風雨同舟的2014多倫多房地產

去年是全球航空災難年，也是自然災害的空前頻發年，就連一向太平的加拿大都遭遇了小地震。身邊的朋友包括夕子自己也有一些遭遇親人離散、情感變故、家庭問題；不過自從踏入2015，雖然天氣比往年寒冷許多，但是明媚而燦爛的陽光比以往更加猛烈而純淨。

剛剛過去的2014年，HOUSE +CONDO全年的成交平均價是56萬6. 整個2014年的掛牌數量同比基本都少於超過一千個。這個缺失的存貨數量，導致了2014年房價上漲的速度高於往年，達到了超過6%的水平。整個2014年成交了將近9萬3千個房子，和曆史最高的2007年一步之遙。

雖然外麵的世界瞬息萬變，不可捉摸，也無法掌控。但是我們的生活是實實在在的，應該感謝居住的這片土地，和這裏的人民一樣，樸實，簡單，純粹，踏踏實實。不會給你巨大的驚喜，也不會讓你傷悲。不會讓你一夜暴富，捧你到雲端；也不會讓你一夜一貧如洗，一個政策命令下來，多年的積蓄被洗劫一空。

這就是為什麽我們如此熱愛加拿大。熱愛這個慢悠悠的，保守而緩步前進的國家。

讓我們再回來，看看剛剛過去的十二月份多倫多房地產市場。

十二月總共成交了4446間房子，均價是55萬6，數量比去年十一月多了400個，價格比去年漲了7.0%，最終和2014年的全年平均價格基本保持一致，落在56萬6。

在待售方麵，十二月底共有大概一萬個掛牌，比2003年十二月少了一千多個。

銷售待售比，在本該處於節日氣氛的十二月，依然保持在43%高位。2014年想看到40%以下的比例，隻有年初的一月匆匆一瞥，其餘的都在40%以上。

2014年整年強勁的表現，除了價格，還有成交數量。整個2014年成交了將近9萬3千個房子，和曆史最高的2007年一步之遙。我們都知道2007年是最好的一年，但是隨後的2008年就發生了金融危機。我們現在的2014年會不會是最好的一年，2015又會經曆滑鐵盧呢？

從現在當下的基本麵看，確實有幾大因素已經在波及我們的房地產市場。



1. 石油價格暴跌

其實這是我們老百姓最喜聞樂見的。從前加了一箱油和最近加了一箱油，價格差很多，有次我捏著手裏的receipt足足看了半天。

 石油價格已經成為財經新聞頭條很長一段時間了，而最近一個月的暴跌則讓人瞠目結舌。11月初，我們還能看到80一桶，新聞裏總是播報，俄羅斯產油的成本是85美元一桶，油價長期維持80美元一桶將傷害俄羅斯經濟。之後的12月初變成了不到70美元一桶，俄羅斯成為風中飄零的野草，隨時會被吹走。而聖誕節期間，跌破55，新年後跌破50，到本周一的驚人的46，油價下跌已經完全失控，似乎每天下跌3%到5%是正常行情了。

石油價格下跌主要還是情緒化反應。如果說是供給關係，那麽石油價格其實在過去的5年裏都維持在80到100美元一桶，而從10月份跌破90以後，產量並沒有增加，全世界的石油消費能力也沒有大幅減少，反而美國反複經曆了寒冬，對於能源的需求應該是利好才對。市場對油價下跌各說紛紜，不過夕子覺得，官方口徑不聽也罷，或許市場是有一些博弈，為了某些政治或者經濟目的在進行戰鬥。戰鬥的最終結果應該是一方的潰敗和巨額損失，而價格最終還是要回到平均的70到90一桶。這個過程裏，對於產油國加拿大勢必會有一些影響，這也是最近金融市場動蕩的原因之一。

2. 卡爾加裏12月掛牌上市數量激增

卡爾加裏過去一年房價暴漲，直接原因就是我們一直反複說的存貨不足。看看卡爾加裏地產局的數據，他們的售出待售比，在過去一年基本在50%左右徘徊，意味著市場上極度缺乏存貨，買家不得不出高價來滿足剛性需求。而市場普遍有對上漲的預期，更加進一步導致惜售的行為，使得供不應求更加惡化。然而11月和12月出現了明顯的變化，12月卡爾加裏市區的掛牌數量是3233，而銷售數量是1083，隻有三分之一了，掛牌數量比2013年12月增加了45%。這個供給的突然出現有兩個信號，第一，惜售的心態轉變了，或許是由於油價暴跌導致的，或許是石油公司裁員導致的剛性賣房。如果是後者，馬上到來的一月二月將會更加惡化，我們立馬能看到經濟動蕩對房價的影響力。

油價暴跌和卡爾加裏的房價動蕩，會不會傳導到多倫多，這一點夕子持謹慎態度。首先，多倫多是一個綜合城市，這裏的經濟支柱是服務業，金融業，製造業和房地產相關行業。石油價格僅僅會波及涉足石油或者是能源的金融機構，而大部分金融機構的投資都分散在各個領域，直接的傷害不會有那麽明顯。對於其他服務業和製造業，低價石油能夠起到的作用是，生產成本的降低，比如市民消費在汽油上的成本降低，將會提供額外的消費能力，日常消費，或者商業活動將會短暫有所恢複。製造業將會有更大的機會，低油價換來加幣大幅貶值，對於汽車製造是極大的利好，美國車廠將會明顯擴大加拿大廠的生產和出口，利於美國車廠降低成本。對於多倫多周邊汽車製造業集中的地區，工作機會將會增多，一段時間內興旺發達是可期的。


3. 25萬的新移民，依然蓄勢待發，或已經ON THE ROAD

多倫多另外一個支柱產業，移民的到來，並沒有改變。新移民政策調整來調整去，總人數並沒有減少，而每次調整後，新聞依然報道說，申請移民基本還是靠搶才能排上隊。每一年批準的25萬新移民，三分之一還是會來多倫多，現在申請，輪候等待的時間是五年，也就是說，在隊伍裏有超過一百萬的等待被批準的新移民，他們當中三分之一會最終到多倫多來。這也是多倫多2014年出租行情火爆的最大推手。

市中心該多少新樓盤，在交付使用的兩三個月之後，就會住的滿滿當當，租客轉向下一個即將交房的樓盤，繼續尋找合適的房屋。租房市場火爆，托起了新樓盤的供給。

4. 讓人最愛的終極夢想獨立屋依然供不應求

你發現了嗎？現在出租獨立屋的越來越多，但是在市場麵上出售的獨立屋卻並不是那麽多。

獨立屋的缺貨狀態在2015年預計將會繼續。價格不斷上漲，賣家越來越多不願意出售，轉而出租。租房市場又普遍活躍，進一步支持了市場缺貨的狀態。這個狀態隻有在價格上漲到一定水平，租金不能維持房屋運轉，就會看到一些本想出租的房東，不得不賣掉房子，供給回到正常水平，房價才能著陸，否則，惜售的心理將繼續主導獨立房的上漲行情。

這樣看來，2015年的房地產市場還是會有個小高潮的，因為各種因素的製約，市場的路數依然會非常理性地穩步上揚。並不會大起大落。抓住有利時機，你會拿到好Deal;敏銳觀察市場，你的房子也會賣出個好價錢。我們的生活，不就圖個平平穩穩，安安心心嗎？2015的金羊年，希望所有夕子的讀者和客戶朋友們，都心想事成，富足安康。