冷靜才能說出真相，地產磚家少來聳人聽聞！

多倫多的特色四月，不見春色，外麵倒是有時候陽光燦爛，一看溫度，體感零下14！剛剛過去的周末居然給我們看1月份那會兒的鵝毛大雪！也是醉了。

不過這不就是我們熟悉的多倫多麽？沒有春天，直接可以從冬天跳到夏天，這樣的天氣反而讓人對夏天更加充滿期待！

夕子之前寫過很多夏天的遊記，其中有一篇寫的是Port Dover的沙灘，距離多倫多也就一兩個小時車程，陽光沙灘還有棕櫚樹！夏天的時候一群身材爆好的小哥哥在沙灘上遛狗打排球，極為養眼，哈哈，是不是更加期待夏天的來臨了呢？最近我才知道，那些棕櫚樹是沙灘上的callahan’s beach house restaurant 每年大手筆從佛羅裏達買來的活的棕櫚樹，千裏迢迢運過來，就為了讓大家享受一個夏天的熱帶沙灘感覺，所以今年夏天，有機會帶著娃領著狗去看看吧！很浪漫的地兒呢！

這樣的多倫多四月，就好像目前我們麵臨的房地產市場。

雖然已經看到市場不再下跌，但是賣房的依然頭疼，買家依然四處尋找撿漏的機會，達成的交易似乎並不多。銀行也不斷地推出新政，貸款的要求越來越嚴格，看起來政府通過銀行的打壓不是空穴來風，而是落實到操作上了。

一打開電腦，額滴神啊！各種網絡媒體，各種自媒體，各種號稱地產專家的各色大仙兒大神兒們跳來跳去，揮舞著手中的白旗，大聲叫囂！ “暴跌40%”，“滑落20%”，“華人區跌40萬”，基本上給市場判了死刑，沒指望了，世界末日了！

被這樣聳人聽聞的新聞所吸引的，要麽是沒買房的，抱著幸災樂禍的心態；要麽是憂心忡忡的房主想看看究竟自己虧了多少，迫不及待看看磚家們的神預言。

天下事未觀之一二，怎可妄自菲薄？

大喜大悲，大跌大漲，怎能就看一兩個月的表現就妄言呢？

任你波濤洶湧，我自靜靜道來，冷靜才能說出真相，事實是怎麽樣的呢？夕子覺得要負責任地用數字來說說究竟三月份，乃至整個2018年，從去年打壓外國人開始到現在，發生了什麽——

1. 房價比去年同期跌了14.26%。

這個數字是去年三月和今年三月的直觀對比。

去年三月可以說是搶offer大戰最巔峰的時期，由於賣家預期價格會不斷上漲，導致捂盤惜售，市場供給嚴重不足，出現價格非理性上漲。

過去的四十年裏麵多倫多的房地產市場都是5%-6%每年的增長率，去年幾個月就飆到30%，是過去幾年的幾倍！這不是泡沫是什麽？

你拿一個泡沫時代的數據來跟正常的市場變化做比較，然後狂說市場大跌了，大家都麵臨破產了！不是聳人聽聞是什麽？

2. 成交量今年三月比去年三月減少了39%。成交量下降，這個是事實。

你看看是什麽導致這個成交量急速下滑的——

從去年四月開始，出現了的打壓政策有：

a. 外國人買家稅
b. 貸款對於海外收入的收緊
c. 留學生貸款的收緊

d. 新的銀行壓力測試B20的實施。

這些打壓全部都立竿見影反應在市場上麵，買家除了不能買之外，還有一大批從執行者變成了觀望者。購買人群的變化，極大地影響了成交量。

而且對於買家市場最常見的就是“跟風”和“買漲不買跌”。你買我也買，你搶我也搶，你不買我也不買；這樣的羊群心理更加推動並加劇了房地產交易量的下跌。

3. 反映真實的市場密鑰是什麽？是售出代售比！最真實反映現在市場的真麵目！

市場存貨其實並沒有大幅增加，今年三月市場售出待售比例是45.26%，這個比例在往年比較裏麵，算是比較熱絡的市場溫度。

我們一起看看過去的售出待售比例曆史。

Month Jan-16 Feb-16 Mar-16 Apr-16 May-16 Jun-16
Sales 4,672 7,621 10,326 12,085 12,870 12,794
Listing 9,966 10,902 12,132 12,554 12,931 12,327
Ratio 46.88% 69.90% 85.11% 96.26% 99.53% 103.79%

Month Jul-16 Aug-16 Sep-16 Oct-16 Nov-16 Dec-16
Sales 9,989 9,813 9,902 9,768 8,547 5,338
Listing 11,346 9,949 11,255 10,563 8,639 4,746
Ratio 88.04% 98.63% 87.98% 92.47% 98.94% 112.47%

Month Jan-17 Feb-17 Mar-17 Apr-17 May-17 Jun-17
Sales 5,188 8,014 12,077 11,630 10196 7974
Listing 5,034 5,400 7,865 12,926 18477 19680
Ratio 103.06% 148.41% 153.55% 89.97% 55.18% 40.52%

Month Jul-17 Aug-17 Sep-17 Oct-17 Nov-17 Dec-17
Sales 5,921 6,357 6,379 7,118 7,374 4,930 
Listing 18,751 16,419 19,021 18,859 18,197 12,926
Ratio 31.58% 38.72% 33.54% 37.74% 40.52% 38.14% 

