管理那些 contractors 等等）有沒有煩惱，壓力？是不是整個過程都隻有樂趣？
Robert G. Allen 也有一段話很好地回答了這個問題：
“ I Hate Real Estate!
…………
I love to buy it. It’s fun and exciting. But once I sign the final closing documents, it’s all downhill for me……
The worst part of all is dealing with tenants……..
If I hate all these hassles, why do I buy so much real estate? Because the good points far outweigh the bad ones. Real estate is a vehicle that takes a person to wealth.”( P.139)
我所寫的故事都是從我的經曆中提煉出有趣的部分，並經過語言的加工。實際生活中，那能都是一片歡歌，沒有一點壓力和煩惱呢？不同的是，你怎樣去對待和處理壓力與煩惱而已。有時候碰到一個難題想不出解決辦法，我就自己放鬆自己，去做運動，做 Sauna ，出一身汗 relax 。 每次我感到 Frustrated 一陣子，一場運動和睡完一覺後又是一條好漢。 改天往往就找出辦法了。每解決完一個 棘手的問題，我都有一種成功感，有一種增加知識，增加經驗和能力的滿足感。當然，有時候的“ 解決”就是想通了。例如做了錯誤的判斷，造成了虧損。其“解決”辦法，就是安慰自己，錯誤總是會發生的，錯誤也給了我寶貴的經驗，同樣也是學到了東西。隻要是我做成功的（盈利的）大於失敗的（虧損的）我就前進了。要是成功的（盈利的）遠遠大於失敗的（虧損的），我的前進速度就不會減慢。有時候克服自己心理上的挫折感和失敗的沮喪感更為重要，也是更大的成功。其實，生活往往就是一種態度。你要是能夠正麵去對待，那結果往往也是正麵的。
我買過一塊地，買下之後開始申請建築才被 City 告知這塊地不能建。然後我經曆了 2 年多的不懈努力，才拿到 Building permit 。在這 2 年多解決這個棘手問題的過程中，我所獲得的經驗和學到的知識對我後來的快速成長起到了重要的奠基作用。 我有時甚至很感激生活給我的挑戰和困境，克服以後，我既有成功感又加快我知識積累的速度。因為正是這種挑戰，我才比別人在同樣的單位時間內學到更多的東西，也令我比同期進入同行業的人更有經驗和進步更快。
是的，正是這二本書，尤其是 “ Rich Dad Poor Dad ” ，令我拋棄了原來準備報考 CPA 的打算，義無反顧地投入了經營房地產的不歸路。後麵的是曆史。
現在，由美國的房地產泡沫而引至的全球經濟危機還沒有過去。就全美以至全球總體而言，是房地產的低潮時期（要不是曆史上的最低潮的話）。有人說現在美國的房地產是一個千載難逢的好機會；也有人說美國的房地產像幾年前的榮景不再，最少是 20 年內不會見到。不管哪一種說法，假如你認為房地產是一個行業的話，作為這個行業的商人（不說投機者）或投資者，是什麽時候都能做才對。隻要有交易就有市場；隻要有市場就有機會賺錢。有容易與不容易賺錢之分；沒有能與不能賺錢之說。要是說不能，如山認為那還不算這個行業中的一個真正商人或真正投資者。隻要你不過度使用財務杠杆，做到 勝時不嬌，敗時不餒，進退有據，你就能任憑風浪起，穩坐釣魚船。不光是很容易度過難關，還可以照樣發展。
我覺得，一個人的“聰明”程度的分別並沒有人們想象的那麽大。能不能做下去和是否能做成功一件事的差別往往不在於一個人的“聰明”與否，或是有沒有運氣，而是在於堅持。
我選擇做房地產作為我謀生的行業，是因為我根據自己的情況認為這是最適合於我的行業。但絕不是說，隻有房地產才是最好的 Business, 或最好的投資。有很多人做不同的行業，不同的投資， 一樣做得很好，甚至更好。舉兩個我身邊的例子，一個是做 IT 業（也就是打工），進公司兩年後，公司上市，光股票選擇權就換回一百多萬。還有一個，就我的鄰居，亞裔，畢業後在學校當老師，同時開了一個公司，發明一些電腦方麵的東西（我不懂）。三年後，賣掉公司，純收幾千萬。從此，不當老師，隻做 Venture Capital 。空餘時間很多，除了隔天約我打一次 網球外，還 自己動手，將他的地下室裝修成很有專業水準的電影院和音樂廳。相信讀者也能舉出很多身邊的例子來。此所謂“行行出狀元”是也。更何況，在房地產裏麵，我遠遠算不上“狀元”。
就算你不做任何投資，但你有很好的收入，沒有財務的困境，沒有將來退休的後顧之憂，做你喜歡做的事，也是很好的生活。當然，統計調查顯示，掙紮在貧困線以下的人，愉快的比例是很低的。
讀者朋友們，我在這裏是想與大家分享一下我的一段心路曆程，並不想顯示我走過的是一條成功之路。更不是唯一的路。而且，“成功” 的定義本身就很難介定。事業成功以什麽為標準呢？就算事業做得好，你的身體健康嗎？心理健康嗎？你的生活呢？家庭生活、感情生活、以及性生活愉快嗎？要是成功沒帶來愉快，那這所謂“成功”又有什麽用呢？隻是給別人看的嗎？我相信大多數讀者跟我一樣都是凡人，不必像“以天下為己任”的偉人一樣，“居廟堂之高則憂其民；處江湖之遠則憂其君”。更何況，“笑到最後的人，笑得最好”。成敗得失，人的一生還沒到蓋棺都不能定論。更不用說曾經 叱吒 風雲的人物，就算到了蓋棺往往也不能定論。
所以我真的認為，最重要的還是你身體健康，每天都過得愉快，這就是像我一樣的凡人的最大成功。
10 年的時間匆匆而過，似乎隻 在轉瞬之間。我很感激這片充滿生機的土地和博大包容的國家給了我很多學習的機會和施展的空間。這裏沒這麽多的 爾虞我詐 。辦事不用求神拜佛。與政府部門打交道不用看人眼色。做投資和財務決定不用擔心還有“政策”和“人事”變動的風險和不確定性。這裏確實是一個相對法律體係完善而又公平的社會。我在美國的創業經曆是一個平凡人的經曆。沒有什麽 驚世駭俗 ，大起大落。有的隻是“幾多歡樂幾多煩”。 我能夠不停做下去，當然是愉快遠遠超越了煩惱。 所幸，我總算在這片新土地站穩了腳跟，走出了一條適合自己的路。個人財務狀況得到極大的改善。
最後，讓我用 “Rich Dad Poor Dad” 這本書所引用的一首詩的結尾來結束我這段心路曆程的介紹：
“ ………..
