2009 (135)
2010 (78)
2011 (67)
2012 (60)
2013 (33)
前段時間一大清早朋友給我轉發了一篇發布於TORONTO LIFE的采訪報道，當時一字一句讀完，當下就覺得這小哥得火啊！
結果沒幾天朋友圈和各種中文網站公眾號就開始瘋狂轉發了！
一個32歲的印度小哥用不到十年的時間，在多倫多買了十套房子，目前房產總資產過1千萬！
這裏麵一分錢沒靠父母！小哥也不是什麽富二代，隻是一個工薪階層家庭的普通娃而已。
就問你勵不勵誌，燃不燃！
夕子先跟你回顧一下小哥的發家史，然後再透析一下這背後的秘密。
小哥18歲出山，被勞裏埃大學錄取。本科四年，沒有全A成績，但是參加了非常多的社會活動，老爸給了兩個學期的學費生活費，然後小哥就斷糧了。
小哥通過舉債和不停地工作來艱難地維持著學習工作和生活，居然也存活下來了。畢業的時候，小哥背著一屁股債，以及被CIBC拒絕的offer，很艱難地去了華爾街，覓到一份CIBC在華爾街分部的分析師職位。
在華爾街，小哥也並沒有閑著，還辜負了家人的期望。
工作滿一年以後，小哥義無反顧帶著省下的八萬塊存款，辭職不幹了，回多倫多去Nestle找了一份銷售的工作。家人都認為他瘋了，華爾街金融市場的分析師是多麽前途光明的職業，說走就走，也是沒轍了。
回到多倫多，那是2010年。
房地產市場在2008年金融危機過後開始複蘇，市場回暖跡象明顯。小哥嗅到這個機會，在地鐵沿線的Yonge Finch買了一個Bunglow，花了50萬，不隻是用貸款，而且是和自己叔叔合夥買下了這個房子。房子買下以後，小哥搬進了地下室，樓上租出去1900一個月，這樣租客就幫小哥還上了房貸和地稅，小哥從此有了充斥著蟑螂和漏水的地下室之家。
小哥買了第一個房，發現租客養房這個生意非常不錯，於是開始充分地研究市場，包括了搜索所有能找到的買房賣房數據，每天追蹤public mls掛牌房屋，自己開車四處轉悠，記錄客戶車道上停的什麽車，來判斷社區住戶平均收入水平。當小哥覺得社區都是充斥著ABM（奧迪寶馬奔馳）的時候，50來萬或者說100萬的房子，都不是事兒了。
於是2011年，小哥趕緊買了第二個平房，66萬，趕緊讓租客幫他還貸款和其他費用，生意開始運轉了。
2012年，小哥在Sheppard West地鐵站旁邊買了個樓花，大概也是五十來萬。
2013年，小哥和叔叔把地下室漏水和充斥著蟑螂的平房重新貸款，套出來15萬，和大學同學合夥又買了一個平房。
至此為止，小哥有四套房。每套房都是租客幫忙養著貸款地稅其他費用，小哥隻是把自己名字寫上，找到合夥人一起，交了首付（首付也是銀行裏套出來的），然後就坐擁一大堆房產。小哥因為被太多朋友谘詢買那麽多房產的心得體會和訣竅，幹脆自己考個地產經紀牌照，順理成章地為朋友們悉心服務。
2015年，小哥又找到合夥人，同樣的，買平房，不同的是，這次買在Etobicoke。
2016年，Yonge Finch充斥著蟑螂的房子漲到150萬了，小哥迅速賣掉，拿到屬於自己的50萬利潤，同時小哥在Yonge Finch另一個平房通過借私人貸款，推到了重建，也賣掉了，賺了48萬。
在文章開頭夕子說要跟大家分析一下小哥成功的背後秘密，其實我們老祖宗就說過一句話，天時地利人和！
小哥成功，背後有幾個並沒有被媒體提及的大環境：
這十年，多倫多房地產是最蓬勃發展，曲線圖一路攀升的10年啊！
有點像八十年代的深圳或者上海，大環境好，膽子大的投資客們，基本沒有人不是賺的滿盆金缽。
像小哥這樣的敢想敢做，執行力超強的，更加應該是最大的受益者。
頭腦聰敏，newwork活絡，善於借力！親身上陣，上演多倫多合夥人的大戲！
小哥在後期擴大投資的資本來源，除了初期投資房產的套現提供的資本支持，另外兩個不容忽視的因素是更加強大的合夥人，以及自己房地產行業收入的支持。
趕上翻建套現的好時節
小哥在房價上升最快的那幾年做了翻建，翻建利潤最大的部分就是房子價格快速上升的年份，買家有能力接手翻建完成的豪宅，才能讓翻建順利套現。
最近一兩年搞翻建的，大部分投資者都抓耳撓腮，豪宅找不到買家，費用卻一直往上累加，搞得很被動。
小哥勵誌文章出來後，網絡和公眾號上也有很多不一樣的聲音，除了一些酸溜溜的吃不到葡萄的看跌派們，還有一些人怒懟說文章成分太假之類的雲雲。
從小哥的Linkedin賬號裏看到，小哥現在自己有一個公司來專業打理這些物業，還有一個Real Estate Capital公司負責籌資。
一切都上了軌道，運行良好。
並且人家年年得獎，拿的獎可是實打實根據傭金收入的大獎，光一個HALL OF FRAME獎項就得要300萬傭金收入了，可不是普通地產經紀可以擁有的。
