什麽才是王道？

字典上說，”王道”可解為王走的道路、正確的道路、正確的方法。最近幾年，這個詞兒變得極為流行，經常聽到有人說，“青春就是王道”、“或者就是王道”、“業績才是王道”。

於是有人問我，你時常寫文章分析房市，講得頭頭是道，你來說說，什麽樣的樓花才是王道？

2009年，我自己買了一個樓花，今年剛剛交房。那一年我帶領其他的幾個死黨好友一起，大家有點忐忑不安，那會兒樓花還不像現在這樣處處開花。當時樓花是用一年的時間交了15%的首付，之間的建築期間沒有任何費用的產生，交房的時候根據貸款的情況決定交5%還是10%，還有土地轉讓稅，Closing 的費用以及律師費。除卻這些雜七雜八的費用，5年過後，大家的單位基本上都漲了十萬。租也租的迅速，都是自己的親朋好友，真的是很開心。

我是一個做事兒特別認真甚至有些較真的人，和我平常文字裏流露出的隨意散漫完全不同。雖然樓花那麽多，每年幾乎都出來差不多有100多個，但是，撥開迷霧，真正能夠賺錢的好樓花真是少之又少。很多人都說樓花有泡沫，不賺錢，過剩了，我想說，你研究了多少？那麽多的樓花，一定有糟粕，也一定有精華；那些在房產投資上嚐到甜頭的人，會繼續投資下一個項目，資產越滾越大；而初初投資就失敗而碰壁的人，不僅蝕本，也會大受打擊，拒絕投資下一個項目，資產越來越縮水。窮爸爸富爸爸裏麵說的，所謂窮人越窮，富人越富，就是這個道理。

樓花的王道，根據實戰經驗，根據市場調查，我的個人意見：1、買在市中心，金融中心（各大銀行的HEAD OFFICE）的中心地帶。2、買在本城最優秀的大學旁邊。3、買在本城最出名的博物館旁邊。

為什麽這麽說？請看這個世界的其他地方，同類同級別的國際化大都市，紐約東京巴黎倫敦香港北京上海。這個原則適用於其中任何一個城市。在這些城市裏，最貴的住宅樓，基本上都出沒在這三類的地段，任何時候，經濟危機、國家動蕩；這些地方的房子，依舊堅挺。

我們拿多倫多為例，你看看這些地標建築，名貴的樓盤，無一不出自以上這三類地段。我們分析一下鼎鼎大名的College park，這帶的樓盤非常優秀，基本上綜合了以上三類地段的全部，ALL – IN –ONE !

在College Park的需求人群主要是兩類，一是年輕的夫妻家庭，工作在Downtown，願意在這個附近找到房子，能夠縮短每天路上的時間，而College Park附近的生活又是相對方便的，附近很多超市和商店，步行可以去Eaton Centre購物，周邊步行可以有許多的餐館和娛樂場所。他們或者買，或者租，對於市中心上班的年輕人，收入普遍在年薪5萬以上，也就是說每個月稅後淨收入在3000塊左右，兩個人就是6000塊，對於不需要車子，每個月拿2000塊花在住房上麵，是很合理，並且能夠負擔的。如果一個大一些的一室單位，售價在40萬左右（麵積在平均530尺，平均尺價在750），如果能付10%首付，每個月貸款大概是1800，加上管理費地稅，每個月總花費在2300左右。對於收入再上一個階段的白領，年薪可能在7萬到8萬，每個月一個人收入有4000多，也就是說兩個人的收入大概在每個月超過8000塊，那麽用3000塊養活一個房子就不足為奇了。他們可以選擇大一些的1+1單位，麵積在平均650尺，售價在50萬左右（平均尺價在770），這樣的單位，用10%的首付月供，每個月貸款大概2250塊左右，加上管理費地稅，3000塊是綽綽有餘。

當然，要澄清一下，夕子所指的市中心工作的年輕夫妻，都有比較好的工作，職位普遍都是有三五年經驗的高級職位。有這樣的工作能力的白領，在多倫多市中心數量龐大，而成為這些新落成的Condo的最喜愛的人選。

另外一大類房屋的需求人群，就是多倫多大學和Ryerson大學的學生。多倫多大學有著數量極其龐大的國際留學生，這些留學生都來自於比較富裕的家庭，能夠負擔極其昂貴的學費，也就能夠負擔極其昂貴的生活費。在多倫多大學周邊，現在學生租房普遍的行情是，一個臥室，內部自帶洗手間的，租金在1200左右，而沒有獨立使用衛生間的房間，租金在1000塊左右。由書房改造而成的很小的臥室，租金在800塊左右。這個出租的行情，對於投資者來說，是非常有吸引力的。每一年的7月8月，夕子都會有很大一批留學生客戶，委托夕子在多大附近找9月1號可以入住的單位，而他們都明白，自己是留學生，沒有工作，所以需要一次性提前付清一年房租。幫他們租房子是很頭疼的一件事情，而往往7月和8月是見到最多的租房要搶Offer的時候，一些學生甚至願意每個月加價100到200，隻為了可以拿到這個單位。

當然，越來越多的留學生也開始明白這個買房的道理，直接步入這個社區的房東的行列。他們買下一個房產，自己住一間，其他的租給同學，大家一起上學一起生活，不僅交到好朋友，也解決住房難的問題，同時自己供房的同學還能享受到一部分貸款是本金的好處，大學四年，免去搬家的痛苦，享受每個月供款本金部分的收益，還有四年自然通貨膨脹部分房價增長的收益，一石三鳥。

再看看租房市場的表現。多倫多出租房行情裏麵，最貴的當屬Yorkville社區，其次就是College Park社區。在College Park的社區裏（以上提到的3個樓盤裏），一室一廳，沒有車位，最便宜的租金在1700，1+1帶車位的單位，租金在1900到2100，如果書房能改造成臥室，帶車位的單位租金可以到2200，而完整的兩室一廳，帶車位的單位，租金在2500到2600附近。

多倫多出租市場的空置率，從統計數據來看，是在1%以下，也就是說，100個放租的單位，基本上隻有一個會找不到租客空著。而且統計數據顯示，多倫多市中心的Condo，出租在市場上的放盤時間是15天左右。也就是說，一個單位在市場上平均超過20天沒有人租，要麽是價格太高，要麽是房子內部條件太差，拖了大家後腿。

出租市場的需求依然來源於上麵提及的兩大陣營，年輕夫妻白領，以及龐大的學生群。學生群的穩定需求，不受製於經濟好壞，而白領的需求，則對於失業率有很大關聯。多倫多市中心的工作，主要集中在服務業，比如法律，金融，貿易，藝術等等，這些行業和製造業有非常大的不同，就是出現集中Lay Off的可能性非常小，除非發生全世界性的大型經濟危機，甚至要比2009年經濟危機還要厲害的大浪，才會對多倫多市中心產生直接的衝擊。這個發生的可能性在未來的三五年內，非常渺小。

在College Park附近，未來三四年將要落成的新Condo有以下幾個：Aura，U Condo，1000 Bay，Karma，Britt，總共有六棟樓。如果平均一個樓有500個單位，就是說這個地區未來的競爭對手有3000個單位。回憶過去5年新落成的大樓，有37 Grosvinier,38 Grenville,770 Bay,832 Bay,761 Bay這五個大樓。市場在未來的5年新增加的供給，並沒有在這個社區出現極度的紮堆，而消化這六個大樓的能力，夕子相當看好。

王道不王道，要實戰來說明，要現實的市場來考驗，從投資中賺到錢才是王道！