Month Jan-18 Feb-18 Mar-18 Apr-18 May-18 Jun-18
Sales 4,019 5,175 7,228 
Listing 11,894 13,362 15,971 
Ratio 33.79% 38.73% 45.26%

銷售待售比例的位置，基本上25% 是平衡市場的底部，低於25%，市場就基本處於非常悲觀的境地，而高於50%，基本上市場已經熱絡到不可調和的程度了。

在過去的兩年裏麵，春天都是市場的寵兒。其中三四五月簡直就是領跑全年的房價漲幅。

尤其是2016年和2017年初，市場比例一直在80%以上，甚至去年三月到了令人咂舌的153%！！！市場價格的快速上漲推手就在這裏。

一方麵買家蜂擁而入，除了剛需的外國人新移民，本地小換大，新買家這一大批之外，還有買多一間，或者海外慕名而來的投資客或者炒家。

市場買家的實力越來越雄厚，尤其是華人聚居區，被海外熱錢推得暴漲，搶offer不加10萬20萬都免談。

除了紮堆的買家之外，還有更要命的，是惜售的賣家。

很多換房的家庭，自己以前的房子能不賣，就不賣，出租也好，空置也好，總之留在手上一年，漲價的幅度遠遠超過了一年的工資，或者說維持房子的成本。

市場上待售的物業，要麽是家庭出現變故不得不賣的，要麽就是被忽悠的本地居民，被朋友或者經紀忽悠上市了，超出市場105%或者110%賣掉，覺得撿了天大的便宜，殊不知半年一年之後的價格更加離譜。

這些情況現在都出現了很大的轉彎。

首先是買家被新政打壓之後，數量少了很多，尤其是海外熱錢聚居的華人區尤其明顯。

其次是惜售的賣家出現了變化，現在看熱門華人社區，掛盤數量多如牛毛，相比16年和17年初一個大區寥寥個位數的掛牌量，現在的賣家需要使出渾身解數才能吸引買家。

那麽那些聳人聽聞的暴跌究竟真不真實呢？

還是那句話，有圖有真相，數據說話！

三月的銷售待售比是45%，是自去年五月以來的最好水平！

也就是說，去年外國人稅調控至今，上個月是表現最好的一個月。

房價來看，去年年底季節低穀並沒有出現價格的新低，反而最低的12月，比八月還要高一點點！

剛剛過去的三月，比去年的十月小高潮還要好，也就是說事實上今年三月這個春天，已經看到比去年秋天情況好轉的跡象！不管是存貨也好，價格也好，都出現了向上的蠢蠢欲動的狀態！

冬天過去了，春天還會遠麽？

其實最主要的，還是存貨。存貨量可是一個最最真實的杠杆。

看看現在的存貨，隻有不到一萬六千個！去年秋天9/10/11三個月，都在一萬八千個以上！

市場反映出來的，是買家基本能把新增的存貨消化，而不至於大量存貨堆積在市場待售，使得價格受壓製。

我們需要關心的，是四月五月的銷售待售比會不會維持在40%左右或者更高，而不是回落到30%以下。要回落到30%以下，要麽市場存貨突然爆發到22000以上，要麽銷量突然下降到5000個以下。

銷量下降在四月五月是不大可能的事情，市場上詢問的買家已經很明顯多起來，主動下手的買家也不在少數，經紀的電話也開始繁忙了，隻能等待掛牌存貨的增加。

現在市場回暖，被動出售的業主也不多，大規模的失業並沒有發生，市場的利率過去三四個月基本穩定，大家依然安居樂業，不會出現突然的斷供潮，上市的房子數量不出意外不應該突然增加，那麽銷售待售比很明顯應該維持現在的狀態，甚至更加好轉，房價自然就有了支持。

所以說，市場根本不像那些口沫橫飛的磚家所說的那麽不堪，那麽悲慘，那麽絕望。

再說一次，冷靜，冷靜，冷靜！重要的話說三遍！冷靜才能看出真相啊各位親們！

這篇文章出來估計又會被那些磚家們口誅筆伐，夕子本人做地產近十年，寫文章就寫了十二年，每個月的市場報告不是白做的！我已經習慣了看問題直接看背後的原因而不是簡單的表麵現象。

咱們理性分析下，市場木有大崩潰，希望十足，不過，現在看的未來兩三個月趨勢比較明朗，不代表未來兩三年的趨勢就很明朗。

現在市場可能出現的黑天鵝依然存在：

包括利率上升的壓力，房屋市場政策調控的方向，金融市場的不穩定越來越明顯，北美長久的繁榮，可能出現的短期的經濟調整，或者小型的經濟衰退的可能性都越來越大……

這些黑天鵝在未來兩三年對市場的衝擊會有多少，現在預測有點虛無縹緲。不過再拉長來看，移民的背景依然強壯，北美經濟穩定性在全球的領導地位依然不可撼動，就業和城市擴張依然是房地產繁榮的最根本的要素，這些要素不出現大的轉變，五年十年的市場我們依然看好。

日子還要過，房子還要住，剛需們還要買，移民們還要來安家落戶；穩步向前的多倫多，豈是那麽容易被擊垮的？

春暖花開，下周氣溫整體回升到十幾度，與其唉聲歎氣，不如微笑平靜麵對，我們的日子絕對是越過越好的：）

HAPPY SPRING!