房屋升值的命門

還記得嗎？

2009年我寫過一篇文章《四十萬時代的來臨》；又過了兩年就寫了《五十萬時代的來臨》；好像筆尖微暖，墨跡未幹，坐在書桌旁的我，又再次提筆，在寫這篇文章的時候，多倫多的平均房價已經飆升到55萬。而六十萬的時代，好像就在不遠處。

成世流流長，你還在回味從前兩袋蘋果吃足一冬天的生活；回首今時，過冬的人們已經開始用蘋果電腦網上訂各式熱帶水果了。

生活就像曲線，一直在穩步爬坡，你承不承認不要緊，你已經在坡上了。

今天，夕子就要慢條斯理地跟你透徹分析一下，房價為什麽可以飆升到55萬？哪些區域還有潛力飆升得更高？買在哪裏，怎麽買，房價才是最堅挺，最上揚的？

2014 年 2 月的市場剛剛過去，市場就已經把最火熱的狀態交給了購房者。本以為 2014 年最高點基本在55萬，並且會出現在五月，但是 2 月份的成交價已經到達了 55 萬，讓人不可思議。

我們一起看一看2月的成交記錄，2月份總共成交了5731間房屋，比去年的2月份多了120間，成交平均價達到了曆史最高的55萬3。夕子預測，2014年的平均房價會比2013年大概上漲5%到6%，也就是說，年底的時候，平均價格大概會在55萬左右。那麽2014年的最高點必然超過55萬，而每一年的高點，相對都會出現在5月份，那麽現在2月份的55萬，也就合情合理了。

2月待售房共有1萬4千個，相比去年二月少了超過10%，和2012年基本持平，而售出待售比例上升到了平衡市的40%以上。這個比例比2012年少一些，比2013年多。二月份在極度嚴寒下，依然錄得如此成績，讓市場參與者不禁愕然。實際上，2月份上市的房子少，本來就是市場的特點，但是和2012年心有餘悸的時段相比，還比較有節製。2012年2月，在市場隻有1萬4存貨的時候，買家就買走了7千個，將近一半，而今年的二月，買家隻買走了不到6千個。不過如果扣除天氣寒冷的因素的話，不確定二月份的銷售情況會是什麽樣。

售出待售比意味著市場對存貨的需求程度，如果比例很高，比如像2012年那樣超過50%，市場就處於極度存貨不足，而買方力量強勁的狀態，會出現大麵積的搶Offer，價格急劇上漲。2013年的2月，處於2012年下半年調控以後的恢複期，市場逐漸轉暖，但是沒有能達到火爆的程度，不過低於40%的比例，還是讓買家有一些選擇的空間，對於搶手的區域，和定價合理的房子，那個時候搶Offer就已經很普遍了。

醉翁之意不在酒的獨立與半獨立屋

回頭看一看人氣最旺，話題最多的獨立（Detach）和半獨立屋(semi detach)。獨立屋上漲有他己自身內部的原因。首先房屋的價值大部分決定於土地價值，而房子本身的價值在長期來看是貶值的。在這個條件下，房屋的價格增長主要是來源於土地價格增長。土地價格的增長在曆史上有很多可以借鑒的例子，可以看到最近的例子就是市場非常火熱，翻建比較普遍的Willowdale地區。這些原來破舊的房子基本上建成於 50 年到70年之前，那個時候自己有車庫的房子不多，而且普遍擁有比較寬的Lot，房子本身也比較小。現在這些剩下的房屋本身已經破舊不堪，不能再滿足現在居住條件的要求，但是潛在的買家看好的是這個地點的優勢，學區的優勢，以及方便的交通（快速地能連接到地鐵，並且方便地到達Downtown），那麽在這個破舊的房子基礎上推倒翻建，就能發揮本身土地的價值。

而房屋內部結構和裝修水準也隨著推倒翻建而更新到現在流行的內部結構，建築裝飾材料，顏色，電器和其他設施配置。這些豪華上檔次的裝修能夠滿足高資產買家的需求，這些買家往往比較看重房屋的位置以及周邊社區的環境，以及周邊學區，這些對未來將會有較大的增值潛力的因素。

買家在綜合了周邊出售房屋價格水平之後，願意在Willowdale出比York Mill略低的價位來買入一個裝修豪華，格局恰當，學區優秀的新房，而這個標杆就成為了這個社區房價的標杆，同時其他有能力的買家也就願意依照這個標杆，買下自己心儀的房子。翻蓋的開發商也會依照這個買入破舊房屋的價格（土地價格），以及建築成本，來盤算翻建這個生意在市場價出售之後，有沒有利潤可圖。土地的價值就在這樣的循環中得到實現，給最初50年或者70年前購房者最終交出極高的升值回報。

華人買屋的心水之地

華人普遍關心的獨立屋行情主要集中在三個華人居住比較集中的地區，首先一個是多倫多市北邊的新區，萬錦和列治文山。在這個區過去兩個月的成交記錄來看，獨立屋搶Offer的情況相當嚴重。對於上市定價合理，用心布置的房子，往往非常受買家歡迎和關注，如果社區的設施完善，學校表現優秀，交通方便（比如靠近高速404），再加上生活方便（周圍有很多華人超市，商場，餐飲），這樣的房子必然熱門。最糟糕的是，1月和2月，市場上好的房源太少，買家一窩蜂擠到某些表現好的區域，造成這些區一房難求。買家要勢在必得，需要或者出更高的價格，或者要比其他買家提早一步，拒絕猶豫，最先向買家提出Offer，這個壓力完全在買家身上，造成市場火熱的局麵。

