救命！買房比賣房交割日早怎麽辦？！

剛剛過去的父親節夕子陪老爸們看了一部口碑票房都好到炸裂的電影，我的偶像阿米爾.汗的新作《摔跤吧，爸爸！》。根據真人真事改編，講述印度第一塊國際女子摔跤金牌的誕生。劇情熱血逗樂，競技驚心動魄，取材真實，劇作紮實，用體育競技片來拍父女情節劇；並改寫了上到封建禮數、下到官僚製度的不變法則。令人很感慨的是，人生真的是一分耕耘一分收獲，不存在憑運氣或者偷懶就能成功的捷徑。足夠的努力加上大膽的爭取，你就可以得到你想要的成功與榮譽。

值得一提的是主演阿米爾.汗，他幾乎每個作品都在挑戰由古至今我們社會麵臨的最尖銳的話題；死讀書以考分定生死的教育製度、殘酷並嚴格束縛、愚昧的各類宗教信仰……這次又是挑戰重男輕女的男權至上女性附屬的男尊女卑製度，令人敬佩。

人生真是很公平，享受到輕鬆愉悅就要承擔艱難辛苦。

真的是這樣嗎？

今年早春猶如戰國風雲的搶offer大戰過後，這些買家同時也是賣家，眼看著交割時間已近，新政的影響令賣房的腳步放緩，這些客戶麵臨最大的問題就是：如果買房的交割日期早於賣房的交割日期，房子的首付和銀行貸款從何而來？我會不會麵臨什麽麻煩？一家老小住哪裏去？如果買的房成交比賣的時間早，去哪裏弄首付去？（大部分買家都需要等待自己的房子賣掉，拿到錢以後去付新房的首付）。有的買家會選擇把新買的房子成交日和賣房子的成交日放在同一天，這樣賣房的錢在同一時間自動成為買房的首付，交割就是律師的事情了。

可是，如果是二次購房的人應該知道，這個方法真的是因人而異。因為交割當天要等到下午4-5點才能拿到房門鑰匙，而6點後這個房子的產權才會真正屬於你，那麽如果買賣的房產交割在同一天，門口買家賣家兩個搬家公司大卡車堵在那裏，一個進一個出，額滴神，光是腦補那個激烈的畫麵都令人膽戰心驚了。而且，忙碌事小，如果因此耽擱了交割時間引起不必要的糾紛甚至訴訟，就得不償失了。

究竟如何解決這個讓人頭痛的問題呢？

別擔心，車到山前必有路，這條大路就是專門解決大家這個問題的——名字叫做搭橋貸款（Bridge Loan）。

搭橋貸款，顧名思義，就是在買房和賣房的重疊時間裏，短期假設一個“橋”，讓買房能夠提前拿到首付，而有時間等待賣房成交。你看，享受快樂並不意味著就要經曆艱難痛苦，起碼在房地產買賣上就不會如此糾結。

張先生，目前有一個房產，價值大約140萬，還有80萬貸款未還清。張先生準備買一個大一些的房子，目標價位在180萬。

張先生麵臨三個選擇：

第一個，先賣掉，拿到錢了再買新房。這個方法的風險就是張先生必須在賣掉之後，找一個地方暫時住下來，把所有的家具家當搬到暫時住所裏，然後買了房子後，再搬進去。這個方法對於在加拿大居住時間長的家庭來講無疑一個噩夢，搬家的費用不說，單是收拾東西就讓人掉好幾層皮。況且，還要找一個短期的、足夠大的地方能夠放家當，生活還要不受影響，這就更加難辦了。

第二個選擇：就是買房賣房同一天成交。這個方法的好處在於不需要擔心資金問題，也不用擔心沒有地方住的問題，也不用考慮搬兩次家的問題，但是最大的問題卻是，一旦成交過程中有任何差錯，賣出那一邊延遲成交，那麽買房的就沒有首付，或者說賣房成交了，買房卻延期了，那麽一家老小住到哪裏去？那些家具怎麽辦？

這個風險不是很多人認同，夕子見過太多的成交延期的情況，原因有多種多樣，錢不到位的，銀行延期的，律師延期的，政府延期的。因為成交的過程中，律師要幫助做非常多的瑣碎的事情，一旦中間某個環節出了問題，那麽房子就不能按時成交了。同一天買賣被耽擱了，自然會有一連串的違約問題，到時候所有的損失和費用，可能都要由問題的源頭來負擔。

第三個選擇：就是先買房子，後賣房子。當然大家會問，房子沒有賣，哪裏來的首付呢？這個就用到了搭橋貸款Bridge Loan了。上文提到的張先生的例子就可以幫助大家理解這個概念。假如張先生買大房子的成交日設在10月10號，而賣140萬老房子的成交日是在10月15號，張先生在10月15號賣房子一定可以拿到54萬現金作為大房子的首付，那麽正常的按揭貸款為116萬，就可以湊足180萬的房款。銀行在10月10號會把116萬的正常貸款發到張先生的律師賬戶上，同時由於張先生能夠提供一份完成的，確定的老房子的買賣合同，銀行能看到他的售價是140萬，現在還有貸款80萬，銀行在10月10號先行借給張先生54萬，借款期為5天，利率可能是在5%左右。這個不是高利貸，而是一個短期的搭橋貸款，54萬的貸款額，5%的年利率，5天大概是369塊，利率的差別對於總利率來講影響非常小，可能總共是二三十塊錢的差別。當然，銀行還可能收取一定的手續費，一般來說在兩百塊左右。到了5天以後的10月15號，張先生的小房子成交了，拿回54萬的現金，還清銀行的搭橋貸款，這個交易就結束了。

聰明的橋雖好，但是需要的條件也是非常嚴明而具體的：

第一條：賣房必須是無條件完成的買賣合同。

也就是我們通常所說的FIRM OFFER WITHOUT ANY CONDITION.如果隻是說有意向去賣，或者說賣了，但是還有貸款或者驗房等等條件的話，銀行不承認這是一個確定的交易，也就不能支持搭橋貸款了。

第二個是買房賣房的時間差不可以太長。

這個時間在不同的銀行有不同的要求，有的銀行要求最長30天，有的銀行要求最長15天，如果中間差別太長，銀行會認為這個賣房可能會有變化，那麽他借出來的搭橋貸款就收不回來了。

第三個，是搭橋貸款金額隻能是等於或者小於能從賣房中收回的現金。

換句話說，如果需要的貸款金額大於你賣房收回的錢，就拿不到這個貸款。

銀行一般來說都很樂意提供搭橋貸款，因為這個貸款的風險相對較小，隻要他們做足檢查工作，有律師配合，那麽收回貸款不是問題。對於買家來說，貸款的申請很簡單，交易的過程有律師幫忙處理，並不需要客人特別去做什麽，買家有充足的時間可以對新房做一些簡單的修補裝修，準備搬家的安排，打掃原來的房子，搬家就不會那麽著急，也不會由於可能出現的推遲一天成交導致全家人無家可歸，要去住酒店。

天無絕人之路，不要長籲短歎更不要妄自菲薄，路是一步一步走，也有很多途徑和方法去解決我們的問題。希望搭橋貸款的解釋能幫助大家了解購房過程中的一些常用程序，也掃清一些換房時的顧慮，讓大家花多一些時間去專注於尋找自己的新家。