北極多倫多

幾十年未見的酷寒，讓身在多倫多的我們找到了些北極的感覺。Feels like零下40度，零下36度，這一個個創新的數字，把這個一月份推到有些神奇的感覺。大家開玩笑，是不是某天坐在家門口我們就能看到極光了？

幸好，在這個周末，氣溫極度上升達到零上，大家看到報紙的時候，估計已經是冰雪消融，整個多倫多又回複到暖洋洋的冬日了。

極端的氣候並沒有讓多倫多的房產坐過山車，從總體來看，還是相當穩定的。

12月大多地區的平均成交價格是52萬，相比11月份下降了3.4%，但是，比2012年11月份上漲8.9%。成交數量是4078間，和11月份相比減少了36%，比去年12月增加了10.5%。

2013年年終，多倫多的平均房價最終落在了52萬3的位置，比去年的平均49萬7上漲了5.2%，基本吻合夕子一直以來提到的，年平均漲幅5%到6%之間的估計。也就是說，2013年的價格，又一次落在了40年來平均漲幅的曲線上，沒有偏離軌道。

另外一個數據，是成交量。2013年的總成交量是8萬7千，回首過去的10年，從2004年開始，基本每一年的成交量都在8萬多徘徊，好的年份如2007年，到達了9萬多，而慘淡的2009年，則在7萬多。今年的成交量可謂波瀾不驚，全年維持8萬多的水準，而這個水準和2004年相仿。

夕子想借此提出一個觀點，就是現在的市場待售存貨小於理論上應該到達的水平，導致市場供不應求，價格持續上漲。

這個觀點的原因在於，如果2004年的大多地區成交量能達到8萬間，在過去10年間人口增長和新房成交的雙重影響下，市場容量應該在2013年比2004年增加不少，而成交量就應該增加。從曆史的數據看，1990年到2000年間，市場的成交數量從3萬間的水平上漲到了6萬多的水平，2000年到2005年，上漲到了8萬多的水平，那麽在2010年之後就應該往10萬間的水平去了。為什麽現在還是8萬多間，連9萬都到不了呢？

實際上，市場過去的這幾年，每一年都有兩三個月是搶Offer比較嚴重的，在比較熱門的區域，比如好校區，新房比較多的社區，最熱絡的3月4月，還能出現搶Offer不管房屋狀況，就算沒有upgrade，房屋內部結構不是很好，依然能吸引多個買家競價。

夕子認為，現在成交量達不到預期的原因，在於市場賣家一直不願意出售房屋，也就是供給達不到需求的水平。原因有以下幾個：

1. 多倫多市場人口流動是淨流入，而新移民往往是年輕人。人口結構導致了多倫多年長者的人口在總人口比例越來越小，而這些年長者退出房屋市場的速度遠遠不及新移民到達的速度，導致人口的增加並不會同比例地產生長者去世留下多餘房產需要出售，那麽市場上出售房屋的數量總是不隨著房屋總數量的增加而同比例增加。

2. 2007年底的多倫多市房產交易稅的實施，使得多倫多401地區的房產交易成本上升，賣家在考慮出售自己房產的時候，如果需要考慮到買入成本和賣出回報的時候，需要多加上這一部分費用，而往往這個費用成為阻礙賣家決定掛牌換房的障礙。這部分可賣可不賣的賣家不願意掛牌，導致市場供給的部分缺失。
3. 最近兩年銀行貸款機構對大額貸款有越來越收緊的態勢，尤其是最近CMHC實施的，對超過一百萬的貸款，不提供低首付保險，也就是說，買家買房，需要貸款超過一百萬的，自己必須要至少拿出20%以上的首付，那麽房價在125萬的時候，一定要拿出25萬以上（20%）的首付才能拿到銀行貸款，如果沒有攢夠25萬，比如隻有10萬或者15萬，就不能拿到貸款，即使借貸人有很高的收入，和很好的信用作擔保也不行。這樣一些有能力小房換大房的潛在買家也隻能將就住在小房裏，完成不了大房的願望，或者降低要求，買便宜一些的房產。

4. 市中心的新建Condo成交以後，很大一部分被投資者用作投資用途，出租市場的低空置率對投資者來講算是一個定心丸，再加上現在市場上流動性泛濫，其他標的的投資回報也不怎麽好，房地產就成為了一個比較重要的投資標的。外界流動性泛濫的狀況不改變，投資者對房地產的投資熱情就不會減弱。多倫多市中心新建的多如牛毛的Condo，雖然數量龐大，但是也對應了數量更加龐大的願意到市中心學習和生活的年輕一族。市中心Condo的空置率現在小於1%，出租單位的平均掛牌時間隻有不到15天，也就是說，一個單位想找到一個租客，平均半個月就能搞定。如果常常參與市中心樓盤出租業務的經紀應該對此深有體會。這樣吸引人的出租市場，讓投資客更加願意持有這些物業時間稍稍長一些，而不會慌亂出手套現。

市場在缺乏足夠的賣家的狀況下，價格持續上漲就成為了唯一的出路，其實這個價格上漲，根源還是源源不斷的新移民，他們或者占據了租房的一大部分，給投資者提供了很好的投資機會，同時也是初步進入房地產市場的生力軍，霸占了首次購房者購買相對價格較低房產的大部分比例。這些源源不斷的新買家讓原有的屋主享受到房產升值的利潤，從而支持他們換到更大的房子裏麵，這個關係一層一層往前推進，構成了多倫多不同價位房產的同時活躍和發展。

所以多倫多得益於源源不斷的新移民，高度包容的多民族多元文化社會，擴建的城市，穩健的經濟發展和就業情況，再加上加拿大豐富的自然資源，提供了支持整個國家發展的堅強後盾，這些所有因素，構成了我們今天看到的蓬勃發展的多倫多房地產市場。

夕子依然看好後市，依然相信5%到6%的平均漲幅會在2014年重現，也就是說，我們會在2014年的高潮月份，比如3月4月，看到56萬以上的平均價格，而7月8月的淡季，回複到53萬左右，下半年再次回到55萬以上，全年的最終平均價格，落在比52萬增長5%的水平，也就是55萬左右。如果這個上漲速度能維持到2016年，多倫多的平均房價將會漲到60萬。