夕子的魔幻星球
夕子做過記者、PR和廣告人；出過書、寫了很多文章，也買賣了很多房子；現居多倫多。
也許骨子裏麵我們都是悲情主義的人。
在這樣一個缺乏安全感而功利的世界，也許適當的悲情會讓我們相對能夠保護自己的內心不受傷害。
當你已經把期待值降低到冰點以下，甚至穀底；還能有更壞的情節發生麽？隨時準備迎接一浪高過一浪的人生打擊，再也無所畏懼。
當你把人生活成一部跌宕起伏的小說，精彩自若，再恐怖的劇情，再淒慘的結局，因為有所防備有所堅持，你會昂首挺立，泰山崩於前而色不改，麋鹿興於左而目不瞬；瀟灑麵對千帆過盡。
今晚與好友聊天，談起大家都喜歡的歌曲，好友是個悲情主義者，此人喜歡的歌曲大部分都是單戀苦戀別戀，得不到，夠不著，相見恨晚，忍痛別離，傷傷傷，痛痛痛撕心裂肺之類的苦情歌；非常應景，頗有目前多倫多房市的風範，令人感慨此君的先天預感。
最近幾天夕子同學又恢複了暫別將近一年的“偵探”身份，每天晚上幾乎都守在不同人家的門口，躲在車裏麵，等待著屋主經紀的叫號，繼續著我在這種紛亂的賣方市場作為一個悲催的買家經紀的悲情生活。
唉，搶也搶不到，爭也爭不著。出價低沒戲，出價高又覺得不甘心，以前傳統的CMA（Comparison marketing analyst ）市場分析報告完全不起作用，今年的搶OFFER季節整整比過去早了一個月。
雖然市場已經開始瘋狂，但是，各方“磚家們”還在危言聳聽地說著暴跌觀。我現在明白了，我的好友不算什麽，磚家們才是真正的悲情主義代言人。從2001年開始，一直在就市場價格走勢，從各種橫向縱向來比較，用各種事實曆史數據來說明，論證市場的複蘇上漲不正常，隨時可能有市場泡沫並且泡沫破裂將對屋主有致命打擊等等。
雖然也悲情，但是雙子座的夕子還有另外一麵就是極度的樂觀主義，這種樂觀支持了對生活的熱情，以及對未來的熱情。當然，夕子也明白，沒有什麽事情是持續向好的，市場總是有好有壞，有高有低，漲得時間長了，自然會有調整，而漲得太多了，自然會有泡沫和危機，這都是大自然法則，你我不能控製的。
隻是這個房價的走勢，預測起來實在太麻煩，也太困難。對於你我這樣的普通百姓，就算是業內人士，經濟學家，也沒有人敢拍胸脯保證預測的精準性。
那麽是不是就不預測呢？其實有一種方法，比預測更加有效，就是伺機而動。
市場漲與跌，對於投資者來說，事關重大，畢竟抄底逃頂是賺取利潤最大化的最優選擇，但是對於自住者來說，不可能在市場見頂，把房子賣了，換到公寓租住，那一家老小，滿屋的家當，小孩上學，家人上班都會受到巨大的影響。自住，講究的是安全，穩定，畢竟家是一個支持生活和工作的場所，而不是賺錢的機器，如果想要通過房產賺取，就不要折騰自己家了，折騰出租房就行了。
房價走勢要看成交和掛牌數量比例
在眾所周知的2005年到2008年的美國房地產泡沫破裂的時候，夕子意識到一個數據，或許可以借鑒，用於追蹤我們現在的市場水平。美國全國的房地產市場在2001年網絡高科技泡沫破裂之後，受到格林斯潘低利率政策刺激的影響，開始上升。這個上升本來是一個穩定，健康的回複和增長，然而在2002年和2003年房利美和房地美大量買入次級貸款債券之後，次貸在美國開始泛濫，不正常地支持著美國房價飆升。美國房價平均年增長率一直維持在4%左右，但是在2002年，加州和弗羅裏達的房價漲了10%（這個是平均漲幅，也就是加州好的壞的都平均了，也就意味著有的區在那一年漲了20%。
