夕子的魔幻星球
夕子做過記者、PR和廣告人；出過書、寫了很多文章，也買賣了很多房子；現居多倫多。
夏天來了，陽光開始熾熱起來，每天清晨家裏房前屋後的花花草草上都有晶瑩透亮的露珠，透著陽光的七彩，令人心曠神怡。深深呼吸清晨的空氣，有種沁人心脾的微甜，在這樣美好的環境中，開始一天的晨讀，然後飲一大杯的溫水；換上輕便的跑鞋和寬鬆的運動服，從小區中出發，一直跑進附近的森林裏。
聽流水潺潺，鳥兒鳴叫，看鬱鬱蔥蔥的林子，聞清甜的花香；每一日都感覺身心都受到洗滌，清爽又清醒。
在跑步的時候，夕子會經過一間又一間的鄰裏，從前很久都不見一個掛牌的社區；最近幾乎每兩個星期都有新的吉屋出售的牌子掛起。而一兩個之前還高高在上的賣方代表經紀，現在都變得極其平易近人，對於每個約看過房子的買家經紀，不停回訪，拿反饋意見；敦促下offer。所謂市場越淡，掛牌的房屋越多；而市場的房源也就越多。
就連夕子本人，進入這一行後，和朋友之間的對話都變了。
很久不見的舊友，打電話寒暄幾句後直奔主題，你說這個房子會不會繼續大跌啊？房產市場會不會崩潰呢？前幾個月房價漲得那麽厲害，現在市場那麽清淡，是不是泡沫爆掉了？我手頭裏的房產咋辦啊？
房價上漲的時候，總是有一批分析家試圖找出房價會跌的理由，而房價下跌的時候，也會有一批分析家試圖找出市場穩定的原因，預測拐點，總是分析家喜歡做的事情。
4月份的房產報告剛剛出爐，各項數據相對比今年瘋狂的1/2月份都有所下降，多倫多房地產市場出現明顯的降溫跡象，房屋銷售量比去年同期大幅下降了約41%，比上個月下降了27%。
與此同時，各類房屋平均價格比上個月下降了近5萬加元，但比去年同期仍上漲15%哦！
同時，房源數量大幅度銳減，4月新上市房源數量從去年同期的20,841套下降了約12%，降至18,413套。
看跌派們嘖嘖讚歎，看了這麽多年的水晶球，如今真的要翻車了，你看，我這麽多年一直沒買房子租房是多麽明智的選擇？
就在昨天，本地老牌OLD MONEY豪宅區的森林山，就成交了一個房齡百年，樓上地毯，裝修極為樸素普通的一間三車庫獨立屋。一分錢沒減，原價成交，而且僅僅掛牌四天，成交價：1719萬8。
與此同時，本地報紙有一篇文章，比較了多倫多的Condo市場和佛羅裏達的Condo市場，指出在佛羅裏達，10萬能買到的Condo，在多倫多要超過60萬，證明了多倫多市場即將崩潰。但是，這位分析家忘記了一件事情，在邁阿密的海邊，同樣的Condo要賣到90-120萬，而在安省的西南部，同樣的Condo仍然有些價格在15萬到20萬之間。他忘記了一個最重要的因素，Location, Location, Location。
當購房者走在Downtown的湖邊，看著高樓林立，咖啡店和路邊的小店比比皆是，大家都穿著時髦，拎好包，開好車，大片的草地上有玩輪滑的，有遛狗的；這一番景象再和401高速公路往東一個小時，中途路過的人口在3萬人以內的小鎮上，Downtown被塗鴉，老式的矮層Condo，還有破舊的公車站，老人家慢慢地走在街上，流浪漢在路邊揀垃圾。
這些不同點就是我們常常說的Neighborhood（社區），而不同的社區必然會有不同的生活方式和消費能力。
在多倫多Downtown的消費能力自然遠遠超過3萬人口的小鎮，房價自然也就遠遠高於那些地方了。
這不是歧視，而隻是從比較中給大家做出提示，可以精明地選擇。
多倫多Downtown平均1000到1200塊一平方尺的Condo在過去的一年裏上漲了超過22%，這個速度是高於平均速度的，所以在往後的一兩年裏，上漲會慢下來，甚至會停滯，但是並不代表價格會”暴跌“，因為就業，移民，通貨膨脹並不會輕易變糟糕，而現在的價格也並沒有像89年那樣三年翻一番的瘋牛狂奔，所以當基礎還穩定存在，價格就不會大幅上下波動。
這和買股票是一樣的道理，當市場的大方向沒有變化（平均線還是多頭向上），基本麵沒有重大改變（就業在慢慢改善，消費也在慢慢恢複）那麽時間能修複過去欠下的窟窿。
當然，美國的天文數字的國債還存在著，天文數字的社保基金虧空還存在著；就好象四川地震之後形成的一個個堰塞湖，到今天還掛在那裏，至少現在沒有決堤，沒有傷害到我們，我們就不可以唱空，而隻能順勢而為。
至於那些唱空的調調，我們就盯住市場走勢，從價格和買賣力度來提前判斷基本麵的變化，這樣的預測才會有參考意義。
房地產的基本麵是就業和人口結構。就業在很大程度上依賴於經濟複蘇，而這個複蘇有兩個最簡單的指標，一個是早晨和傍晚的交通狀況，另一個是股市的活躍程度。
交通擁擠，就說明了就業市場火爆，工作機會多，而所有需要早上被交通堵塞折磨的朋友們，都體會過了2008年下半年和2020年疫情之初痛快的高速公路駕駛，隻是這個享受現在早已成為昨日黃花。
股市也是一樣，2008年底800點，900點的美國股市，還有120刀的蘋果，80刀的高盛，1刀半的花旗銀行，40刀的TD銀行，都是曾經蕭條的見證，而今天想要重現那個時候的蕭條，簡直就是黃粱美夢。
就業穩定，移民政策並不調整，以多民族為特色的多倫多，房地產業自然會維持自己的緩慢盤升，而不去理會其他的預測與指標。
有批判者會提出，夕子無視政府調控，無視將要到來的高利率，迫使一些業主出現斷供。我認為，斷供的原因不是高利率，也不是不痛不癢的20%的外國人購房稅。要知道和溫哥華相比，安省的這一刀實在還是溫柔的。新政過後，溫哥華花了3個月恢複正常；8個月後的今天，溫哥華又開始搶OFFER，房源又變成20年來的最低，供不應求的高熱局麵再次come back。
那麽斷供的可能是什麽呢？是高利率下，通貨膨脹對企業的打擊，從而帶來的失業。
80年代以後的經濟學發展，已經有能力動用政府資源，應付市場可能出現的經濟波動，避免出現短期的利率飆升（那比較容易出現在集權的政府，比如津巴布韋，泰國，印尼等等）我還要拿出1980年的12%的高利率來做一個比較，在80年代出現的通脹，也愁煞了經濟學家們，不過30年的風浪過來了，也沒有出現理論上會有的穩定上升背景下，房地產均價暴跌50%的崩盤。唯一一次的89年狂潮後的蕭條，始作俑者還是失業，以及之前的瘋狂暴漲。
所以，長線來看，對新政適應後，過渡期之後市場應該是繼續穩中有升；崩潰？還遠著呢！
你別忘了，150萬移民大軍，還在路上；哦，還要算上臨時夾塞的戰爭難民；這麽一看，你還心慌麽？
