夕子的魔幻星球
夕子做過記者、PR和廣告人；出過書、寫了很多文章，也買賣了很多房子；現居多倫多。
大年初三接財神，給大家拜個大年，祝我的讀者們虎年大吉，萬事如意，財源廣進，恭喜發財！
也感謝很多讀者們從2005年就開始的一路不離不棄，用心嗬護，夕子這廂有禮了！
回到我們2022年1月的房市。新年伊始，地產市場就給了我們一個大大的難題：我們大多地區鬧房荒了！沒房源了！
存貨不足最直接體現在搶Offer大戰上，不管是East gwillimbury，世嘉堡，還是萬錦列治文山，北約克，密市和Oakville，獨立房的搶Offer大戰完全無視聖誕新年或者大雪和極寒的天氣。
我的所有同行朋友們，大家幾乎每天都在奔波於各類搶OFFER大戰中。有個同行好友最近幾個星期一共去搶了11次OFFER，對於心理和體力都是一個極大的挑戰啊！
好友在電話那頭抱怨，無論Weekday還是weekend，可以說每一天都在搶OFFER，每一天都是空手而歸，別說客戶，自己的心情都非常受影響。
造成這個火熱的現狀是什麽原因呢？
很簡單，就是兩個事兒，Supply 和 demand，供與求。
售出待售比是推動市場價格上漲的直接因素，因為售出待售比過高，意味著市場上的存貨很快會被買走，出現市場奇貨可居的現象，賣家就可能借此機會抬高賣價，而買家也不得不接受，或者是買家自願多加幾萬十幾萬甚至幾十萬，從而能夠在搶Offer的競爭中勝出，這個額外的加價，就最後成為了平均價格上漲的來源。
這幾天我重溫吉諾裏維斯的動作片係列-《極速追擊》。感覺今年的房地產市場猶如在影片裏的黑板上懸賞的金額一樣，不斷的擦掉已經破紀錄的數字，再寫上新的更加令人咋舌的數字。
剛剛為一個西邊的70年代建造帶管理費的TOWNHOUSE搶offer搶到100多萬而驚呼；馬上東邊就又出來一個類似房型賣到120萬的。獨立屋就更不用說了，2500尺以下的萬錦獨立屋，分分鍾賣到200萬以上。我在朋友圈上感慨，現在的北邊三個區，Richmondhill Markham, Vaughan, 獨立屋迎來了均價兩百萬的時代。
這些交易記錄一次次挑戰我們的心理承受能力，也一次次推翻了傳統買房賣房前所做的市場分析數據，簡直是不按常理出牌嘛！
不單是house搶搶搶，今年連condo市場都加入進來，一個北約克或者萬錦的condo，七八個OFFER也是稀鬆平常的事情。1+1,600多尺，十幾年的CONDO，都可以賣到90萬，實在令人咋舌。要知道，幾個星期前，同樣戶型的成交記錄也就70萬出頭啊！
其實，市場供給其實很多時候不受到房價上漲下跌的影響，而是受到經濟環境的影響。我們說房地產這個產品是一個特殊產品，他有自己的需求特點，從而對價格的彈性沒有普通商品那麽大，當價格上漲的時候，不一定會出現同比例的供給增加。
多倫多市場的供給，其實季節因素對於供給的影響要遠遠大過價格的影響。
大家也不必因此而驚恐，甚至有種世界末日的惶恐。
讓我們來看看過去這麽多年的數據——
多倫多的房地產市場其實每年大同小異。
寒冷的11月到2月，因為季節和節日的緣故，房源少，買家也相對少；交易量和房源都會降低；從3月開始，大家收心回來工作生活，一切步入正軌。房子也收拾妥當，賣方多起來，買房也增加，交易量從3月會一直火到5月。
6月7月8月這三個月，受到暑假影響，又是一個低穀。
然後隨著開學號角的吹起，金九銀十又是一個新的小高潮。這樣就形成了一年的一個供求銷售鏈。
市場足夠穩定，這樣的供求關係會一直非常平衡地存在。