2004年，美國居民持有房地產的比例達到了曆史最高的69.2%，房利美和房地美繼續大量購入次貸債券，支持次貸市場蓬勃發展。2005年，美國很多地區的房價當年就上升了25%以上，例如加州，弗羅裏達，夏威夷，內華達等等。
這個飆升的房價在2006年出現一個現象，就是房價停止上升，而同時在夏天出現了不正常的市場存貨積壓。存貨積壓來源主要是房價上升太快，市場買家開始猶豫，而第一批次貸不能支付月供的冤大頭開始浮出水麵。2006年銀行收回的房屋達到一百二十萬間，比2005年的85萬間增加了超過40%。
夕子從這裏注意到了一個問題，就是美國房地產市場崩潰的前夜，最大的指標就是存貨。市場在平衡的時候，存貨隨著季節的變化而變化，但是市場交投活躍的時候，存貨往往都會被強勁的購買力消化，而在淡季，購買力不足，同時市場投放的存貨也在慢慢減少，市場依然處於相對平衡的狀態。
而如果由於某種原因，市場的平衡被打破，市場拋售的房屋遠遠高於市場的消化能力，房價就可能下跌。這個現象實際上是基本經濟學理論中的供求關係。
但是房屋這種特殊的商品不能簡單地用傳統經濟學理論來判斷供求與價格的互相影響。經濟學理論說，價格上漲，將會導致供給增多，需求減少，市場價格將會由於供大於求而下降。但是，房屋的供給主要來源於兩個方麵，一是自然的市場供給，包括換房，回流，大房換小房，小房換大房等等，另一個是非正常的供給，包括失業，短供，經濟危機的恐慌等等。非正常的供給往往在短時間內可以積累巨大的力量，扭轉市場的方向，這才是真正房價下跌的緣由，而簡單地認為房價上漲就會導致供給增加，是不對的。
市場存貨直接驅動房價
非正常供給出現了麽？夕子建議大家自己花一些時間，到多倫多地產局的網站上，查找過去十年每個月的成交記錄，自行計算當月賣掉的房子（Sales）占當月正在掛牌的房子（Active Listings）數量的比例，這個比例在過去一直維持30%到60%。我們可以很清楚地看到，今年的多倫多市場，一直處於存貨不足的現象，各個熱門區域，基本上處於放盤和售出1比1的可怕狀態。這樣極度的供不應求當然會造成大量的買家麵對有限的房源，被迫一房多求，出比市場價高的價格去購買，持續至今。
當市場存貨不足的時候，市場總是處於饑餓狀態，房價隻有順著賣家的意願持續上漲，這不能以單個人的意誌而轉移，更不會因為某些所謂的“磚家”和“學者”和“經濟學家”不靠譜的拚湊數字而湊出的一篇貌似專業其實完全沒有談到點子上的200頁的學術論文而應聲下跌。市場存貨直接驅動著房價，當存貨被大胃市場吞噬之後，房價將不屈不撓地向上攀升，直到某一天，因為某個導火索觸動了非正常供給的火藥桶，才會出現市場崩潰。
八月份已經走到尾聲，迎接我們的是更加悲情的九月十月，每年的九十月份都是“銀九金十”，房源相對會多一些，當然價格也會上揚，在這樣一個爭分奪秒的時刻，能夠看到心儀的房子，就趕快出手吧，希望大家可以擺脫悲情身份，雲開霧散，遇見你生命中的那份美好，以後曲庫裏麵的歌應該是每首都充滿蹦蹦跳跳的陽光，讓你的嘴角上揚，微微一笑很傾城。
（注：本文中的數據和綜述來源於維基百科全書，Timeline of the United States housing bubble）
