不要被淡季嚇到

今年的雪，來的比往年早一些，才進11月份，就連續有雪暴警告，出行也開始不方便起來。雪下了，風刮了，美國都受災了，我們這裏雪化之後，一切依舊。小區裏瑟瑟冷風中，不時可以見到飄搖的賣房廣告，以及每周末勤奮的open house指示牌。房地產市場，似乎在這個冬天還在繼續。

記得2009年，我們目睹了市場從低穀複蘇的全過程，而這個過程中最主打的因素就是待售房屋嚴重不足。這個現象的原因很多，不過最主要的還是市場人士對未來的預期變化，從看淡，到不得不入市，到追風入市，這個過程中希望售房的賣家在經濟複蘇不明朗的大環境下，出手謹慎，造就了市場存貨在短時間內急劇下降，造成2009年底和2010年初市場的不平衡。而2010和2011年，市場迅速恢複到高昂闊步的狀態，平均房價也是蹭蹭往上走；這樣的瘋狂狀態一直持續到2012年的6月份，可以說，2012年的前半年，把整個一年的高漲情緒都用掉了；因為市場太過於心急，所以政府大手一揮，一下子又降溫過火，把民眾們的小心肝嚇得一顫一顫的，收回買房的想法，轉而租房去了。

2012年的調控，可謂立竿見影，令我們記憶猶新。市場冷卻之後，賣房的尤其多，尤其艱難，夕子還注意到，在市中心開始見到很多出租房在掛牌出售，都不做打掃裝飾，再一看簡介，原來都是經紀自己的房子。

對比租房市場的火爆，賣房市場卻是門口羅雀。時常冒出一些特別特別好的價錢成交的房子。我這裏所說的“好”，是站在買家立場上去講的話。那年秋天，夕子就幫兩位客人選到了理想中的房子：一個房子位於列治文山，房子內部裝修得極其個性化，用料精良；雖說是95年的房子，但是全屋的屋頂、暖爐、空調、整套的廚房、洗手間；這些大頭全部是新做得，而且還極有藝術氣息，讓人愛不釋手。另外一個房子位於萬錦，十年新，屋主精心保養，即使是邊邊角角都是幹淨整潔；地段極其好，學區、生活、交通都比較無敵，離上班工作的地方5分鍾之內的車程。

這兩個房子分別都是略低於同區域的市場價成交，物超所值，讓兩位買家喜笑顏開。

因為政府的這些限製和打壓房地產過熱的措施，以及各大銀行紛紛迅速收緊貸款，那一年的冷卻，事後證明了是入場的好時機，在今年開春之後，市場再度活躍，搶offer大戰再次開始，價格又一次被節節推高，最近的一個月平均價格已經穩穩站在50萬大關之上，而去年的下半年還在49萬徘徊。

很多朋友依然在向我詢問，現在市場漲那麽高了，以後還會漲麽？我反問一個問題，那你覺得會跌麽？他們無一例外地說，跌不下去了，那麽多人來多倫多，新移民潮水一般，房價要是真的跌了，也會被他們再推高上去。

那麽漲呢？朋友們基本上是不做評論，因為真的看不懂這個市場的動力。夕子倒是覺得，不妨放寬心態，不要再等待過去09年那樣的火爆跳升，那樣的好日子現在是沒有了。原因如下：

1. 市場的供給受到大量開工的新Condo的衝擊

供給是市場的水源，當水源被掐斷，市場將處於饑渴狀態，價格就會持續上漲。現階段的水源屬於大開階段，所以市中心的Condo基本不太容易出現短期的短缺狀態。

2． 市場的需求並不會那麽容易被完全激發
市場的需求在當前的經濟條件下並不能完全被釋放，而將依然會有相當數量的準買家繼續觀望，等待他們預期的市場崩盤。美國的經濟複蘇不確定也會在一定程度上拖累多倫多市場的攀升。

3． 市場價格的高企將限製市場的過度活躍
市場當前的價格水平已經沒有任何低估的空間，從收入水平來看，支持房價進一步大幅上漲的可能性不太大，而隻會維持這個水平一段時間，等待收入上漲對價格構成支持，同時租金的緩慢上漲也是限製房價上漲的一個因素。

4． 利率的未來走向會在一定程度上對需求產生影響。
央行在去年7月份打壓了房地產市場的過熱，在通過調整房貸政策上，向火熱的市場澆下一桶冷水，讓市場重新回到合理的軌道上來。利率將會成為未來央行對房地產市場，以及整個經濟調控的主要手段，而且有消息說這種低利率會一直維持到2014年底，有可能2015年會加息，不過現在無人得知那時候的房產情況如何，政府也不會把話說死，一定是根據到時候的情況做特別對待。可以肯定的是，加息一定會影響到房地產市場，而且是比較大的影響。

市場有以上四個可能的限製，那麽房價會不會有下跌的可能呢？我們認為房價下跌的主打因素依然不會出現。
1． 大麵積失業

失業與經濟增長緊密相關，美國政府不顧一切地為失業率服務，提供各種可能去拉低失業率，市場上流動性泛濫，借貸成本依然是曆史最低，多倫多就業市場處於穩定狀態，並沒有什麽行業處於嚴重的泡沫中，隨時可能破滅。所以全社會大規模裁員的可能性很小，而城市的不斷擴張和經濟自我的發展都會源源不斷創造就業機會。

2． 房價虛高，負擔能力嚴重不足

這個現象並沒有在加拿大出現，反倒在中國比較明顯。多倫多市的平均房價上升主要的帶動力來源於好社區的高於平均漲幅的上升，觀察現階段的房價水平，如果買家能夠願意犧牲一些空間，來換取更加優秀的內部裝飾和設計，以及更高效率的空間利用，其實不要買那麽大的房子，負擔能力就會改善，而這恰恰是現在的潮流所在。當然，很多朋友會嘲笑，說房子越蓋越小，都是開發商騙人的把戲。但是看看在70年代的美國汽車，都是大馬力，大空間，橫掃全世界，之後日本車用小體積，小馬力，低油耗，基本打敗了美國車，完整地占領了全世界，小而高效不一定不好。

其實在曆史走勢來看，多倫多房價在過去的三十年裏，隻有1985到1989年出現非理性的暴漲，四年漲了快要三倍，之後的暴跌自然不可避免。然而其他的所有年份，上漲幅度都維持在5%到6%左右。如果把70年代末的房價畫一條環比增長5%到6%的曲線，就可以看到，大部分年份的房價，都聽話地落在這個曲線上。就連過去十多年的走勢，也都穩穩地在這個曲線方向去發展。

如果外部環境沒有巨大變化，東去春來，一切照舊，那麽明年的多倫多房地產市場依然會穩健地發展，將平均房價推高到接近55萬的水平，而展望2016年或者2017年，我們將見到多倫多平均房價站上60萬大關。

請盡情享受這個美麗的季節，很快，隨著雪花的紛飛，聖誕節的熱烈氣氛會步入大街小巷。我們放下心中的煩惱，拋開預測未來，盡情享受現在把。