如果大幅度變化唯一的可能就是有突發狀況。
通過吸引大量移民去刺激並大幅度推動移民市場是加拿大這麽多年一直致力於發展的事情。也希望可以拉動內需。
記得2008年的時候，溫莎底特律地區，多倫多的Oshawa地區，都受到汽車行業整體蕭條的直接打擊，汽車廠大幅裁員，周邊城市的屋主由於失業，不得不搬離這個地方，被迫出售自己的房產。
在2009年，溫莎一些地區，社區裏80%的房產都在出售，而根本沒有買家，這樣的市場，供給就被人為地創造出來了，與房價完全無關。
而市場的需求，就來源於新移民的數量，本地居民就業的情況，負擔能力的高低（負擔能力就和房價掛鉤了，房價漲太快，買家就不願意買了）等等其他因素。
在過往，夕子反複強調，需求主要來源於兩個源頭：
一個是移民的速度。
另外一個是本地的就業情況。
二者成為推動多倫多房地產市場並行的兩個驅動機。
移民不必多說，全加拿大的移民政策一直在調整，但是總體僅僅限於結構的調整，整體數量卻一直保持上升的態勢，也就是說移民到多倫多的人數在未來的五年或者十年，應該會保持穩中有升的態勢。
而多倫多的經濟情況也相對比較特殊，這裏集中著最多的金融業，服務業的職位，以及城市由於不斷擴張而需要的開發。
在過去的一百年裏，多倫多經曆過很多大事件，包括多倫多大火，29年的經濟大蕭條，二戰，70年代的高通脹，89年的房地產泡沫破滅等等，但是整個城市的擴張步伐卻從來沒有停止過。
夕子翻看過TTC的曆史資料，裏麵包含了過去的老地圖的影像，不敢想象，50年前，30年前的多倫多，都是一個什麽樣子，而我們今天人口濟濟的世嘉堡，萬錦，列治文山，在50年代隻是荒郊野外，連公車都沒有，而30年前也不過是新開發的一片住宅區，正如我們今天看到的列治文山的北麵，接近Aurora的地區，以及萬錦的東北方向。
所以長久來看，移民的湧入，城市的擴張，本身就決定了多倫多市區房地產行業的未來發展方向，唯一需要擔心的就是在發展的過程中，如果出現價格上漲過快，會發生泡沫堆積，而某個時間集中擠泡沫的風險。
在擠泡沫的過程中，擔當導火線的因素，可能是利率上漲，可能是就業下滑，那麽看美國現在就業改善的過程，應該最近出現大規模失業的可能性不大，利率上漲也是很多人分析和討論的焦點，然而美國要從金融危機中走出來，唯一的方案就是通過注入流動性，刺激經濟增長。在刺激經濟的趨勢下，流動性泛濫，利率隻會維持極低的位置，除非刺激過度出現高的通貨膨脹，否則利率暴漲的可能性也非常低。
2022年多倫多房地產市場，其實夕子最擔心的，還是市場存貨不足。
從2021年全年的情況看，淡季都沒有出現售出待售比遠遠低於40%的情況，隻是在最冷的假日12月和1月出現短暫的萎縮，隨即就複蘇。
今年1月份夕子身邊搶Offer的情況有越演越烈的趨勢，從MLS上翻看各個熱門區域待售的房屋，似乎非常難找到可以挑選的標的，夕子手邊的買家都無所適從，或許最終也不得不加入搶Offer的大軍中，別無選擇。
所以看看2022年，需求與供給都不會有大的變化，隻是市場不平衡會一直貫穿2022年，供給不足將會成為市場最頭痛的地方。
唯一市場供給充足的地方，或者就是市中心的Condo市場了，但是具體到最好的地段，比如金融區，Bay College地區，依然會被租房者把存貨一掃而光，擠破頭要住到這附近的年輕人，將會是市中心Condo的有力支持者。
跟隨大勢，今年的祝福語應該改成，恭喜發財，祝搶offer拔得頭籌，虎虎生威！也再次恭祝各位讀者朋友虎年好運，都可以買到心儀的好房子，賣到高價！投資成功！