在列治文山和萬錦兩個區，買家的主要類型是中產階級，夫妻雙方都上班，並且需要一個足夠大的房子給一家人提供比較舒適的生活。在這個基礎上生活的便利，交通方便將成為首要問題。所以在這些區域內靠近商場或者靠近交通總站，房屋價格會比靠這些地點稍微遠的房屋價格要高一些。最好的例子就是列治文山的靠近Yonge和Hwy 7的Langstaff社區，這個社區可以很容易地連接上Yonge和Hwy 7的YRT總站，分別可以去東南西北四個方向，同時可以很輕鬆地連接上Go Train火車，對於在市中心上班的專業人士，在路上通勤的時間以及精力來看，可以說是極大的一個便利。這個社區從2009年以來，一直都是列治文山同類型的半獨立屋和鎮屋裏麵，價格最貴，買家最鍾情的地區。另外的例子，比如萬錦的房產，往西靠近404的房子，就比類似房齡和類似大小的房子，但是往東邊（越過McCowan，甚至越過Markham Rd）的房子就便宜很多，主要原因就是往東邊的居民，要連接上404，需要多15分鍾以上的車程，而且上下班時間Hwy 7和16街的交通擁堵狀況非常令人頭痛，隨著Markham靠東部大批新房落成，居民密度越來越大，向西前往404高速的交通會越來越擁擠。

第二個區域是我們常常熟知的世嘉堡偏北的社區。世嘉寶區的房子特最大的特點是，如果房屋地下室有分門，可以方便地用來分租，那麽將會非常受到偏好出租的買家的青睞。這樣的社區，房屋在小區內部的位置都會顯得尤為重要，尤其是臨近大路，靠近公車站的房子將會非常受歡迎。除此之外，在世嘉堡內，屬於優秀小學和中學校區的房屋也非常受買家的關注，尤其是首次購房的置業者。

這裏也有一些房產，房屋本身已經陳舊，一些買家願意買下，做一部分的翻新，或者幹脆推倒重建，以此達到高端用戶的需求。本來世嘉堡房子的價格普遍在五六十萬，但是隨著翻蓋屋的普及，不斷出現的超過百萬的房子，已經將整個社區的平均價格提上一個台階，這個過程也就是這個社區土地價格實現的過程，以及長期土地價格上漲的過程。

第三個區域就是我們常常提及的中國人比較喜歡的富豪區，包括了富豪山莊以及York Mill地區。這些地區比較搶手的房屋還是價格相對比較低，內部裝修比較有檔次，土地麵積比較規整，周邊環境良好的房子。這些房子的買家往往是從海外投資移民過來的買家第一次購房，以及有一些生意成功的老移民，希望自己的生活更上台階的買家。

當然富豪區共同的特點就是學校的素質普遍比較高。這些房子普遍的土地麵積比較大，因此自然環境比較好，社區內部居民的收入情況比較好，素質也比較高，社區內部的自然環境和前院後院維護程度也比較高，不會出現亂丟垃圾不剪草的情況。孩子在社區內成長，周圍結交的朋友也大多來源於注重教育的家庭，孩子之間互相正能量傳遞的交流會相對比較多。

什麽是決定房屋升值的命門

我們常常說房地產最核心的要素就是 location location location但是如果把這個location翻譯成幾個細化的要素的話可以看出來，決定房屋價值最主要的幾個因素，首先是房子的位置地點比如去往高速的方便程度，靠近公交總站的遠近等等；再一個就是社區內部的環境以及社區內居民的素質。社區居民素質可能會被轉化為社區內小學中學的優良程度，比如考試成績以及各種參與活動的多少等等。

這些地區的房屋在未來的 50 年內房子本身會出現老化和折舊，但是房屋本身的折舊並不會影響土地價值的升值。在房屋本身折舊程度到一定狀況的時候，自然會有賣家希望買下這片土地在這片土地上麵進行翻建，變成更加豪華，麵積大，功能更加實用和時尚的房屋，其實這個翻建的過程也就是房子升值的過程。

除了上文提到的三個區域之外，還有很多多倫多周邊，以及多倫多市中心表現非常優秀的獨立屋社區，夕子不能一一提及。不過從上麵的分析可以看出，獨立屋作為擁有不可再生的土地資源的房產類型，在這個上漲的房地產市場中，扮演的角色會越來越重，或者換一種說法，獨立屋在未來幾年的房價升值過程中，依然會一馬單先，領先於其他種類的房產。當然，如果獨立屋負擔太重的話，半獨立，無管理費的鎮屋也會是一個比較經濟的選擇。

畢竟，擁有土地，尤其是擁有熱門位置的土地，才擁有房地產價值增長的不可複製的根源。

[瑞331]

雖然是老話題，寫得條理清晰，論據充實，好文。