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ADU

(2018-10-29 17:05:06) 下一個

https://www.hcd.ca.gov/policy-research/AccessoryDwellingUnits.shtml

https://www.sanjoseca.gov/DocumentCenter/View/615

https://www.sanjoseca.gov/business/development-services-permit-center/accessory-dwelling-units-adus ADU Ally adu.ally@sanjoseca.gov

1.ADU是什麽？

ADU (Accessory Dwelling Unit) 是第二個居住單位，具有完備的獨立生活設施，可供一個或多人居住，一般而言具有以下三種形式：

獨立式：這種單位獨立於主體建築之外；

附建式：這種單位貼鄰建於主體建築旁邊；

改建式：在主體建築內的空間（例如一個主臥）改建為一個獨立居住單位

2.一個房屋可以加建幾個ADU？

根據最新規定，一個獨立屋所在的土地上隻允許加建一個ADU。

ADU 客廳和臥室的麵積至少為 70 平方英尺，廚房的麵積必須至少為 50 平方英尺。浴室麵積30-400 平方英尺，並配有水槽、淋浴或浴缸以及衛生間。允許一到兩間浴室，州 ADU 法律不允許限製 ADU 的臥室數量。

聖何塞 ADU 的停車要求與加利福尼亞州其他地區的 ADU 相同。許多聖何塞 ADU 有資格獲得停車要求豁免。聖何塞的新 ADU 需要額外的停車位，除非該房產符合州法律規定的豁免資格。如果 ADU 位於公共交通站半英裏以內、位於主要住宅、現有車庫或其他已改建的建築物內，則不需要停車。其他例外情況包括街道上的 ADU 需要停車許可證，但 ADU 占用者不會獲得停車許可證。共享汽車街區內的 ADU 以及位於曆史街區的 ADU 也不需要增加停車位。2019 年 12 月後，不再需要為改建為 ADU 的車庫和車棚更換停車位。

3.符不符合ADU的加建條件？

根據最新規定，原則上隻要是獨立地權上麵的獨立房權都有機會進行ADU的建設。但是具體是否可以得到審批，也要看地方政府相關的法律法規條文，要符合容積率、地麵覆蓋率、退界、控高等多項規定。

4.需要準備什麽資料？

ADU的建設與一般房屋的加改擴建流程是一樣的，準備的資料也相同。唯一一點是州法有規定：如果場地周邊0.5英裏範圍內有公交站點的話，加建ADU可以不考慮停車位，這將對是否能蓋ADU、能夠蓋多大有決定性的影響。因此在提交報建資料時應明確在總圖上顯示最近公交車站點到場地的步行距離。

5.申請擴建周期多久？

目前情況，政府申請批文3~6個月，加建建設時間3個月，改建車庫1個半月。

6.加建ADU以後地稅要上漲嗎？

加建後，新的建築麵積是最後計算在土地總建築麵積內，地產會升值，地稅也會提高。

7.比如原房購買時70萬，2000平方英尺，地稅1.1。加建1000平方英尺相應地稅是原值的1.5倍？

一般而言加建的成本肯定低於現價，加建1000平方英尺政府大概會用200塊的單價來計算地稅。簡單計算的話原有房屋的地稅是：70萬*1.1%=7700元/年。加建的地稅是：1000*200*1.1%=2200元/年。合計是9900元/年。假如這個房子現房上市，原有2000平方英尺價值70萬，現在增建到3000平方英尺了，跟周邊房價對應假定是100萬，則新的買家需要交地稅是100*1.1%=11000元/年。如此地稅差距是1100元/年，30年的地稅差距是3.3萬，還是需要妥善考慮的。

8.加建的部分質量，保溫隔熱，水管電線衛生間的質量都可以和原單位相當？

是。但裝修風格和檔次不同。這是由於ADU畢竟與主屋的功能和用途不同，所以在材料選用和工藝要求方麵的側重點也不同。

9.加建對院子的綠化麵積有什麽要求？

ADU的建設需要滿足場地的綠化指標，這個跟普通的加建要求是一樣的。如果ADU是通過改建車庫來實現的，那就對院子的綠化沒有任何影響。

10.加蓋的建築物離圍牆的距離有什麽要求？

ADU的建設需要滿足場地的退界，這個跟普通的加建要求是一樣的。常規情況下居住單位的前退界需要滿足20尺以上，後退界一般是15尺以上，而左右退界一般是5尺以上。而附屬結構包括車庫、設備間等的退界可以從寬。涉及到車庫改造的ADU，退界可以維持現狀。

11.加建房屋的高度怎麽考慮？

ADU的建設需要滿足房屋的控高要求，這個跟普通的加建要求是一樣的。常規情況下一般民宅采用木結構不得超過3層，高度一般不得超過45英尺。有些地方的控高是25尺，那就隻能是做兩層建築了。ADU的樓層數原則上不得超過2層。可以設在車庫的上方，也可以在既有建築物的2層，但需要有獨立的疏散出口。

12.加建的麵積有什麽要求？

ADU的建築麵積最小是150平方英尺，最大是1200平方英尺。建設需要滿足房屋的控高要求，這個跟普通的加建要求是一樣的。常規情況下一般民宅采用木結構不得超過3層，高度一般不得超過45英尺。有些地方的控高是25尺，那就隻能是做兩層建築了。ADU的樓層數原則上不得超過2層。

13.加建部分可以用來出租嗎？可以全部出租嗎？

常規都是要求屋主必須住在其中一套裏麵，至於說是否長期入住，這個由屋主自定。涉及到貸款時，一般貸款銀行也要求屋主必須自住其中一套才會批準發放貸款。所以屋主應該考慮這個具體要求，至少在手續辦理期間應保證入住其中，至於事後如何還是應該權衡利弊。至於建成之後是否可以全部出租，由各個當地政府根據本地規範確定。

城市在 2025 年之前不能要求業主入住。但是，如果一處房產同時擁有 ADU 和 JADU，JADU 法要求業主入住新創建的 JADU 或單戶住宅。https://www-hardingconstruction-biz.translate.goog/accessory-dwelling-units/california-adu-rules

14.加建後增加的麵積如何向房產部門報備存檔？

加建首先經政府審核通過，然後由檢查人員按照工程進度逐步驗收，當最終驗收通過後政府就會頒發入住許可證，這就是ADU加建合法化的最後一步，然後就跟常規的程序一樣進行向縣政府報備存檔。

曆史街區或指定曆史地標：在申請建造 ADU 的建築許可證之前，需要經過規劃和建設部門的額外審查和批準才能獲得適當性證書“COA”。

15.如果僅是室內（含車庫）改造，如增加廚房廁所功能，是否需要向政府申請？

車庫的使用功能在建築法規上是界定為附屬構築物，不能用於居住，也不能被記錄為居住麵積。如果增加廚房廁所等功能，相當於變更了建築功能，需要更新為居住麵積。因此肯定是需要向政府報備申請的。

16.加建ADU的費用，如果與另外單獨買一棟房子出租相比，有何差別？

這是一個大問題。ADU的重大優勢是沒有單獨買地的費用，相當於零成本拿到了建設用地，僅此一項就可以節約幾乎50%以上的成本。同時ADU也不需要申請單獨的公共事業配套如水電煤等，這些也極大地節約了施工費用。單獨買一棟房子也不容易申請貸款，在財務上的成本是不言而喻的。

17. code

Existing code:

http://www.hcd.ca.gov/policy-research/AccessoryDwellingUnits.shtml

https://www.hausable.com/city/newark-ca-253552

http://www.sanjoseca.gov/adus