淡季的蓄勢是為了九月的起飛

 

六月的市場，一如既往地出現了回調，市場上麵搶Offer的狀態其實比前兩個月好太多了，我們在過去的幾年裏，都一直在反複講，六月七月八月會是市場的冷卻期，而九月市場將會再次起飛，這個季節將會再次重演。
 

從數據上來看，大多地區的六月房地產平均成交價格停留在56萬9，比5月份下跌了2.8%，比2003年的6月份上漲了7.4%。成交量依然維持很高的水準，保持在一萬個以上，成為了曆史最高六月紀錄。
 

六月市場稍稍冷淡，不止是成交量比五月少，價格比五月低，許多熱門地區也依稀能看出市場稍稍冷卻的跡象，注意，這裏說的是稍稍冷卻，而不是冷清。整個多倫多搶Offer最厲害的地方，應該是E區，除了華人最中意的E5和E7的世家堡之外，還有靠近市中心的E1,E2,E3。看看這些區普通大眾能負擔的房型，比如E1最多的半獨立屋，本月平均成交價依然是叫價的109%，要知道，這是43個房子的平均數據，也就是說，有20個成交價格超過叫價110%以上，而另外20個房子成交價在叫價的110%以下，也就是說，幾乎每一個半獨立屋，在這個區都搶Offer。
 

從供需看，六月的供貨水平保持五月的高水準。六月新上市的Listing有16735個，比去年的六月份多，而六月底的存貨有兩萬零七百個，維持平衡的市場的水準。13年的六月，存貨在兩萬兩千多，比現在多了兩千多。從銷售能力來看，市場不容易出現存貨堆積，也就不會有市場突然冷卻一說。市場有其自我的規律，六七八月自然冷卻，而九月十月自然火爆，隻要短期不出現重大的政策改變，比如取消某種貸款產品，立竿見影打擊買方的力量，市場將在九月再次起飛。
 

從今年的平均房價來看，市場最終降落在56萬不是夢想。從13年看，最終平均價格是52萬3，而13年的六月平均價格就是53萬，基本不差多少；回到12年，一樣的結果，年平均成交價是49萬7,6月的平均價格是50萬7.所以從六月市場均價56萬9來看，今年的平均房價將會在56到57之間（當然不排除超過57萬一點點，但應該不會差太遠），那麽今年的平均房價漲幅，相比2013年來看，將會上漲大概7%到9%，稍稍超過我們的5.8%的預期。
 

看看銷售待售比，五月份再次去到了恐怖的50%以上，而六月就相對寬鬆一些，回到50%以內（雖然是49%但是畢竟還是比五月稍好一些）。從11年，12年和13年的銷售待售比來看，很明顯的看到市場的熱絡程度上升和減少，以及看到市場在最火爆的2012年初出現了的連續火爆搶offer的場麵，以及2012年下半年市場受到新貸款政策打壓，市場冷卻的狀態，售出待售比回落到30%附近。而2013年全年就比較平穩，一直在40%左右徘徊，沒有出現太火爆的搶offer，以及出現太消極的冷卻季節。

 

Month Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12

Sales 4,567 7,032 9,690 10,350 10,850 9,422

Listing 11,009 14,546 16,920 18,379 20,462 20,583

Ratio 41.48% 48.34% 57.27% 56.31% 53.03% 45.78%

Month Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12

Sales 7,570 6,418 5,879 6,896 5,793 3,690

Listing 20,318 19,043 21,621 20,737 18,311 13,241

Ratio 37.26% 33.70% 27.19% 33.25% 31.64% 27.87%

 

