奇貨可居的火爆三月

過去的一個月，是買家的地獄，賣家的天堂。

夕子敢說，除了2009年經濟危機過去的恢複期之外，今年春天是近10年來搶Offer最為惡劣凶猛的一年。

從一月中開始，夕子和同事們見麵問候最多用的第一句話就是，怎麽樣，搶著了麽？

在這個搶Offer大戰的背後，是房價一次次地刷新紀錄。去年底，我們還看到平均價格還在50萬出頭徘徊，但是今年二月和三月，價格直飆升到了55萬。3月份整個大多地區的平均成交價格是55萬8，比2月份上漲1%，比去年的3月份上漲7.8%。今年的平均價，在一二三月，分別比去年同期漲了9.2%，8.5%和7.8%，漲幅可謂恐怖。如果今年的勢態能夠維持，年底平均都能比去年漲7%以上，那麽年底的平均價格就會是56萬，離夕子在很多年前提及的2016年平均房價是60萬的目標很近了。

我們一起看一看3月的成交記錄，3月份總共成交了8081間房屋，比去年的3月份多了544間，比2月份就多了足足2300多間。如果有媒體提及這個與2月份的巨大差別，而且依此來判斷多倫多房地產市場太過火爆的話，這個評論家一定是個外行。一二三月成交量的上升，和價格的上漲是曆年都有的季節性因素，這個季節性因素和人的心理有關，大家一定是在聖誕新年長假結束之後，才開始考慮買屋置業，先知先覺者一月份就開始下手行動了，而大部分的買家是在2月3月才開始看房了解市場，看到市場上漲，就猶豫，而最後不得不在4月5月下手，所以每一年在4月5月都是一個價格的高點，這個觀點夕子在之前的文章裏反複提及多次。

而除了成交數量的增加，掛牌屋的數量也相應增加，3月底的代售屋數量增加到一萬六千五百間，相比去年同期少了差不多200間，而成交數量又比去年增加，所以出售待售比例又一次向50%的恐怖水平邁進。去年3月，這個比例隻是42%，而2012年的3月，這個比例卻高達57%。

其實今年最明顯的現象就是，市場待售屋的數量不足，而買家太多，根本不夠消化。在列治文山的Rough Woods社區，今年出現了一個安省排名第一的小學，而這裏又有一大片區域劃歸Bayview Secondary School，兩個學校的合力，讓中國買家瘋狂；這個區當中的“雙劍合璧”的區中區，一直到現在，依然是沒有一個獨立屋不搶Offer的。

如果用曆史數據來做猜測，今年四月和五月的出售待售比應該會超過50%，而在今年春天這個比率由一次達到50%，市場搶Offer就達到了登峰造極的地步。

今年的情形，讓夕子回想起2012年。

由於2013年相對是一個比較平靜的一年，房地產市場波瀾不驚，一部分買家由於持續觀望，而錯失了之前的大好時機，就促成了一批被積壓的潛在購買者。這些購買者在最後的低利率和貸款優惠政策下，開始進入市場，從而在2014年初給房價上漲提供了動力。在高房價的誘惑下，一些屋主決定將自己的房屋出售套現，這就最終形成了3月份開始的代售房屋數量的開始上漲。但是利息的前無古人後無來者的奇低，讓大批的買家開始紛紛入市，存貨明顯趕不上買家的數量，搶OFFER是勢在必行。

不過，在CONDO市場，相對穩定很多。2014年初有大量Condo的交房，給市場提供了多於平均供應量的存貨。這些新房能夠一定程度上緩和過去買家多賣家少的一邊倒現象，也能夠緩和房價持續快速上漲帶來的泡沫風險。

從根本上來講，房價的上漲應該是一個正常的行為，隻是在過去的兩三年裏，房價反複大漲大落，讓買房者，賣房者紛紛心驚膽戰。而過去的價格劇烈變動，隻要最終能回到市場變化的大趨勢線上麵來，就不是問題。從1955年開始，多倫多的房價平均年複合增長率在6%左右，而如果用這個數據來參考每一年的價格變化，我們可以看到在70年代和80年代初，整個2000年後的七八年都是基本複合這個增長趨勢的，而有一個時間段出現了較大的偏差，就是86到89年，市場的瘋狂上漲，以及之後的劇烈調整。

我們知道，86到89年的房價瘋長一部分是因為美國的石油危機導致輸入型通貨膨脹，導致資產價格的飆升，還有一個原因是中英聯合聲明對於香港回歸的決定，使得很多香港人決定移居北美，產生了曆史上很大的一股移民潮，推高了多倫多和溫哥華的房價。

這個不正常的上漲，在價格畸形的被抬高之後，被北美自由貿易協定的簽署刺破了泡沫。加拿大從89年開始的失業高潮將高企的房價直線在兩年之內打落了30%，有的地區甚至出現一半的跌幅。

市場的另外一次不正常表現就在2008年下半年的短暫冰河時期。在美國房價泡沫破滅，金融係統動蕩的時候，加拿大，尤其是多倫多也出現了房價的暫時下跌。由於時間短，跌幅不是很大，平均大概在3%左右，有的熱門地區出現了10%的跌幅。然而由於這個下跌受外界幹擾的成分比較多，價格很快在2009年春天出現了報複性的反彈，並且超越了08年的最高點，從新回到了上升的通道內。

最後，多倫多房地產市場的根基並沒有動搖。移民政策目前還沒有大的改變，城市的擴張和城區的改造還在進行中。市場依然會朝著過去一直持續的“強者恒強”的規則演變。城區有限的土地會創造越來越高的價格，而城市周邊的新區也會帶動新的衛星城發展成為外圍的高檔社區。當經濟形勢持續好轉，就業率慢慢改善，消費能力和意願穩定及提高以後，房價依然會朝著它既定的腳步向前邁進，隻是在現在的恢複期，希望看到88，89年的持續兩位數字的增長就不現實了。

那麽作為購房自住的購房者來說，尋找適合自己的房屋就要重要過房價的漲跌和回報率，關注的角度也要多放在位置，房屋周邊的生活便利程度，學校的教育水平，社區的人口構成，環境及治安問題，以及房屋本身的內部外部條件。

對於投資者來說，政府的政策調整勢必會影響到他們的策略和計劃。準備25%，甚至準備35%的首付，將是未來進入投資房產的必要條件。如果投資的房產債務過高，那麽就不要再舉債購入新的房產，而應該減緩擴張速度，轉而改善投資的現金流和負債率，讓投資的房產能夠多一些抵禦未來市場波動風險的能力。

[沈漓]

好，夕子又賣房子了。好久未見，問好！