購房稅加倍對多倫多未來房市的影響

大家還記得2010年HST在整個安省強製推出的“盛況”嗎？

時光荏苒，早已心裏有所準備，自由黨上台會不斷加設巧立名目的稅務；沒想到這一天來得如此讓人措手不及。

安省地產協會稱，省府現在進行公開谘詢，想修改市政法，讓多倫多以外的城市，都有權去征收土地轉讓稅。舉個例子吧，例如買一間445,000元的房屋，除了支付5,300多元的省土地轉讓稅，還要額外再多付4,600多元新的市政土地轉讓稅。安省自由黨政府打算增加土地轉讓稅這個做法，會讓首次置業人士更加困難，同樣會讓多倫多周邊地區的房屋吸引力大減，因為置業人士沒有理由花這麽多錢去市郊買房，但又要承受長途跋涉來往工作地點。

多倫多市目前是安省唯一征收城市土地轉讓稅的城市，因為2008年省府給了多倫多這個特權。在多倫多購買房產的人，除了向省政府繳納土地轉讓稅外，還要向市政府繳納另一份，比如買100萬的房子，要向省及市政府分別繳納16,475元及15,725元的土地轉讓稅。
而這個新策，無疑雪上加霜，地產局總裁沃吉（Patricia Verge）說，增加城市土地轉讓稅無疑是加倍了買家的稅收負擔。“如果安省自由黨實施這一計劃，買房者最早明年開始，按安省平均房價計算，將被迫支付1萬元的土地轉讓稅” 。

那麽新政如果通過，實施的話，會對多倫多房市有怎樣的影響？房價在未來的幾個月會是一個什麽走向呢？房價會不會再一次步入低潮，出現大跌呢？現在買房要不要等一等，會不會有機會過一陣子去抄底呢？

夕子提出的這幾個問題，是追隨市場的買家賣家一定會問的幾個問題。在過去的文章裏，夕子提到過，預測房地產市場的短期走勢，是很危險，而且預測的準確度對於操作性來講，並不是最優的選擇，原因有以下三個：

1. 房子是剛性需求品，如果某個時段一定要買入，比如小孩入學等等，那麽等待就不會是好的選擇，往往錯過了好的機會，就要等來年才能重新做選擇，而一年過後的市場將會是完全不同的一個市場。

2. 房子有獨特性。合適的房子不會總在市場上出現，而一旦錯過了這些合適的房子，要等待下一個機會出現，有太多變數，比如賣家的銷售策略，賣家的定價策略，市場在某個時段碰上的某些參與競爭的買家等等。所以說，每一間房子都是獨一無二的，當然每一間房子都是有優缺點，很難出現完美的房子。

3. 短期的變化要參考長期的變化才能做到抓大放小。如果市場是在一個成長上升的長期趨勢中，那麽短期幾個月的冷淡就是買入的很好機會，而短期的暫時冷淡往往會被重新入市的買家重新推高，打破僵局，重回上升通道。

究竟能不能看清短期的趨勢呢？基本可以看出端倪。

早在2009年底，多倫多地產行業就表現出一個非常極端的現象，就是有價無房。市場由於過去一年的金融危機，導致相當一部分房主因為收入原因不願意換房，就導致市場待售的房屋數量低於往年，而政府采取的人為經濟刺激方案，壓低了貸款利率，使得一批本來不合貸款條件的買家也可以入市，變相增加了購買力。這一加一減，就使市場出現供不應求的狀態，價格開始逐漸加速上漲。當然，一年的上漲，隻是補回了2008年欠下的空間，但是這個速度催生的市場環境，卻是行內人士不願意看到的。因為大家都明白，市場上漲需要的是細水長流，如果今天出現暴漲，就是透支了明天的利潤，那麽持續的暴漲就會將房價帶離本身應有的位置，未來出現的調整將會是暴跌。

暴跌由暴漲催生而來，那麽將暴漲扼殺在搖籃裏。過去的幾年裏，政府一直在做出種種舉措讓房市相對比較理性化，譬如提高貸款門檻，適當提升利率，再加上2010年HST的推出，就給火熱的市場澆下冷水。

很多人擔憂，大家為了避免交重稅，會加快買賣房產的步伐，這樣一來，本來入冬的淡季也會變得瘋狂起來。不過夕子認為，這個房價的調整，最容易出現的，是大批新房上市的地區，而對於成熟的社區來講，沒有忽然大量掛牌的理由，那麽掛牌數量應該會保持穩定，那麽房價就會維持一個穩定的狀態。

但是夕子還是提醒讀者朋友一個現象，就是在雙重稅的威懾下，有一批成熟的，並且有願望買房的買家由於不懂程序，僅僅看了新聞報道就暫時放棄了買房的打算，然而雙重稅的實施對於原本的多倫多416地區的打擊實際是非常微小的，因為原本steels往南的多倫多市區就是一直都收兩個稅。隻是需要時間習慣的是905地區。而在這些推遲了的買家習慣了新稅，並且明白了政策之後，會重返市場，並且聯合當時應該出現的穩定買家，共同推動市場上升。這就是上麵提到的“抄底一族”。所謂的抄底，就是在市場最低的時候買入，而買入即漲。考慮冬天的冷清，試想一下，我們今年下半年會有5千人推遲買房計劃，而這5千人，將在很快的未來，成為搶offer的競爭對手。

這也就是夕子不建議的短期預測。這個預測太不準確，時間把握很難，但是回頭看市場的回調幅度有多大？如果市場出現5%的調整，40萬的房子就是2萬塊的分別，可是如果市場以快過我們準備的速度複蘇，將推遲買房的買家重新吸引入市，市場將會上漲超過5%，甚至又來一次兩位數的上升。

做最壞的打算，假如買入後市場就下跌了5%，那麽住滿三年後，市場會自動上漲15%以上的通貨膨脹性漲價，加上有機會重新補上這個下跌，三年後不僅把5%的下跌賺回來，更加提供了額外的收益。這就是夕子信任的細水長流的房地產市場。

[見風是雨]

改稅很多，這個還隻是安省的影響。看看聯邦的改稅吧，對誰有利？自由黨真是狠狠地剪羊毛啊。

[dli2154]

自由黨上台會不斷加設巧立名目的稅務.
自由黨 = 加稅黨.