Month Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13

Sales 4,375 5,759 7,765 9,811 10,182 9,061

Listing 14,231 15,969 18,384 20,866 22,677 22,205

Ratio 30.74% 36.06% 42.24% 47.02% 44.90% 40.81%

Month Jul-13 Aug-13 Sep-13 Oct-13 Nov-13 Dec-13

Sales 8,544 7,569 7,411 8,000 6,391 4,078

Listing 20,514 18,788 20,194 18,557 16,092 11,418

Ratio 41.65% 40.29% 36.70% 43.11% 39.72% 35.72%

Month Jan-14 Feb-14 Mar-14 Apr-14 May-14 Jun-14

Sales 4,135 5,731 8,081 9,706 11,079 10,180

Listing 11,903 14,019 16,543 19,118 20,679 20,686

Ratio 34.74% 40.88% 48.85% 50.77% 53.58% 49.21%
 

這個月，我們用一些篇幅來看看，如何判斷市場是不是進入下降趨勢，或者說冷卻期，而什麽情況下，我們的地產市場依然穩健。
 

1. 供給和需求
 

供給和需求永遠都是兩個好朋友，他們在一起，此消彼長之後，就能夠給出我們一個成交價格。多倫多市場的供給和需求，最直接的體現，就是上麵剛剛討論過的銷售待售比例。銷售數量，講究的是消化能力，也就是購買需求。如果市場的銷售數量多，也就意味著消化能力強，購買需求旺盛，市場或者能夠保持平衡，或者是供不應求，價格會出現上漲。但是單看數字本身不能說明問題，比如市場沒貨，成交數量就會小，但是其實等待的買家有一大把在排隊，我們就要看成交數量，和存貨的比例。如果一個月的成交數量遠遠超過存貨，就完整地體現了供不應求的局麵，市場上沒有貨的時候，買家隻有通過加價的方式來拿到自己心儀的單位或者房產。
 

同樣的來看需求，市場的銷售數量，體現了一部分的需求，更多的，是在待售數量上。多倫多房地產市場的容積，隨著新移民一批一批的湧入，一直在擴大。每年20多萬的新移民批準登陸，以及每年新增加的外國勞工，留學生等等這些人群，都是房地產市場的剛性消費者。他們的持續增加，使得市場的需求量一直在增加，因此市場成交數量理應一直增加。當然，消化能力要和供給匹配，如果消化能力超越供給的數量，就會出現存貨下降，那麽我們就回到了上麵提到的，價格會持續上漲。
 

用上兩年的數據做分析，一目了然。市場的銷售數量，或者說消化能力，在旺季的四五月份，大概每個月在九千個左右，超過九千個，市場就處於極度亢奮狀態，而那個階段的市場存貨在兩萬左右的時候，供給就比較充足。我們看到2012年的3月和4月，以及2014年的3月，市場的存貨基本處於短缺狀態，隻有一萬六左右，而2013年的3月4月，存貨就在一萬八以上，市場就沒有那麽瘋狂。同樣在8月9月，市場存貨在兩萬左右的時候，市場需要八千以上的消化能力，如果出現2012年的兩萬存貨，五千六七的消化能力，市場將會有蕭條的可能。

 

2. 成交價格和叫價的比例
 

這個比例，我們可以用在分析某個區域比較好。成交價格的高低，其實是供需拉鋸之後的結果，但是成交價格和叫價的比例，卻可以更加直觀，更加一目了然的體現社區的熱絡程度。
 

我們看看列治文山和萬錦的獨立屋，對比半獨立屋或者Townhouse，就能體會出差別。列治文山今年六月的獨立屋，平均成交價格是叫價的100%，也就是說，在232個成交的房屋中，一半的是高於叫價成交的，而一半的可能是低於叫價成交的（也就是可以砍價）。動用前麵剛剛用過的售出待售比，成交232個房屋，月底現在的存貨是475，基本在一半。而如果看列治文山的半獨立屋，六月份共成交23個，平均成交價是叫價的102%，為什麽呢？因為存貨隻有23個，也就是說，市場上的半獨立屋，一個月掛牌出售的，30天基本都賣掉了，我們可以舉出無數在列治文山搶offer的例子，作為在市場第一線摸爬滾打的成員，市場缺貨的時期，我們最有發言權。
 

所以成交價格高於叫價的區域，一定是存貨不多，買家雲聚的區域，這個狀態下，我們需要思考，吸引買家的因素是什麽，未來是不是可持續，還是短期影響，未來還有沒有潛力，這些都是我們需要看到價格之外，思考的因素。
 

而整體市場的成交價格和叫價的比例，也從一個側麵反映了市場的熱絡程度。2013年6月，整個市場的所有物業品種，平均成交價格是叫價的98%，而今年6月，這個數字是100%，明顯比去年強。

今年市場平均水平能拉到100%，多倫多市區功不可沒，平均值到了101%，其中尤其以西區和東區靠近市區的地區為最，比如最厲害的W2是107%，W1，E1和E3都是105%，W7和E2是104%，這些瘋狂的區域，拉動了整個市場的水平。