多倫多房產崩潰？還是你想太多了

夏天來了，雨水開始豐富起來，每天清晨家裏房前屋後的花花草草上都被大雨水洗得幹幹淨淨，草葉上的露珠透著陽光的七彩，令人心曠神怡。深深呼吸清晨的空氣，有種沁人心脾的微甜，在這樣美好的環境中，開始一天的晨讀，然後飲一大杯的溫水；換上輕便的跑鞋和寬鬆的運動服，從小區中出發，一直跑進附近的森林裏。聽流水潺潺，鳥兒鳴叫，看鬱鬱蔥蔥的林子，聞清甜的花香；每一日都感覺身心都受到洗滌，清爽又清醒。

在跑步的時候，夕子會經過一間又一間的鄰裏，從前很久都不見一個掛牌的房子；最近幾乎每個星期都有新的吉屋出售的牌子掛起。而一兩個之前還高高在上的賣方代表經紀，現在都變得極其平易近人，對於每個約看過房子的買家經紀，不停回訪，拿反饋意見；敦促下offer.所謂市場越淡，掛牌的房屋越多；而市場的房源也就越多。

上周剛剛結束的《歡樂頌2》，房子其實才是幕後那個左右人情感和情緒的擺渡人。樊勝美因為房子被親哥打上門羞辱又後來因為房產證上的名字與王柏川分手；曲筱綃的媽媽的十幾份房產證令曲媽和曲爸婚姻與家庭命懸一線；就連安迪也是因為她的外祖父要留下生前所有的房產饋贈給安迪而引起她父親太太的猜疑和一而再，再而三的挑事兒。

作為我們很多人的人生最大資本的房產，無疑是各個場合中的主角。

就連夕子本人，進入這一行後，和朋友之間的對話都變了。很久不見的舊友，打電話寒暄幾句後直奔主題，你說這個房子會不會繼續大跌啊？房產市場會不會崩潰呢？前幾個月房價漲得那麽厲害，現在市場那麽清淡，是不是泡沫爆掉了？我手頭裏的房產咋辦啊？房價上漲的時候，總是有一批分析家試圖找出房價會跌的理由，而房價下跌的時候，也會有一批分析家試圖找出市場穩定的原因，預測拐點，總是分析家喜歡做的事情。

5月份的房產報告剛剛出爐，各項數據相對比今年瘋狂的3/4月份都有所下降，平均價格由從4月份的$920,791降至5月份的$863,910。看跌派們嘖嘖讚歎，看了這麽多年的水晶球，如今真的要翻車了，你看，我這麽多年一直沒買房子租房是多麽明智的選擇？

無獨有偶，多倫多星報(Toronto Star）有一篇文章，比較了多倫多的Condo市場和佛羅裏達的Condo市場，指出在佛羅裏達，8萬1千塊能買到的Condo，在多倫多要超過40萬，證明了多倫多市場即將崩潰。但是，這位分析家忘記了一件事情，在邁阿密的海邊，同樣的Condo要賣到90萬，而在安省的西南部，同樣的Condo有大量處在5萬到6萬之間。他忘記了一個最重要的因素，Location, Location, Location。

當購房者走在Downtown的湖邊，看著高樓林立，咖啡店和路邊的小店比比皆是，大家都穿著時髦，拎好包，開好車，大片的草地上有玩輪滑的，有遛狗的；這一番景象再和401高速公路往東一個小時，中途路過的人口在3萬人以內的小鎮上，Downtown被塗鴉，老式的矮層Condo，還有破舊的公車站，老人家慢慢地走在街上，流浪漢在路邊揀垃圾，這些不同點就是我們常常說的Neighborhood（社區），而不同的社區必然會有不同的生活方式和消費能力。在多倫多Downtown的消費能力自然遠遠超過3萬人口的小鎮，房價自然也就遠遠高於那些地方了。

這不是歧視，而隻是從比較中給大家做出提示，可以精明地選擇。多倫多Downtown平均700到800塊一平方尺的Condo在過去的一年裏上漲了超過22%，這個速度是高於平均速度的，所以在往後的一兩年裏，上漲會慢下來，甚至會停滯，但是並不代表價格會”暴跌“，因為就業，移民，通貨膨脹並不會輕易變糟糕，而現在的價格也並沒有像89年那樣三年翻一番的瘋牛狂奔，所以當基礎還穩定存在，價格就不會大幅上下波動。

這和買股票是一樣的道理，當市場的大方向沒有變化（平均線還是多頭向上），基本麵沒有重大改變（就業在慢慢改善，消費也在慢慢恢複）那麽時間能修複過去欠下的窟窿。當然，美國的天文數字的國債還存在著，天文數字的社保基金虧空還存在著；就好象四川地震之後形成的一個個堰塞湖，到今天還掛在那裏，至少現在沒有決堤，沒有傷害到我們，我們就不可以唱空，而隻能順勢而為。至於那些唱空的調調，我們就盯住市場走勢，從價格和買賣力度來提前判斷基本麵的變化，這樣的預測才會有參考意義。

房地產的基本麵是就業和人口結構。就業在很大程度上依賴於經濟複蘇，而這個複蘇有兩個最簡單的指標，一個是早晨和傍晚的交通狀況，另一個是股市的活躍程度。交通擁擠，就說明了就業市場火爆，工作機會多，而所有需要早上被交通堵塞折磨的朋友們，都體會過了2008年下半年痛快的高速公路駕駛，隻是這個享受現在早已成為昨日黃花。股市也是一樣，2008年底800點，900點的美國股市，還有120刀的蘋果，80刀的高盛，1刀半的花旗銀行，40刀的TD銀行，都是曾經蕭條的見證，而今天想要重現那個時候的蕭條，簡直就是黃粱美夢。

就業穩定，移民政策並不調整，以多民族為特色的多倫多，房地產業自然會維持自己的緩慢盤升，而不去理會其他的預測與指標。

有批判者會提出，夕子無視政府調控，無視將要到來的高利率，迫使一些業主出現斷供。我認為，斷供的原因不是高利率，也不是不痛不癢的15%的外國人購房稅。要知道和溫哥華相比，安省的這一刀實在還是溫柔的。8月新政過後，溫哥華花了3個月恢複正常；8個月後的今天，溫哥華又開始搶OFFER，房源又變成20年來的最低，供不應求的高熱局麵再次come back。

那麽斷供的可能是什麽呢？是高利率下，通貨膨脹對企業的打擊，從而帶來的失業。80年代以後的經濟學發展，已經有能力動用政府資源，應付市場可能出現的經濟波動，避免出現短期的利率飆升（那比較容易出現在集權的政府，比如津巴布韋，泰國，印尼等等）我還要拿出1980年的12%的高利率來做一個比較，在80年代出現的通脹，也愁煞了經濟學家們，不過30年的風浪過來了，也沒有出現理論上會有的穩定上升背景下，房地產均價暴跌50%的崩盤。唯一一次的89年狂潮後的蕭條，始作俑者還是失業，以及之前的瘋狂暴漲。

所以，長線來看，對新政適應後，過渡期之後市場應該是繼續穩中有升；崩潰？童鞋，你想得太多了。