Two roads diverged in a wood, and I-
I took the one less traveled by,
And that has made all the difference.
------The Road Not Taken
by Robert Frost (1916)” (P.18)
謹以此文與海外遊子們互勵共勉。
你開始起步時，第一個房子是什麽樣子的？
如果沒有時間也不必要回答了，畢竟國情不同，我在新西蘭。
我們都夢想有時間機器帶我們回到過去。如果讓你重新來過，我想你一定還會做房地產，但是你會從哪裏開始呢？foreclosure? flipping? rental? 你覺得怎樣才能少走彎路呢？
p.s. 我剛剛拿到經紀牌,去了兩次拍賣,但是還是不知從哪裏下手.
thanks fotr you teach me truth in auction , I get an deal in auction , but more learn from you make cash flow from property like loan cash out...from lender, hope to see you online call me anytime by www,skype.com ssmzxy 001-7184730880
一點意外讓我注意到您的網站，雖然還沒有時間看太多文章，但剛剛看到這篇您的分享讓我很感動。富爸爸窮爸爸這本書我多年前看過，當時也是深受啟發，但很可惜感動隻是當下沒有像您一樣持續。
倘若您正好有時間並有些建議，這裏想請教一個問題∶
您當年是偶然看到這本書而受啟發進入這個產業，且顯然您也正巧找到您的興趣，有熱情支持而如此成功。我目前32歲，07年辭掉工作來美念書，畢業後在一間美國專利律所工作。他們給我的薪水相當不錯，但我對這個領域一直沒有熱情。雖然我在工作表現上一直獲得許多賞識與提拔，但那是因為我的做事態度使然，而不是因為我有熱情而努力工作。雖然我不討厭我的工作，但我不想我的人生持續一份沒有熱情的工作，我希望能與興趣結合。
房地產一直是我想嚐試、但始終未放手一試的工作。我不害怕改變，但曾經看過一句話讓我一直把這個嚐試保留住∶他大致是說改變跑道不是不可以，但一份工作應該至少認真做八年，這樣即便轉業失敗或發現與興趣不合，依然有堅強的專業可以讓奶不擔心生活。現在眼看八年再兩年就到，但小孩剛出生、老婆也在家全心照顧小孩，我覺得即便兩年後可能還沒有充分的經濟後盾做冒險(也沒有資金投入房地產領域)。您有不一樣的考量或建議嗎？在不佳的經濟大環境下我反而害怕放棄這樣好薪水...
您的領域是不是應該要先有一份資金(像您當初有10萬美金)？倘若是，您建議會是大概多少？我可以先學習相關知識並存錢...
先謝謝您的時間與意見。倘若您沒有特別的忠告也無妨，看您的文章就很受用了。
謝謝你的來訪和評論。
謝謝你的光臨和評論。I'm sorry that I could not see this post until today since it didn't show up the new comments on the front pager because my block’s problem。
謝謝你的光臨和評論。I'm so sorry that I could not see this post until today since it didn't show up the new comments on the front pager because my block’s problem
Thanks for sharing!
謝謝你的光臨和評論。
謝謝你的光臨和鼓勵。
說得很對，謝謝！
yimei1926您好！
謝謝你的再次光臨。
說引起美國的金融危機的原因是另外一個話題。已經有無數專家學者提出了很多不同分析和看法。我比較傾向於認為美國從政府到個人都是習慣於過度使用財務杠杆這一點而造成的房地產危機起了十分重要的影響。
我對你受此書影響去炒股而輸了很多錢表示遺憾。至於這本書對人們的影響我相信是有不同的。我想從我的《閑聊讀書，學習，上網與交友》上麵引我的一段話來回應：
“讀專業書可以教會人技能性的東西。但是如何具體應用，還是看人。不同的人讀同樣的專業，聽同樣的老師講課，其效果可能完全不同。有些人靈活貫通，應用所學知識得心應手。也有人讀完後麵對實際問題一籌莫展。要是說讀專業以外的書或文章，例如策略性的、人生道理方麵，那結果差別就更大了。這裏不僅僅跟個人的領悟能力有關，還跟個人的背景、經曆、知識麵、思考問題的能力和深度有很大關係。就連舉世公認的文學名著《紅樓夢》，也有人會讀成“色情”的“黃書”。就不用說別的書或文章了。這就應了我們鄉下的俗話，“一樣米養百樣人”。
請注意，我這裏引用主要想說明不同的人讀同一本書或者同一篇文章會得出不同的效果和不同的啟發，這全憑個人體會和發揮。
再次謝謝你的光臨和評論。
謝謝渺渺的光臨和評論。
謝謝你的光臨！