夕子本身是一個十年老經紀，比小哥進入市場還早兩年，衝到第一線的我們，完完全全切身感受到這十年多倫多房地產市場是怎麽飆上去的，裏麵又是怎樣的翻江倒海。
熟悉我的讀者應該知道，我的論點向來都是，跳出三界外，不在五行中。
任何事情，都要透過現象看本質。
夕子在這個故事背後，看到的並不是小哥如何擁有現在的資產，或者說去盤算小哥有什麽特殊的商業機密，而是一直在思考，我們可不可以成為第二個印度小哥。
畢竟，如何能夠讓自己的資產最大化，早日實現財務自由才是我們真正想要的不是麽？
膽大心細！悉心觀察，果敢判斷，勇敢出手。
有一點他做到了你沒做到。
小哥開始的時候，做了很多我們都很難做到的努力。
開車去小區裏轉，記錄下小區裏停的什麽車，來估算小區住戶的收入狀況，以此作為比較各個小區未來 的升值潛力。
這個思路是非常好的，雖然笨，費時費力，但是這些數據會很有代表性。
當然，夕子不主張親自去做這件事，畢竟需要樣本很大才能看得出端倪，很多優秀社區的豪車也不一定停在drive way給你去數，都入庫了，樣本還是有偏差。
夕子曾經開始做Condo的時候也做過類似的事情，一間一間condo親自去跑。一天看至少三十套，列出Yonge Finch、bay 街和湖邊所有大樓資料。
基本上哪棟樓什麽時候建好的，有什麽設施，樓有幾層，前後有沒有哪個方向有遮擋，全部做成表格，花了大量時間。
那時候看樓真的看到吐，每天幾乎看到最後一套的時候都會抱著馬桶吐，累得虛脫。但是，這些資料深深刻在頭腦裏，當客人有所需求，不用開電腦，在腦子裏就可以迅速找出對應資料。
出來一個好deal的話，哪能等你現去研究，你怎麽可能錯過？
杠杆效應！別怕與人合夥，你要懂得借力
房地產投資講究的是杠杆。小哥除了利用銀行杠杆之外，還用合夥人杠杆。
合夥人杠杆是最大的雙刃劍。
畢竟合夥人的實力，合夥人的信任程度，合夥人的眼光決策，都會影響到一筆投資的很多決定，最後影響到收益。
這是一個非常考驗眼光的選擇，而其中太多的不確定性，會給投資造成更大的風險。這個就完全是一個見仁見智的選擇。
打造屬於自己的鮮明的個人品牌，定位耀眼準確
本身小哥在地產行業有頭有臉，入選Top 30 under 30，也就是30歲以內的最優秀的30名地產經紀。
可以榮幸入選，都是非常刻苦努力，有天賦有頭腦的地產從業人員，這些努力換來的成果除了財富上麵的回報之外，無一例外的在個人品牌，或者說個人知名度上麵都達到了比較高的高度。
小哥生意做得好，其實通過個人炒作得到了不少幫忙。
個人形象和個人影響力，其實在一次次的媒體曝光參訪中，都能夠得到提升。
小哥給自己的個人定位，非常準確，年輕有為，敢想敢做，有耀眼的成績，有足夠的經驗，客戶或者說投資者會比較喜歡和這樣的經紀人打交道，也就進一步推動業務的擴張。
透過現象看本質，租金回報率和通貨膨脹
房地產增值的原動力來源於兩個因素，一個是通貨膨脹，一個是城市擴張帶來的核心區域價值升值。
房地產投資收益關鍵在於租金回報，以及未來資產升值帶來的財富。
租金回報永遠都是維持現有房價的根本，也是未來資產升值的保障。
小哥一直在訪問裏提到，把樓上租出去就能維持房屋開銷，這也是他決定要再買房的理由。
其實這個道理是房地產投資的核心，租金回報率永遠都是護航的明燈，這個不可以在房價漲的很癲狂的時候就忘了。
通貨膨脹的話題，很多人也覺得不值一提，2%，3%的通貨膨脹，似乎相對比8%，10%的回報來看完全不值得關注。
事實上政府公布的通貨膨脹率是考慮了很多消費品的平均值。
夕子最愛用的兩個數字，一個是TTC的票價，一個是普通Foodcourt一份午飯的價格，來衡量社會通脹的程度。
小哥2010年開始入場買房的時候，TTC月票大概120一個月，現在2019年最新的TTC月票是146。
2010年在food court買飯，大概一份午飯六塊七塊，現在的food court一份午飯很接近10塊錢了。
猜測未來的通貨膨脹程度，其實看這些數據，就能知道現金貶值的速度，也就給我們判斷房價上漲支持的力度有了一個依據。
在每個經濟浪潮中，都有站在浪尖上的弄潮兒，也都有躲在船艙中的普通人。風平浪靜之後，自然有人歡喜有人愁，也有人拍大腿懊惱。
我也總跟我的客人和朋友說，我們人生短暫，遇不到幾個波峰波穀，十年一個Economic cycle, 現在是個難得的新浪潮。
會持續多久，無人得知。
但是，我們可以看到曆史數據，也分析了那麽多次大環境，與其長籲短歎，其實不如讓眼光再放長遠，你可以可以成為第二個印度勵誌小哥。
能否以你同行的眼光分析一下？
謝謝分享！